از مصادیق تفریط در حق کسب و پیشه

از مصادیق تفریط در حق کسب و پيشه سؤال چنانچه مستأجر دارای حق کسب و پيشه ملک مورد اجاره را سالها بدون دایر کردن محل کسب رها نموده باشد و در اثر این عمل محل مورد اجاره به شکل مخروبه درآمده و از رونق اقتصادی و حيز انتفاع خارج شده باشد، آیا عمل مستأجر میتواند از مصادیق تعدی و تفریط و تخليه باشد؟ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائيه ٩/۶/ ١٣٣۶ ١٣٩٣ /٩٣/ نظریه شماره ٧ با توجه به تعاریف بعمل آمده در مواد ٩۵١ و ٩۵٢ قانون مدنی از تعدی و تفریط و اینکه به موجب ماده ٩۵٣ قانون مدنی به نظر میرسد، ترک عمل مستأجر در رفع عيوب عارضی در ملک مورد اجاره و « تقصير اعم است از تعدی و تفریط » کوتاهی وی در حفظ و نگهداری آن و رها نمودن آن را می توان از مصادیق تفریط (ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غير لازم است) دانست. بدیهی است تشخيص قطعی این امر به عهده قاضی رسيدگی کننده به پرونده میباشد. #حق_کسب_پیشه #تعدی_تفریط_مغازه طبق نظر اداره حقوقی قوه قضائیه، اگر از ملکی که کاربری تجاری دارد، استفاده غیر تجاری شد،شهرداری حق ندارد کلا استفاده از آن ملک را ممنوع کند بلکه باید اجازه استفاده از کاربری مصوب برای آن ملک وجود داشته باشد. متن نظریه : تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداریها ناظر به تعطیل کردن محل کسب و پیشه و تجارت است که به طور غیر مجاز دایر شده و تصریحی به پلمپ محل و یا موارد مذکور در استعلام ندارد و «تعطیل محل کسب یا پیشه» در این بند با توجه به شرایط و اوضاع و احوال به صورت های مختلف ممکن است انجام شود. بدیهی است که تعطیلی محل فوق‌الذکر باید به نحوی باشد که مانع استفاده ذینفع در کاربری مذکور در پروانه نباشد. تاریخ نظریه : 1398/12/19 شماره نظریه : 7/98/1892 #شهرداری_کاربری نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه #قیمت_عادله_روز #صلاحیت_کارشناس #سرقفلی استعلام : احتراماً ( منظور از ( قیمت عادله روز) مندرج در تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 چیست ؟ و نحوه محاسبه آن به چه نحو است ؟ آیا منظور ، محاسبه مبلغ پرداختی سرقفلی به قیمت روز تخلیه است که بر اساس شاخص بانک مرکزی (به عنوان وسیله ای که در تقویم معادل ریالی آن موثر است ) و با ارجاع موضوع به کارشناس حسابداری مشخص می گردد یا مفهوم دیگری دارد که در این صورت ، مبنای محاسبه سرقفلی به قیمت عادله روز چیست و چه کارشناسی و با چه صلاحیتی می بایست در این خصوص اظهار نظر نماید ؟ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه : اولاً، در خصوص اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، با توجه به ذیل تبصره 2 ماده 6 این قانون، هنگام تخلیه، سرقفلی باید به قیمت عادله روز تخلیه پرداخت شود و در تعیین قیمت عادله روز سرقفلی، همه عواملی که عرفاً موثر است با عنایت به وضعیت و موقعیت کنونی ملک باید لحاظ شود؛ به گونه ای که اگر قرار باشد سرقفلی ملک در وضع کنونی واگذار شود، عرفاً به چه قیمتی واگذار می‌شود. ثانیاً، حدود صلاحیت کارشناس رسمی بر اساس پروانه‌ای است که از سوی مرجع ذی‌ربط صادر شده است و برای تشخیص کارشناس ذی‌ربط، مقام قضایی می‌تواند با مراجعه به کتب فهرست کارشناسان رسمی دادگستری، گرایش‌ها و حوزه تخصصی هر کارشناس را ملاحظه کند. جزئیات نظریه شماره نظریه : 7/1400/1419 شماره پرونده : 1400-29/1-1419 ح تاریخ نظریه : 1400/11/12 کانال تخصصی کارشناسان رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان #سرقفلی_قیمت_روز متفاوت بودن قيمت عادله با قيمت روز نظریه‌ مشورتی جدید اداره محترم کل حقوقی قوه قضائیه به شماره 2489/7 مورخه 24/4/1388 قابل استماع بودن دعوای مطالبه قیمت روز ملک موضوع ملک شهرداری– دعوی به خواسته مطالبه قیمت روز ملک موضوع طرح تملک قبل از تعیین ارزش و اظهارنظر کارشناس قابل استماع است و شهرداری مکلف است قیمت عادله مورد تملک شهرداری را حسب توافق طرفین یا جلب نظر کارشناس پرداخت نماید. از این رو چنانچه شهرداری مفاد ماده واحده قانون تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 1370 را اجرا نکرده باشد و مالک با مراجعه به دادگاه بهای اراضی مورد تصرف شهرداری – پس از تصرف – را مطالبه کند، دادگاه حسب مقررات قانون آیین دادرسی در امور مدنی عمل خواهد نمود» #قیمت_عادله چکیده : پاسیو در مجتمع های مسکونی، جزء قسمت های مشاعی محسوب می شود. تاریخ دادنامه قطعی : 1393/06/19 شماره دادنامه قطعی : 800748 دادنامه دادگاه بدوی : در خصوص دعوی .. به طرفیت ..