اشتباه در سند مالکیت — تثبیت مالکیت املاک همواره بخش عمده ای

گستردگی و پراکندگی مقررات مربوط به ثبت املاک پرداختن به کلیه مباحث مذکور و سایر امور مربوط به ثبت املاک را در این طرح اجتناب ناپذیر ساخته است. به عبارت دیگر طرح مزبور، حاوی مطالب و موضوعاتی است که نه تنها از پرداختن به آنها گریزی نیست بلکه همه از مباحث عمده و اساسی در حقوق ثبت املاک محسوب می شوند و عدم توجه به آنها موجب نقصان مجموعه و بی پاسخ ماندن بسیاری از سئوالات خواهد شد. بنابراین تلاش شده است تا در حد توان و امکان به کلیه مباحث داخل در موضوع توجه شود و مبحثی از نظر دور نماند نیازی به این توضیح نیست که چون احتمال دارد مقوله ای در این طرح از قلم افتاده باشد، نگارنده ضمن استقبال از تذکرات اهل فن و استفاده از آنها، مستدعی است مراتب اعلام گردد تا در چاپ های بعدی مورد نظر قرار داده شود و رفع نقص به عمل آید. روش تحقیق در وهله نخست کتابخانه ای است و با تکیه بر متون قوانین و آیین نامه ها و بخشنامه ها - به ویژه قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ و آیین نامه ثبت املاک مصوب ۱۳۱۷ با اصلاحات بعدی آنها و با استناد به مجموعه بخشنامه های ثبتی و استنباط دقیق از آنها - و همچنین استنتاج مبتنی بر قواعد حقوق ثبت آراء مراجع قضایی و آراء مراجع اداری نظیر شورای عالی ثبت و نظریه های تفسیری و مشورتی مراجع ذیصلاح استوار است. آنچه در وهله دوم اساس پژوهش نگارنده قرار گرفته است غور و مداقه در آثار حقوقدانان و نویسندگان و آراء و عقاید آن هاست. ضمن این که تجربیات دو دهه اشتغال در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، علاوه بر این که انگیزه ای جدی در تحقیق و نگارش این کتاب بوده خود البته زمینه ای مناسب در جهت تحقیقات اینجانب فراهم نموده است تا نگارنده بر پایه آن تجربیات و در حد توان و امکان بتواند به طرح مباحث فرضیه ها پرسش ها و نیز پاسخ به آنها اقدام نماید. من افلاطون را بسیار دوست دارم اما حقیقت را بیشتر. ستایش بی پایان، پروردگاری را سزاست که آدمی را جامه خرد پوشاند و نیروی شناخت خیر از شر و تمیز حق از باطل به او ارزانی داشت و به انسان آموخت آنچه را که نمی دانست. ملک، تملک، تملیک» و مالکیت - به ویژه نسبت به اموال غیر منقول - از بحث انگیزترین موضوعاتی هستند که از دیرباز و به دلایل متعدد در کلیه نظام های حقوقی مورد توجه فراوان بوده است. از روزگاران گذشته تا دوران معاصر پیوند حقوق ثبت و تثبیت مالکیت چنان ژرف بوده است که پرداختن به یکی توجه به دیگری را اجتناب ناپذیر می سازد و تحلیل هر یک از این دو مهم بدون عنایت به دیگری نتیجه ای نارسا در پی خواهد داشت و هر پژوهشی را در این باره ناکافی جلوه خواهد داد. تثبیت مالکیت املاک همواره بخش عمده ای از دغدغه ملتها بوده و لزوم ثبت ملک از دوران باستان همواره در زمره اهداف دولتها قرار داشته است و به ویژه در دوران جدید قواعد آمره ای در این خصوص وضع شده که عمده ترین آنها مقررات ثبت اجباری املاک در بسیاری از کشورهاست. در واقع پایه های اساسی حقوق ثبت در دوران جدید بر مبنای همین مقررات و قواعد آمره استوار شده است. اما باید توجه داشت که در کنار مجموعه قوانین و مقررات آمره راجع به ثبت املاک آراء و عقاید دانشمندان از یک سو و رویه های معمول اداری و قضایی و عرفهای معمول راجع به ثبت غیر منقول و تثبیت مالکیت نسبت به آن از سوی دیگر به تدریج در جوامع بشری و نظام های حقوقی نهادینه شده اند و اینک خود از منابع مؤثر حقوق ثبت به شمار می آیند. گفتنی است که بر اثر تحولات صنعتی اقتصادی فرهنگی و سیاسی کشورها در قرون نوزدهم و بیستم میلادی و نقش تحولات مزبور در روابط اجتماعی و نیز بر اثر مداخله روزافزون دولتها در این روابط امروز بسیاری از مقررات تخیری مربوط به حقوق خصوصی، چهره ای امری یافته و در پاره ای موارد نظام حقوق خصوصی با نظام حقوق عمومی در آمیخته است. با وجود این هنوز هم آنچه که در محدوده حقوق خصوصی می گنجد مشخص است. به این معنی که روابط حقوقی اشخاص با یکدیگر، معمولاً مشمول مقررات قوانین مدنی و تجارت و البته در پاره ای موارد مشمول قانون ثبت است. پس آن جا که ظاهر امر حکایت از آمیختگی نظام حقوق خصوصی با نظام حقوق عمومی دارد بر عهده حقوقدان است که با ذهن منظم خود، وجوه افتراق را با دقت و ظرافت دریابد و به تشخیص واقعی نایل آید. در این میان حقوق ثبت به شکل جدید آن - که بر اساس قانون آیین نامه، بخشنامه و سایر مقررات مربوطه بنا شده است رشته ای نو از دانش حقوق است که از دوران مشروطیت و مقارن با رواج برخی هنجارهای حقوقی و ارزشهای مدنی جهان غرب، به کشور ما وارد شده است و پس از تحولات متعددی نظیر وضع و نسخ و اصلاح و الحاق قوانین و آیین نامه های مربوط به آن با تجارب گذشتگان در آمیخته و به تعبیر برخی از استادان امروز سرمایه ای گرانبهاست. این سرمایه در نظام حقوقی کنونی بسیاری از امور مربوط به روابط حقوقی اشخاص را به صورت کاربردی تمشیت میکند و نظم و نسق می بخشد. اما حقوق ثبت به رغم ماهیت مدنی آن به اقتضای برخی نظامات و مقررات اجباری مربوط به لزوم ثبت املاک و نیز لزوم ثبت اسناد چهره ای از حقوق عمومی می یابد که قابل ملاحظه است. در واقع اگر چه حقوق مدنی در گستره عام خود روابط اشخاص حقیقی و حقوقی را تنها از لحاظ عضویت آنها در جامعه تنظیم می کند و توجهی به خصوصیات مربوط به فعالیت های گوناگون ندارد، اما پذیرفتنی است که حقوق عمومی در امور مدنی و به ویژه در قواعد مربوط به مالکیت اموال غیر منقول به نحوی بسیار مؤثر رخنه کرده است. مثلاً با تصویب قوانین و مقررات مربوط به اصلاحات ارضی قواعد حاکم بر مالکیت اراضی مزروعی ویژگی هایی یافته است که آنها را باید در حوزه حقوق عمومی جستجو نمود. چنان که امروز مداخله دولت در روابط مالک و مستأجر به منظور تنظیم این مقوله مهم اجتماعی، مداخله ای آشکار و غیر قابل انکار است.