اصول ، مبانی ومعیارهای تعیین شارژ برج ها

اصول ، مبانی ومعیارهای تعیین شارژ برج ها : هزینه های یکساله یک برج 20طبقه 92 واحدی در شمال تهران که دارای فول امکانات ازجمله : لابی من،سالنهای اجتماعات ،بدنسازی،استخر،سوناها،جکوزی،4 آسانسور،پنت هاوسها ،بهارخوبها،سالن جلسه و... می باشد هزینه شارژ هر واحد براساس مساحت ،نفرات و طبقه محاسبه و تعیین میشود که از نفری 110 الی 130 هزار تومان می باشد جهت اطلاع و برآورد هزینه شارژ ماهانه مالکین و ساکنین واحدها گردآوری: مهندس خزاعی کارشناس دادگستری #هزینه_شارژ_برج_مسکونی نحوه تعیین شارژ آپارتما نها #اپارتمان_شارژ آشنایی با راهکار قانونی جهت مواجهه با همسایه ای که شارژ ساختمان پرداخت نمی کند! مالکيت حقي است که قانون به رسميت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمي و انحصاري از ملک خود را دارد، ولي در کلیه مجموعه های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به گونه ای باشد که به حقوق همسایگان آسيبي نرساند. با هدف جلوگیری از بروز مسائل فوق در روابط آپارتمان‌نشيني، تمهیداتی با وضع قانون تملك آپارتمان‌ها اتخاذ شده راهکارهای قانونی برخورد با امتناع کنندگان از پرداخت شارژ ساختمان این است که، در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی، به وی ابلاغ می کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، وی سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کند.(ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1343/12/16 با اصلاحات و الحاقات بعدی) لازم به گوشزد می باشد که منظور، فقط خدمات مشترک است، بنابراین اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد، مدیر نمی تواند آن را قطع کند. زیرا این عمل خود قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری مدیر به عنوان ممانعت از حق، به مجازات حبس محکوم خواهد شد. اگر با قطع خدمات مشترک، بازهم هزینه را پرداخت نشود، چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟ اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد، مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده علیه شخص امتناع کننده، اجراییه صادر خواهد کرد. لازم به ذکر است که عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند. آیا راه دیگری هم برای الزام فرد ممتنع وجود دارد؟ در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، علاوه بر آنچه گفته شد مدیر ساختمان می تواند به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه دعاوی خارج از نوبت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه، جریمه خواهد کرد. چنانچه مالک یا مستأجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد، چه باید کند؟ نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می دهد که این رأی قطعی است. و در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد، چنانچه دلایل معترض قوی باشد دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد. مستأجران چه وظایفی در ارتباط با شارژ ساختمان دارند؟ این امر بستگی به قرارداد بین مستأجر و صاحب‌خانه دارد، که اگر توافق شده که صاحب‌ خانه پرداخت کند و پرداخت نشد، در این صورت مستأجر می‌تواند میزان شارژ ساختمان را از اجاره‌ بها کم کند. اما چنانچه قرار بر این باشد که مستأجر شارژ را پرداخت کند و نپردازد، مدیر می‌تواند به مالک رجوع کند، سپس مالک هزینه را از وی خواهد گرفت. #قانون_تملک_آپارتمانها حق شارژ آپارتمان هزینه‌های مربوط به حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک آپارتمان‌ها راحق شارژ گویند . قاعدتا تعیین و نحوه محاسبه حق شارژ به اراده و تصمیم مجمع عمومی‌مالکان ساختمان بستگی دارد. منظور از مجمع عمومی‌جلسه‌ای است که مالکان و استفاده‌کنندگان برای اداره آپارتمان تشکیل می‌دهند. طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، عدم حضور یک فرد در ساختمان دلیلی برای نپرداختن حق شارژ نیست. مثال فردی در خارج از محل وقوع آپارتمان زندگی می‌کند و تنها در ماه یک هفته به آپارتمان خود می‌آید طبق قانون این فرد نیز علی رغم اینکه در اکثر مواقع در واحدش سکونت ندارد موظف به پرداخت حق شارژ میباشد. ساکنان طبقه اول نیز لازم است هزینه‌های مربوط به آسانسور را پرداخت کنند مگر اینکه مجمع عمومی ‌خلاف این موضوع را تصویب کرده باشد و یا مالکان توافقی دیگر را پذیرفته باشند. ‎#مطالب_کاربردی_حقوق ‌‎ كدام هزينه‌ها را مستأجر و كداميك را مالک(موجر) بايد بپردازد؟؟!! هر خانه‌ای ممکن است نیاز به تعمیر پیدا کند ولی اگر مستاجر باشید همیشه این سوال برایتان پیش می‌آید که هزینه این تعمیرات با چه کسی است؟ صاحب‌خانه یا مستاجر؟ اینکه كدام هزينه‌ها را مستأجر و كداميك را موجر بايد بپردازد؟ مسئله و پرسش مهمی است که بسیاری از مستاجرین و صاحبخانه ها درگیر آن هستند و در بسیاری از موارد دچار اختلاف های اساسی می شوند. در سالهای دور به اجاره‌نشین می‌گفتند خوش‌نشین. البته در روزگار ما تنها نام خوش‌نشین برای اجاره‌نشین باقی مانده و آسایش و آرامش چندانی برایش باقی نمانده است. آمارهاي رسمي‌اي كه از سوي وزارت راه و شهرسازي ارائه مي‌شود نشان مي‌دهد كه تقريبا يك چهارم جمعيت كشور ما در خانه‌هاي استيجاري زندگي مي‌كنند. اين وزارتخانه اعلام كرده كه حدود ۵ميليون و ۳۰۰هزار خانوار ايراني مستأجر هستند كه تقريبا نيمي از آنها را هم اقشار كم‌درآمد تشكيل مي‌دهند. با توجه به افزایش اجاره نشینی، آشنایی با قوانین اجاره نشینی از اهمیت بالایی برخوردار است. 1⃣طبق قانون پرداخت هزينه‌هاي آب، برق، گاز و تلفن مربوط به همان واحد به‌عهده مستأجر است. 2⃣همچنين پرداخت هزينه تعمير و سرويس آسانسور به‌صورت جزئي و هزينه شارژ ساختمان نيز با مستأجر خواهد بود. 3⃣جبران هر نوع خرابي‌اي كه مسبب آن مستأجر باشد، (مثلا يك لامپ بسوزد يا يك شيشه بشكند)، رفع مشكل فاضلاب پس از چند‌ماه اقامت مستأجر در محل و همينطور پرداخت عوارض سالانه پسماند شهرداري به‌عهده مستأجر است. در مقابل، هزينه تعميرات عمده آسانسور يا ديگر نقاط خانه، هزينه رفع مشكل فاضلاب در بدو ورود مستأجر به محل و هزينه عوارض نوسازي شهرداري نيز به‌عهده صاحبخانه خواهد بود. همچنين تعميرات تركيدگي لوله يا مشكلاتي از اين دست نيز را صاحبخانه بايد بپردازد و مسئوليتي به‌عهده مستأجر نيست. به موجب ماده ۴۸۶ قانون مدنی، «تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد». همچنین مطابق قانون موجر و مستاجر: «در صورتی که در ملک اجاره داده شده عیبی به وجود آید قانون مدنی پرداخت هزینه‌های تعمیرات را به دو قسمت تقسیم کرده است که شامل تعمیرات جزیی یا فرعی و تعمیرات کلی یا اساسی