دایر بر: الف ـ خلع ید از یکباب انباری قطعه .. منضم به آپارتمان ..... ب - قلع وقمع سقف احداثی در نورگیر مشاعی و وسایل موجود در آن هر یک از خواسته ها با احتساب خسارات دادرسی مقوم به 000/000/51 ریال ج- الزام به رفع مزاحمت در استفاده از پارکینگ اختصاص قطعه سوم تفکیکی از پلاک ثبتی فوق الذکر دادگاه جهت اتخاذ تصمیم قضایی موارد ذیل را مدنظر قرار می دهد : 1-به موجب پاسخ استعلام واصله از اداره ثبت اسناد و املاک منطقه شمال شرق تهران به شماره .. مالکیت رسمی آپارتمان فوق الاشاره به انضمام پارکینگ و انباری مربوطه متعلق به خواهان می باشد. 2-به موجب نظریه کارشناسی ثبت شده به شماره 117-3/2/93 که با اوضاع واحوال مسلم قضیه مطابقت داشته و از تعرض موجه طرفین مصون باقیمانده است. اولاً: خوانده در انباری خواهان دارای تصرفات می باشد. ثانیاً: وسایل مختصری متعلق به خوانده در نورگیر قرار داشته و قسمتی از حیاط خلوت مشاعی با ورق موجدار مسقف شده است و مورد استفاده خوانده می باشد. ثالثاً: خوانده علی رغم تجاوز از پارکینگ اختصاصی خویش از طریق پارک دو اتومبیل لیکن تصرفاتی در مشاعات به عمل نیاورده است. 3-دفاعیات خوانده مبنی بر جابه جایی انباری ها از زمان مالک قبلی آپارتمان خواهان و همچنین احداث سقف بر روی حیاط خلوت به منظور استفاده بهینه از آن و جلوگیری از اشراف دید دیگر آپارتمان ها مؤثر در مقام نمی باشد. چه اینکه خوانده نیز می تواند متقابلاً در خصوص انباری خویش دعوی خلع ید علیه خواهان مطرح نماید و همچنین هیچ کس حق ندارد به هر دلیلی در مشاعات تصرفاتی نماید که دیگر مالکان قسمتهای اختصاصی با آن مخالف می باشند لذا با توجه به کلیه مراتب معنونه خواسته های ردیف الف و ب موجه تشخیص و مستنداً به مواد 308 و 311 و 313 قانون مدنی و مواد 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر خلع ید خوانده از انباری موضوع خواسته و قلع وقمع سقف نورگیر وسایل موجود در آن به عنوان اصل خواسته و پرداخت مبلغ 062/150 ریال به عنوان خسارات دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می گردد اما در خصوص خواسته ردیف ج به لحاظ عدم احراز مزاحمت از سوی خوانده برای خواهان و مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی صادر و اعلام می گردد رأی صادره حضوری ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد. ▪رئیس شعبه 129 دادگاه عمومی حقوقی تهران - پورزرین دادنامه قطعی دادگاه تجدیدنظر استان : آن قسمت از دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره .. مورخ 1393/4/3 صادره از شعبه 129 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر محکومیت تجدیدنظر خواه ز.ص.به خلع ید از یک انباری به شماره .. جزو ملحقات آپارتمان .... و قلع وقمع سقف احداثی در نورگیر مشاعی و پرداخت خسارات دادرسی اشعار دارد مآلاً موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی باشد زیرا که : اولاً: مراتب مالکیت تجدیدنظر خوانده نسبت به انباری مختلف فیه به دلالت پاسخ استعلام ثبتی به عمل آمده با اداره ثبت منطقه شمال شرق تهران مفروغ عنه می باشد و مادامی که سند مالکیت مشارالیه به طریق قانونی منتهی به ابطال نگردد کماکان از حمایت قانون برخوردار می باشد. ثانیاً: تصرف در ملک دیگری منوط به استیذان مالک بوده که تجدیدنظر خواه دلیلی بر استیذان مالک ارائه ننموده و مالک با طرح دعوی خلع ید مراتب عدم رضایت خود را در جهت ادامه تصرفات متصرف اعلام که با اسقاط اذن ادامه تصرفات متصرف در حکم غصب می باشد. ثالثاً: قسمت های مشاعی به موجب قانون تملک آپارتمانها تعریف شده است که پاسیو جزو قسمت های مشاعی محسوب و تصرف اختصاصی یکی از مالکین در آن منوط به اذن سایر شرکا مشاعی می باشد که تجدیدنظر خواه دلیلی بر اذن سایر شرکا ارائه ننموده است. رابعاً: هرچند درب پاسیو از آپارتمان تجدیدنظرخواه می باشد و صرفاً مشارالیه می تواند