اشتباه در سند مالکیت — نمونه های دیگری هم وجود دارد که

مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، انتشارات پرتو واقعه چاپ اول ۱۳۸۷، صفحه ۳۶ بخشنامه شماره ۲۶۴۰۰ مورخ ۱۳۱۳/۸۰/۳۰ ثبت کل اسناد و املاک مملکتی چون دسترنج رعیتی و حق اولویت در کشت و زرع و گاوبندی که در بعضی املاک مزروعی معمول و بین زارعین خرید و فروش می شود، از قبیل حقوق راجعه به عین املاک نبوده و به این جهت نه قابل تقاضای ثبت است و نه قابل اعتراض بر ثبت لذا این قبیل تقاضاها و این قبیل اعتراضات بر ثبت ملک نباید پذیرفته شود و صدور سند مالکیت به نام مالک هم تغییری در وضع حقوق مزبوره در هر جا که معمول است نمی دهد. متین احمد - مجموعه رویه قضایی قسمت حقوقی انتشارات آثار اندیشه چاپ اول ۱۳۸۷، صفحه ۳۲۸ رأی شماره ۲۰۳۲ مورخ ۱۳۲۵/۱۱/۱۳ شعبه هشتم دیوان عالی کشور اشجاری که بر حسب اجازه مالک از طرف رعایا در اراضی غرس میشود مشمول عنوان دسترنج رعیتی مذکور در ماده ۳۱ آیین نامه قانون ثبت مصوب ۱۳۱۷ م. ب.. افزون بر اینها ماده ۷۱ آیین نامه مقرر می دارد مستدعی ثبت فقط ابنیه و اجزایی را می تواند در موقع تعیین حدود معرفی کند که داخل در حدود مندرجه در اظهارنامه باشد و نماینده عمل باید معرفی مالک یا نماینده او را وقتی معتبر بشناسد که تصرفات او در قسمت معرفی شده محرز باشد و الا از تعیین حدود خودداری خواهد نمود. به رغم ظاهر ماده ۷۱ آیین نامه به دشواری می توان آن را در زمره مقررات شکلی دانست. زیرا ماده مذکور همان گونه که متضمن تکلیفی صریح برای مستدعی ثبت است، متضمن حقی ضمنی برای او نیز هست مفهوم مخالف ماده ۷۱ آیین نامه مبین این مهم است که ابنیه و اجزاء و به طور کلی هر آنچه که صریحاً و یا ضمناً داخل در محدوده اظهارنامه است و در تصرف مستدعی ثبت نیز قرار دارد در مالکیت اوست و باید موضوع صور تمجلس تحدیدی قرار گیرد. بنابراین ماده ۱ آیین نامه نیز بر خلاف ظاهر متضمن اصلی کلی و ماهوی است و باید در قانون - و نه آیین نامه - پیش بینی می گردید. مشابه این وضعیت در مواد ۱۰۱ و ۱۰۲ آیین نامه قانون ثبت نیز به خوبی قابل ملاحظه است. ماده ۱۰۱ آیین نامه راجع به چگونگی ثبت ملکی است که پس از قبول تقاضای ثبت مورد اعتراض واقع می شود و متقاضی ثبت به اعتراض معترض تمکین می کند و یا در دادگاه محکوم میشود و ماده ۱۰۲ همان آیین نامه نیز در خصوص درخواست ثبت ملکی است که متقاضی پس از قبول تقاضای ثبت و پیش از اعتراض حاضر است گواهی کند که تمام یا قسمتی از ملک مورد تقاضای او در هنگام تقاضای ثبت متعلق به دیگری بوده است. ماهوی بودن مقررات مرضوع مواد مزبور چنان آشکار است که نیاز به توضیح ندارد. نمونه های دیگری هم وجود دارد که از حوصله این مقدمه خارج است و خود تحلیل جداگانه ای را می طلبد و ناچار از طرح همه آنها باید گذشت. اما نتیجه ای که از نمونه های مذکور میتوان گرفت گستردگی دامنه صلاحیت آیین نامه قانون ثبت در وضع مقررات ماهوی و گاه تکرار آن هاست که آشکارا نامطلوب به نظر می رسد. در واقع قلمرو صلاحیت مقام دولتی در وضع مقررات