از پاسیو استفاده نماید لیکن این امر موجبی برای مسقف نمودن پاسیو نمی باشد بنابراین دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن ردّ درخواست تجدیدنظر خواهی مستنداً به قسمت اخیر ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترض عنه را تأیید و استوار می نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است. ▪رئیس شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه امانی شلمزاری ـ کریمی نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه سرقفلی به قیمت عادله روز تخلیه است #سرقفلی استعلام : وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 در زمان تخلیه ‌باید سرقفلی به نرخ روز به مستأجر پرداخت شود. چنانچه حکم بر تخلیه عین مستأجره با پرداخت مبلغ مشخصی به عنوان سرقفلی صادر شود و با قطعیت حکم، موجر (محکوم‌له) تقاضای تخلیه ندهد و پس از مدتی طولانی (دو تا سه سال) محکوم‌له برای اجرای حکم مراجعه و اعلام کند حاضر است مبلغ مندرج در حکم را پرداخت کند؛ اما مستأجر مدعی افزایش قیمت سرقفلی شود و به استناد تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381، ارزیابی مجدد سرقفلی توسط واحد اجرا را درخواست کند، با توجه به ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و تبصره ماده 19 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 و با لحاظ افزایش شدید قیمت املاک و در نتیجه سرقفلی‌ها، خواهشمند است در خصوص موضوع اعلام نظر فرمایید؟ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه : اولاً، چنانچه دادگاه ضمن حکم تخلیه به استناد تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، تخلیه را به پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز منوط کرده باشد، علی‌الاصول نباید مبلغی را به عنوان سرقفلی تعیین کند؛ زیرا زمان قطعی شدن و اجرای حکم تخلیه در هنگام صدور رأی معلوم نیست و آنچه موجر مکلف به پرداخت آن است، سرقفلی به قیمت عادله روز تخلیه است و نه پیش از آن. ثانیا،ً در فرض سؤال که دادگاه در رأی خود میزان سرقفلی را تعیین کرده است؛ اما موجر دو تا سه سال پس از قطعیت حکم جهت اجرای آن و پرداخت سرقفلی مراجعه کرده است، از شمول تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 خروج موضوعی دارد و در فرض سؤال، دادگاه مکلف به تجدید کارشناسی و تعیین قیمت عادله روز است؛ زیرا این تکلیف نشأت‌گرفته از مقرره‌ای است که موضوع را به قیمت عادله روز احاله کرده است؛ بنابراین، در فرض سؤال با توجه به تکلیف قانونی پیش‌گفته، دادگاه در صورت عدم تراضی طرفین، با ارجاع امر به کارشناس قیمت عادله روز سرقفلی را تعیین می‌کند. همچنین موجبی برای اخذ ملاک از ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که ناظر بر حق کسب یا پیشه یا تجارت است، نمی‌باشد و نمی‌توان با اخذ ملاک از حکم این ماده، موارد ملغی‌الاثر شدن رأی دادگاه پس از مهلت سه ماهه قانونی را به فرض سؤال توسعه و تسری داد. جزئیات نظریه شماره نظریه : 7/1401/332 شماره پرونده : 1401-29/1-332 ح تاریخ نظریه : 1401/05/08 نظریه مشورتی اداره کل حقوقی در خصوص سرقفلی استعلام: در خصوص حق دریافت سرقفلی مستأجر موضوع تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، چنانچه مستأجری که به طریق صحیح شرعی، سرقفلی مغازه‌ای را از مالک (موجر) آن دریافت کرده است، مبادرت به تخلیه ملک موضوع اجاره و سرقفلی نماید؛ اما موجر از پرداخت حق سرقفلی به نرخ عادله روز به وی خودداری کند، در صورت طرح دعوی از سوی مستأجر جهت مطالبه این حق، بعد از مدت طولانی از تاریخ خلف وعده توسط مالک (موجر)،آیاملاک در ارزیابی سرقفلی، روز تخلیه است یا روز پرداخت آن به مستأجر نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه اولاً، در خصوص اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، با توجه به ذیل تبصره ۲ ماده ۶ این قانون، هنگام تخلیه، سرقفلی باید به قیمت عادله روز پرداخت شود و در تعیین قیمت عادله روز سرقفلی، همه عواملی که عرفاً مؤثر است با توجه به وضعیت و موقعیت کنونی ملک باید لحاظ شود؛ به گونه‌ای که اگر قرار باشد سرقفلی ملک در وضع کنونی واگذار شود، عرفاً به چه قیمتی واگذار می‌شود. ثانیاً، چنانچه زمان تخلیه به هر علتی، سرقفلی به قیمت عادله آن زمان پرداخت نشود، ملاک قیمت همان زمان تخلیه است و چنانچه به رغم مطالبه در پرداخت آن تأخیر شده باشد، خسارت ناشی از کاهش ارزش پول با رعایت ماده ۵۲۲ قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ قابل مطالبه است. 1⃣ كانال رسمي موسسه حقوقي در #تلگرام ‏ 2⃣ آدرس سایت موسسه حقوقی ‏ 3⃣ نشانی پیچ اینستاگرام موسسه حقوقی ‏ همکاران و اعضای محترم گروه لطفا نظریه‌ مشورتی زیر را مطالعه نمایند به بانک ح ک پ تعلق می گیرد . آیا کارشناس مجاز است بگوید به هر واحد تجاری که سرقفلی پرداخت نکرده است یا تابلوی خودش را ببرد یا نبرد؟؟؟!!! واینکه چون حق کسب وپیشه را در دفترخانه منتقل نکرده پس تعلق نمی گیرد ؟؟!! آیا این یک اظهار نظر حقوقی و قضایی نیست ؟؟!! آیا این موضوع در صلاحیت کارشناس است ؟؟؟!! آیا بهتر نیست دراینگونه مواقع اگر قرارکارشناسی تعیین میزان ح ک پ برای بانک یا هر واحد تجاری است . اگر ابهامی دارید از قاضی راهنمایی و ارشاد بخواهید؟؟!! ______________________ نظریه شماره : ۱۳۵۲/۷ - ۵/۳/۶۳ سئوال : آیا ماده ۱۹ قانون مالک و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بقوت خود باقیست یاخیر؟ وآیا بانک میتواند مطالبه حق کسب وپیشه نمایدیانه ؟ نظر مشورتی اداره حقوقی بشرح زیراست : قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ جز در مورداماکنی که بمنظور سکونت به اجاره داده شده یابشوندبقوت خودباقی میباشد و در مورد ؛ بانکها چون عملیات بانکی اعمال تجاری محسوب میشود لذا موسسات مذکور به اعتبار ماهیت کارشان تاجر محسوب شده می توانند مطالبه حق کسب و پیشه نمایند۰ مرجع : مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران درمسائل مدنی ازسال ۱۳۵۸ به بعد تهیه وتنظیم : غلامرضاشهری ،امیر حسین آبادی ناشر: روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران __________________ آیابه بانک حق کسب وپیشه تعلق می گیرد محاسبه حق کسب و پیشه یا تجارت بانکها در موارد اجاره آیا در فرض تخلیه بانک در مورد عین مستاجره، حق کسب و پیشه در تجارت به محل بانک تعلق میگیرد؟ اتفاق نظر: با عنایت به نظریه مشورتی اداره حقوقی و ماده ۱ از قانون تجارت و صدر بند (۷) ماده ۲ قانون مارالذکر که توجه به تاجر بودن هر بانک داشته است، چنان چه تاریخ تنظیم قرارداد بعد از تصویب قانون اخیرالتصویب باشد نمیتوان حق کسب و پیشه را مطالبه کرد، لکن اگر تاریخ تنظیم قرارداد قبل از تصویب قانون مصوب 1376 باشد حق کسب و پیشه تعلق پیدا می کند و میتوان حق کسب و پیشه را از موجر مطالبه کرد. نظر کمیسیون: نشست قضایی (۱) مدنی: چنان چه قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد با توجه به این که بانک ها عملیات تجاری انجام می دهند و تاجر محسوب می شوند و بند (۷) ماده ۲ قانون تجارت هر قسم عملیات بانکی را معاملات تجارتی محسوب کرده است، لذا بانکها در محل مورد اجاره دارای حق کسب و پیشه یا تجارت هستند و در موارد مصرحه قانون روابط موجرد مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در ضمن صدور حکم تخلیه باید حقوق کسب و پیشه و تجارت آنان مورد لحوق حکم قرار گیرد. در مورد قراردادها و روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مقررات قانون اخیر حاکم خواهد بود. کاربـری محل بانکهـا و تعیین میزان سرقفلـی آنهـا تشخیص کاربری محل بانکها و تعیین میزان سرقفلی برای آنها یکی از مسائل بغرنج و پیچیده کارشناسی است، به طوری که اعلام نظریات مغایر کارشناسی در این مورد اغلب باعث بروز مشکلات و معضلاتی برای کارشناسان و نتیجتا بانکها می‎گردد. نتیجه بررسیها و پیگیریها برای حل این مسئله براساس مکاتبات انجام شده بین بانک ملی ایران و شهرداری تهران تا آن تاریخ به شرح زیر بود: الف) با توجه به مقررات استفاده از اراضی در طرح جامع تهران، محل بانکها از نظر مقررات شهرسازی اداری تلقی می‎گردد. ب) با توجه به تعاریف دستورالعمل نحوه محاسبه و وصول عوارض پذیره، چون بانکها تابع قانون تجارت بوده و با اصول بازرگانی اداره می‌شوند، لذا عوارض پذیره بانکها بر مبنای تعرفه تجاری محاسبه می‎گردد. خلاصه اینکه موضوع در پرده ابهام باقیمانده بود، بدین معنی در