ماهوی در مواد آیین نامه قانون ثبت و به ویژه در مواد ۲۷ و ۳۱ و ۱۰۱ و ۱۰۲ آن به نحوی شگفت انگیز گسترده می نماید. آمیختگی موصوف آثار زبان باری را ۱ آیین نامه قانون ثبت، ماده ۱۰۱ در موردی که ملکی مورد اعتراض واقع شود، اعم از این که مستدعی ثبت به اعتراض معترض تمکین کند یا در دادگاه محکوم شود، معترض محکوم له جانشین مستدعی ثبت شناخته شده و چنانچه مانع دیگری نباشد، ملک طبق حکم نهایی دادگاه ثبت خواهد گردید و محتاج به آگهی مجدد به نام معترض نخواهد بود. آیین نامه قانون ثبت ماده ۱۰۲ در مواردی که قبل از اعتراض پس از خاتمه مدت قانونی مستدعی ثبتی بدون این که مطابق مقررات انتقالی واقع شود، گواهی کند که تمام یا قسمتی از ملک مورد تقاضای او در موقع تقاضا متعلق به دیگری بوده آن مقدار از مورد تقاضای او خارج و مجدداً از مالک واقعی آن تقاضای ثبت پذیرفته خواهد شد. در گذر زمان موجب شده است. تداخل مأموریت های قانون ثبت و آیین نامه آن در طول سالیان متمادی از یک طرف مانع جدی در انجام تغییرات و تحولات بنیادین شده و از طرف دیگر راه را بر پاره ای خلاقیت ها و ابتکارات بسته است. پیامد منفی دیگر تداخل موصوف مبهم ماندن برخی از مواد قانون و آیین نامه برای حقوقدانان غیر ثبتی بوده است. در نتیجه به رغم همه تلاشها و نوآوری های چند ده ساله کارگزاران و متصدیان ثبت اسناد و املاک آمیختگی و اختلاط مقررات شکلی و ماهوی ثبت املاک نه تنها کمکی در شناخت بهتر این مقررات نکرده است بلکه خود بر بسیاری نقایص و اشکالات و ابهامات موجود در مواد قانون و آیین نامه افزوده و در نهایت منجر به عدم درک و دریافت منطقی از این مواد و کاربرد بهینه آن در طول سالیان متمادی شده است. برداشت های مختلف و بعضاً مغایر و حتی متناقض و متضاد از مواد قانون آیین نامه بخشنامه و نیز اعمال سلائق گوناگون و رواج رویه های متفاوت ثبتی در موضوع واحد از دیگر تبعات منفی این آمیختگی و اختلاط است و البته اجتناب از آن را لازم می گرداند. اما به رغم آنچه گفته شد، باید پذیرفت که تدوین و تصویب قانون ثبت در ۲۶ اسفندماه سال ۱۳۱۰ خورشیدی و اصلاحات و الحاقات آن طی مراحل مختلف یکی از بزرگ ترین اقدامات قوه قانونگذاری ایران بوده است. با وضع قانون ثبت به سال ها آشفتگی در امر تثبیت مالکیت املاک و اراضی خاتمه داده شده و مجموعه قابل قبولی در دسترس همگان قرار گرفته است. افزون بر این مراجع اداری و قضایی که با موضوع تنبیت مالکیت اموال غیر منقول و حقوق مربوط به آنها و حل اختلافات و منازعات و دعاوی املاک و اراضی ارتباط دارند با تصویب قانون ثبت صلاحیت های خود را هم از لحاظ تکالیف و هم از لحاظ اختیارات به شکلی قانونمند شناخته و نسبت به جایگاه خود آشنا شده اند. حقوق ثبت را در مغرب زمین به لحاظ بستگی عمیق با حقوق مدنی شبه مدنی اش خوانده اند. اما واقعیت این است که در ایران کمتر به وابستگی موصوف توجه شده است و بر اساس همین عدم توجه برخی از استادان گفته اند آن کس که کار ثبت می کند، از حقوق مدنی آگاهی ندارد و احساس نیاز به دانستن حقوق مدنی هم نمی کند.