حالیکه محل بانکها از نظر کاربری اداری محسوب می‎شدند، پذیره آنها براساس کاربری تجاری محاسبه و دریافت می‎شد. اینک متن بخشنامه شماره ۸۲۰۱۵۶۵۴/۸۰ مورخ ۹/۸/۸۲ معاون محترم شهرسازی و معماری شهرداری تهران، به عنوان شهرداریهای مناطق تهران را، که طی آن رفع ابهام گردیده و نحوه صدور گواهی پایان ساختمان محل بانکها را مشخص نموده است. باستحضار همکاران محترم رشته راه و ساختمان و نقشه برداری میرساند. «به منظور تسهیل امور و ایجاد وحدت رویه در مورد گواهی پایان ساختمان جهت بانکها، موارد زیر جهت اجرا ابلاغ می‎گردد: ۱) در صورتیکه ساختمان مورد نظر بعد از تاریخ ۹/۲/۱۳۴۹ با نقشه و پروانه ساختمانی تجاری احداث گردیده و سپس مورد استفاده بانک قرار گرفته باشد، نقشه و پروانه ساختمانی ملاک عمل بوده و صدور گواهی پایان ساختمان تجاری بلامانع می‌باشد. ۲) چنانچه ساختمان قبل از تاریخ ابلاغ طرح جامع تهران احداث و دارای سوابق مستند و معتبر تجاری مربوط به قبل از تاریخ ۳۱/۵/۵۲ بوده و در مالکیت بانک باشد، صدور گواهی پایان ساختمان تجاری پس از پ آیا به بانک حق کسب وپیشه تعلق می گیرد . آیا کارشناس مجاز است بگوید به هر واحد تجاری که سرقفلی پرداخت نکرده است یا تابلوی خودش را ببرد یا نبرد؟؟؟!!! واینکه چون حق کسب وپیشه را در دفترخانه منتقل نکرده پس تعلق نمی گیرد ؟؟!! 1⃣ آیا این یک اظهار نظر حقوقی و قضایی نیست ؟؟!! 2⃣آیا این موضوع در صلاحیت کارشناس است ؟؟؟!! 3⃣ آیا بهتر نیست دراینگونه مواقع اگر قرارکارشناسی تعیین میزان ح ک پ برای بانک یا هر واحد تجاری است . اگر ابهامی دارید از قاضی راهنمایی و ارشاد بخواهید؟؟!! ______________ نظریه شماره : ۱۳۵۲/۷ - ۵/۳/۶۳ سئوال : آیا ماده ۱۹ قانون مالک و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بقوت خود باقیست یاخیر؟ وآیا بانک میتواند مطالبه حق کسب وپیشه نمایدیانه ؟ نظر مشورتی اداره حقوقی بشرح زیراست : قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ جز در مورداماکنی که بمنظور سکونت به اجاره داده شده یابشوندبقوت خودباقی میباشد و در مورد ؛ بانکها چون عملیات بانکی اعمال تجاری محسوب میشود لذا موسسات مذکور به اعتبار ماهیت کارشان تاجر محسوب شده می توانند مطالبه حق کسب و پیشه نمایند۰ مرجع : مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران درمسائل مدنی ازسال ۱۳۵۸ به بعد تهیه وتنظیم : غلامرضاشهری ،امیر حسین آبادی ناشر: روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران __________ آیابه بانک حق کسب وپیشه تعلق می گیرد محاسبه حق کسب و پیشه یا تجارت بانکها در موارد اجاره آیا در فرض تخلیه بانک در مورد عین مستاجره، حق کسب و پیشه در تجارت به محل بانک تعلق میگیرد؟ اتفاق نظر: با عنایت به نظریه مشورتی اداره حقوقی و ماده ۱ از قانون تجارت و صدر بند (۷) ماده ۲ قانون مارالذکر که توجه به تاجر بودن هر بانک داشته است، چنان چه تاریخ تنظیم قرارداد بعد از تصویب قانون اخیرالتصویب باشد نمیتوان حق کسب و پیشه را مطالبه کرد، لکن اگر تاریخ تنظیم قرارداد قبل از تصویب قانون مصوب 1376 باشد حق کسب و پیشه تعلق پیدا می کند و میتوان حق کسب و پیشه را از موجر مطالبه کرد. نظر کمیسیون: نشست قضایی (۱) مدنی: چنان چه قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد با توجه به این که بانک ها عملیات تجاری انجام می دهند و تاجر محسوب می شوند و بند (۷) ماده ۲ قانون تجارت هر قسم عملیات بانکی را معاملات تجارتی محسوب کرده است، لذا بانکها در محل مورد اجاره دارای حق کسب و پیشه یا تجارت هستند و در موارد مصرحه قانون روابط موجرد مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در ضمن صدور حکم تخلیه باید حقوق کسب و پیشه و تجارت آنان مورد لحوق حکم قرار گیرد. در مورد قراردادها و روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مقررات قانون اخیر حاکم خواهد بود. کاربـری محل بانکهـا و تعیین میزان سرقفلـی آنهـا تشخیص کاربری محل بانکها و تعیین میزان سرقفلی برای آنها یکی از مسائل بغرنج و پیچیده کارشناسی است، به طوری که اعلام نظریات مغایر کارشناسی در این مورد اغلب باعث بروز مشکلات و معضلاتی برای کارشناسان و نتیجتا بانکها می‎گردد. نتیجه بررسیها و پیگیریها برای حل این مسئله براساس مکاتبات انجام شده بین بانک ملی ایران و شهرداری تهران تا آن تاریخ به شرح زیر بود: الف) با توجه به مقررات استفاده از اراضی در طرح جامع تهران، محل بانکها از نظر مقررات شهرسازی اداری تلقی می‎گردد. ب) با توجه به تعاریف دستورالعمل نحوه محاسبه و وصول عوارض پذیره، چون بانکها تابع قانون تجارت بوده و با اصول بازرگانی اداره می‌شوند، لذا عوارض پذیره بانکها بر مبنای تعرفه تجاری محاسبه می‎گردد. خلاصه اینکه موضوع در پرده ابهام باقیمانده بود، بدین معنی در حالیکه محل بانکها از نظر کاربری اداری محسوب می‎شدند، پذیره آنها براساس کاربری تجاری محاسبه و دریافت می‎شد. اینک متن بخشنامه شماره ۸۲۰۱۵۶۵۴/۸۰ مورخ ۹/۸/۸۲ معاون محترم شهرسازی و معماری شهرداری تهران، به عنوان شهرداریهای مناطق تهران را، که طی آن رفع ابهام گردیده و نحوه صدور گواهی پایان ساختمان محل بانکها را مشخص نموده است. باستحضار همکاران محترم رشته راه و ساختمان و نقشه برداری میرساند. «به منظور تسهیل امور و ایجاد وحدت رویه در مورد گواهی پایان ساختمان جهت بانکها، موارد زیر جهت اجرا ابلاغ می‎گردد: ۱) در صورتیکه ساختمان مورد نظر بعد از تاریخ ۹/۲/۱۳۴۹ با نقشه و پروانه ساختمانی تجاری احداث گردیده و سپس مورد استفاده بانک قرار گرفته باشد، نقشه و پروانه ساختمانی ملاک عمل بوده و صدور گواهی پایان ساختمان تجاری بلامانع می‌باشد. ۲) چنانچه ساختمان قبل از تاریخ ابلاغ طرح جامع تهران احداث و دارای سوابق مستند و معتبر تجاری مربوط به قبل از تاریخ ۳۱/۵/۵۲ بوده و در مالکیت بانک باشد، صدور گواهی پایان ساختمان تجاری پس از سیرمراحل اقدام می گردد #حق_کسب_پیشه_سرقفلی مطالبه حق کسب و پیشه در فرض کاربری اداری عین مستاجره چکیده: ایراد عدم ایجاد حق کسب و پیشه ، به جهت اداری بودن محل شعبه بانك، قابل پذیرش نبوده و اداري بودن محل، مانعیتی در خصوص ایجاد و مطالبه حق مذکور به وجود نمي آورد. شماره دادنامه قطعی : 100813 تاریخ دادنامه قطعی : 1394/10/21 رأی دادگاه بدوی. : درخصوص دعوی خواهان بانک ملی ایران اداره ثبت شرق تهران بطرفیت خوانده شهرداری منطقه 14 تهران به خواسته الزام خوانده به پرداخت مبلغ 13/500/000/000 ریال وفق نظر هیات کارشناسان رسمی دادگاه بابت حق کسب و پیشه محل شعبه سابق بانک ملی جزء پلاک ثبتی ... بخش 7 تهران واقع درخیابان ... بانضمام خسارت دادرسی وتاخیرتادیه ازتاریخ تقدیم دادخواست لغایت اجرای حکم به این شرح که نماینده خواهان درتوضیح خواسته دعوی اظهارنموده بانک ملی ایران درتاریخ 47/6/11 اقدام به اجاره جزئی ازپلاک ثبتی ... جهت اشتغال به شغل بانکداری می نماید که تا تاریخ 92/4/10 درآن محل رابطه استیجاری با مالک برقراربوده لیکن دراین تاریخ به دلیل اجرای طرح تعریض خیابان .... شهرداری اقدام به تشکیل هیات کارشناسی متشکل ازکارشناسان هردو طرف و کارشناس مرض الطرفین می نماید و هیات کارشناسان مذکور طی گزارش خویش که ازاعتراض طرفین مصون مانده حق کسب و پیشه ملک را مبلغ 13/500/000/000 ریال ارزیابی نموده و علیرغم پیگیری متعدد شهرداری ازپرداخت حقوق بانک امتناع می نماید و به همین جهت تقاضای صدورحکم به شرح خواسته نموده است نماینده خوانده درمقابل اظهارنموده حسب گزارش واصله امور کسب شهرداری منطقه 14 ملک مذکور بصورت یک واحد اداری ( بانک ) به مساحت 108/70 متر مربع بانضمام 23 متر مربع نیم طبقه اداری بوده که مالکیت عرصه جزء طرح توسط مالک به شهرداری منتقل و درحال حاضرشهرداری مالک عرصه جزء طرح می باشد و چون برای محل اداری حق کسب و پیشه ایجاد نمی گردد لذا خواسته خواهان قابل پذیرش نیست همچنین خوانده به توافق با مالک عرصه جهت پاسخگویی به هرگونه ادعای افراد حقیقی و حقوقی ظرف 10 سال نسبت به اعیان منافع ملک مذکور استناد نموده اند لهذا نظربه محتویات پرونده نظربه اینکه مالکیت خواهان نسبت به منافع مغازه موضوع دعوی حسب اجاره نامه رسمی ... مورخ 47/6/11 دفترخانه ... تهران محرزو دلیلی بربی اعتباری اجاره نامه مذکور ارائه نشده و مفاد نظرهیات کارشناسی مورخ 88/10/29 خطابه به شهرداری منطقه 14 تهران حکایت ازاطلاع شهرداری ازحقوق خواهان قبل ازتخریب ملک مذکور جهت اجرای طرح تعریض شهرداری دارد وایراد خوانده مبنی برعدم ایجاد حق کسب و پیشه برای محل شعبه بانک به جهت اداری بودن محل قابل پذیرش نبوده وازموارد استثنایی مندرج درقانون یا آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور که دلالت برعدم ایجاد حق کسب و پیشه یاخروج موضوعی ازشمول قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 1356 نمی باشد. لهذا ایراد خوانده غیروارد تشخیص می گردد وازطرفی هرچند به جهت گذشت مدت شش ماه ازنظریه هیات کارشناسان مورخ 93/10/29 دراجرای ماده 19 قانون کارشناسان رسمی موضوع ارزیابی حقوق خواهان به هیات کارشناسی مجدد ارجاع و هیات مذکور میزان حقوق مکتسبه بانک را مبلغ 23/500/000/000 ریال ارزیابی گردیده لکن نظربه اینکه خواسته خواهان صرفا دردادخواست تقدیمی مبلغ 13/500/000/000 ریال درج و درجلسه اول دادرسی نیز افزایش خواسته ای صورت نگرفته است لهذا دعوی خواهان مقرون به صحت تشخص و مستندا به مواد 198 و 515 و 522 قانون آئین دادرسی مدنی و ماده واحده قانون نحوه تقدیم ابنیه و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب 1370 حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ سیزده میلیارد و پانصد میلیون ریال بابت اصل خواسته و خسارات دادرسی وفق تعرفه قانونی و خسارت تاخیرتادیه ازتاریخ تقدیم دادخواست لغایت اجرای حکم درحق خواهان صادرمی گردد . رای صادره حضوری وظرف بیست روز ازتاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم تجدیدنظرتهران می باشد . رئیس شعبه 156 دادگاه عمومی حقوقی تهران - ...... #حق_کسب_پیشه_سرقفلی رویه اداری حقوقی درخصوص حق کسب وپیشه و حق سرقفلی و انطباق آن با قانون موجرومستاجر سال 1356 طی مقاله ایی اطاله دادرسی تحقیق وبررسی شده که متاثر از عوامل مختلفی می باشد ازجمله : الف)در حوزه داخلی قوه قضاییه 1⃣اطاله دادرسی بدلیل عدم بروز بودن ساختار ، سازمان و تشکیلات قوه قضاییه 2⃣اطاله دادرسی بدلیل عدم باز آموزی پرسنل اداری،متخصص، کارورز ها و قضات 3⃣اطاله دادرسی بدلیل کم بودن حقوق آنها 4⃣اطاله دادرسی بدلیل کاهش انگیزه و اشتیاق به کار پرسنل و قضات و‌‌‌‌‌.... 5⃣اطاله دادرسی بدلیل حجم بالای کار و تعدد پرونده های قضایی 6⃣اطاله دادرسی بدلیل رانت و ‌‌‌‌.... 7⃣اطاله دادرسی بدلیل عدم وجود امکانات، تجهیزات،امور رفاهی و تفریحی 8⃣اطاله دارسی بدلیل عدم برخورداری از رایانه و نرم افزارهای مرتبط امورقضا و حقوقی و ... 9⃣اطاله دادرسی بدلیل عدم مهیا بودن زیر ساخت‌ها درقوه قضاییه 0⃣1⃣اطاله دادرسی بدلیل کمبود قاضی و دادورز و پرسنل متخصص 1⃣1⃣اطاله دادرسی بدلیل سنتی عمل نمودن قوه قضا نسبت به امور قضایی مدرن دنیا 2⃣1⃣و سایر موارد ب) در حوزه بیرونی قوه قضایی ب/۱) درحوزه کارشناسی 1⃣اطاله دادرسی بدلیل عدم ارجاع سیستمی کارشناسی 2⃣عدم آموزش و بازآموزی کارشناسان 3⃣عدم ارائه گزارش کارشناسی بموقع 4⃣عدم نظارت سیستم کانونها و یا مرکز به عملکرد کارشناس ( رانت ، ارجاعات خاص،ارتشا و ...) 5⃣ اظهار نظر خارج از صلاحیت 6⃣اظهار نظر علی رغم وجود جهات رد 7⃣وسایر موارد... ب/۲) 1⃣اطاله دادرسی بدلیل عدم پاسخگویی بموقع اداره ثبت 2⃣اطاله دادرسی بدلیل عدم پاسخگویی بموقع شهرداری 3⃣اطاله دادرسی بدلیل عدم پاسخگویی بانک ها به استعلامات دادگاه ها 4⃣و سایر ادارات 5⃣عدم همکاری اشخاص حقیقی و مراکز حقوقی با کارشناس جهت بازدید از ملک موضوع قرار کارشناسی ارجاعی دادگاهها 6⃣وسایر موارد .... مهندس خزاعی زاده کارشناس رسمی دادگستری کانون تهران #اطاله_دادرسی نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه در خصوص کارشناسی مجدد یک پرونده بعد از اتمام 6 ماه در این ارتباط بخوانید: نامه مرکز امور مشاوران و کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران نظر کانون تهران در خصوص کارشناسی مجدد در یک پرونده آیا کارشناس نمی تواند در مدت 6 ماه ، مورد ارجاعی را مجدداً ارزیابی نماید؟ کانال خبری تحلیلی کارشناسان رسمی دادگستری نظریه‌ مشورتی آیا به بانک حق کسب وپیشه تعلق می گیرد . آیا کارشناس مجاز است بگوید به هر واحد تجاری که سرقفلی پرداخت نکرده است یا تابلوی خودش را ببرد یا نبرد؟؟؟!!! واینکه چون حق کسب وپیشه را در دفترخانه منتقل نکرده پس تعلق نمی گیرد ؟؟!! آیااین یک اظهارنظر وتفکر کارشناس . اظهار نظر حقوقی و قضایی نیست ؟؟!! آیا این موضوع در صلاحیت کارشناس است ؟؟؟!! آیا بهتر نیست دراینگونه مواقع اگر قرارکارشناسی تعیین میزان ح ک پ برای بانک یا هر واحد تجاری است . اگر ابهامی دارید از قاضی راهنمایی و ارشاد بخواهید؟؟!! ______ نظریه شماره : ۱۳۵۲/۷ - ۵/۳/۶۳ سئوال : آیا ماده ۱۹ قانون مالک و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بقوت خود باقیست یاخیر؟ وآیا بانک میتواند مطالبه حق کسب وپیشه نمایدیانه ؟ نظر مشورتی اداره حقوقی بشرح زیراست : قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ جز در مورداماکنی که بمنظور سکونت به اجاره داده شده یابشوندبقوت خودباقی میباشد و در مورد ؛ بانکها چون عملیات بانکی اعمال تجاری محسوب میشود لذا موسسات مذکور به اعتبار ماهیت کارشان تاجر محسوب شده می توانند مطالبه حق کسب و پیشه نمایند۰ مرجع : مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران درمسائل مدنی ازسال ۱۳۵۸ به بعد تهیه وتنظیم : غلامرضاشهری ،امیر حسین آبادی ناشر: روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران ______ آیابه بانک حق کسب وپیشه تعلق می گیرد محاسبه حق کسب و پیشه یا تجارت بانکها در موارد اجاره آیا در فرض تخلیه بانک در مورد عین مستاجره، حق کسب و پیشه در تجارت به محل بانک تعلق میگیرد؟ اتفاق نظر: با عنایت به نظریه مشورتی اداره حقوقی و ماده ۱ از قانون تجارت و صدر بند (۷) ماده ۲ قانون مارالذکر که توجه به تاجر بودن هر بانک داشته است، چنان چه تاریخ تنظیم قرارداد بعد از تصویب قانون اخیرالتصویب باشد نمیتوان حق کسب و پیشه را مطالبه کرد، لکن اگر تاریخ تنظیم قرارداد قبل از تصویب قانون مصوب 1376 باشد حق کسب و پیشه تعلق پیدا می کند و میتوان حق کسب و پیشه را از موجر مطالبه کرد. نظر کمیسیون: نشست قضایی (۱) مدنی: چنان چه قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد با توجه به این که بانک ها عملیات تجاری انجام می دهند و تاجر محسوب می شوند و بند (۷) ماده ۲ قانون تجارت هر قسم عملیات بانکی را معاملات تجارتی محسوب کرده است، لذا بانکها در محل مورد اجاره دارای حق کسب و پیشه یا تجارت هستند و در موارد مصرحه قانون روابط موجرد مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در ضمن صدور حکم تخلیه باید حقوق کسب و پیشه و تجارت آنان مورد لحوق حکم قرار گیرد. در مورد قراردادها و روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مقررات قانون اخیر حاکم خواهد بود. کاربـری محل بانکهـا و تعیین میزان سرقفلـی آنهـا تشخیص کاربری محل بانکها و تعیین میزان سرقفلی برای آنها یکی از مسائل بغرنج و پیچیده کارشناسی است، به طوری که اعلام نظریات مغایر کارشناسی در این مورد اغلب باعث بروز مشکلات و معضلاتی برای کارشناسان و نتیجتا بانکها می‎گردد. نتیجه بررسیها و پیگیریها برای حل این مسئله براساس مکاتبات انجام شده بین بانک ملی ایران و شهرداری تهران تا آن تاریخ به شرح زیر بود: الف) با توجه به مقررات استفاده از اراضی در طرح جامع تهران، محل بانکها از نظر مقررات شهرسازی اداری تلقی می‎گردد. ب) با توجه به تعاریف دستورالعمل نحوه محاسبه و وصول عوارض پذیره، چون بانکها تابع قانون تجارت بوده و با اصول بازرگانی اداره می‌شوند، لذا عوارض پذیره بانکها بر مبنای تعرفه تجاری محاسبه می‎گردد. خلاصه اینکه موضوع در پرده ابهام باقیمانده بود، بدین معنی در حالیکه محل بانکها از نظر کاربری اداری محسوب می‎شدند، پذیره آنها براساس کاربری تجاری محاسبه و دریافت می‎شد. اینک متن بخشنامه شماره ۸۲۰۱۵۶۵۴/۸۰ مورخ ۹/۸/۸۲ معاون محترم شهرسازی و معماری شهرداری تهران، به عنوان شهرداریهای مناطق تهران را، که طی آن رفع ابهام گردیده و نحوه صدور گواهی پایان ساختمان محل بانکها را مشخص نموده است. باستحضار همکاران محترم رشته راه و ساختمان و نقشه برداری میرساند. «به منظور تسهیل امور و ایجاد وحدت رویه در مورد گواهی پایان ساختمان جهت بانکها، موارد زیر جهت اجرا ابلاغ می‎گردد: ۱) در صورتیکه ساختمان مورد نظر بعد از تاریخ ۹/۲/۱۳۴۹ با نقشه و پروانه ساختمانی تجاری احداث گردیده و سپس مورد استفاده بانک قرار گرفته باشد، نقشه و پروانه ساختمانی ملاک عمل بوده و صدور گواهی پایان ساختمان تجاری بلامانع می‌باشد.