می‌شود. هزینه تعمیرات جزیی یا فرعی به عهده مستاجر است و هزینه تعمیرات کلی و اساسی به عهده موجر است. تشخیص هزینه‌های جزیی یا فرعی از هزینه‌های کلی و اساسی، تابع عرف است؛ بنابراین با در نظر گرفتن مکان و زمان قابل تشخیص است. به عنوان مثال هزینه‌های مرتبط با سرویس سالیانه شوفاژ و تعمیرات جزیی آن به عهده مستاجر است و هزینه‌های مرتبط با مشکلات جدی در موتورخانه قطعا بر عهده مالک قرار دارد.» همچنین توجه داشته باشید که مستأجر در صورتی می‌تواند هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده در مورد اجاره را از موجر مطالبه کند که این تعمیرات با اجازه موجر انجام شده باشد. بنابراین قبل از هر اقدامی برای تعمیر باید با صاحبخانه تماس بگیرید. صاحب خانه موظف است که در زمان مشخص به شما پاسخ دهد. با مالک درباره فوریت تعمیرات صحبت کنید و سعی کنید برای زودتر تعمیر شدن خرابی‌ها با او همکاری کنید. امّا اگر مالک در زمان مناسب پاسخگو نبود و به نظر شما این کار غیر منطقی است، می‌توانید برای تعمیرات با هزینه شخصی اقدام کنید اما زمان تماس با صاحب‌خانه و پاسخی که دریافت کرده‌اید و دلیل اینکه چرا زمان پاسخگویی طولانی شده را مستند کنید. همچنین تمام فاکتورهای مخارج را نگه‌داری کنید تا مدرک مستدلی برای ارایه داشته باشید. #قانون_تملک_آپارتمانها آیا امکان وصول اجاره‌های معوقه و خسارات از محل ودیعه مستاجر وجود دارد؟ با پایان یافتن مدت اجاره اگر در قرارداد در خصوص وصول مواردی مانند اجور معوقه، شارژ، خسارات وارده به ساختمان و غیره از محل ودیعه شرط نشده باشد، مالک نمی‌تواند رأساً نسبت به وصول آنها از مبلغ ودیعه اقدام نماید. بلکه موجر ابتدا باید تقاضای صدور «دستور تخلیه» در شورای حل اختلاف محل ملک مطرح نماید. برای گرفتن دستور تخلیه باید مبلغ ودیعه به صندوق شورای حل اختلاف واریز شود. سپس شما بلافاصله می‌توانید با درخواست صدور «قرار تأمین خواسته» از شورای حل اختلاف بخواهید همان مبلغ ودیعه واریزی از جانب شما نزد شورا به صورت توقیف بماند. در این صورت پس از صدور رأی، اجور معوقه، شارژ، خسارات و... از محل ودیعه تادیه خواهد شد. شما می‌توانید تمامی خواسته‌ها را ضمن یک دادخواست مطرح کنید با این شرط که بهای خواسته‌ها از حد نصاب صلاحیت رسیدگی شورای حل اختلاف که تا 20 میلیون تومان است، بیشتر نباشد. اگر بیشتر شد شورا فقط به تقاضای دستور تخلیه رسیدگی خواهد کرد و مطالبه خسارات و... در صلاحیت دادگاه قرار خواهد گرفت. #اجاره_مستاجر آیا تعیین میزان شارژ ماهیانه یک ساختمان در صلاحیت کارشناس راه و ساختمان است؟ یا اینکه این میزان باید توسط مجمع یا هیات مدیره ساختمان تعیین شود؟ پاسخ توسط مهندش خزاعی معمولا کارشناس شارژ یک مجتمع ساختمانی را براساس و استناد مصوبات مجمع ، اختیارات و تصمیمات هیات مدیره ساختمان ؛ بررسی . تطبیق و مقایسه میکند سپس نظریه کارشناسی خودرا به دادگاه اعلام می کند، که مطابق مصوبه هیات مدیره انجام شده یا خیر. واینکه میزان شارژ ماهانه اخذ شده از ساکنین و مالکین مجتمع قانونی اخذ شده مطابق با شیوه و فرمول مصوب هیات مدیره است یا مغایر با آن اگر مغایر بوده میزان واقعی شارژ را براساس مصوبات و ریز هزینه ها که از رئیس هیات مدیره مجمع یا مدیر اجرایی یا مسئول مالی اخذ می کند را اعلام می نماید. شارژیک مجتمع براساس هزینه های سالیانه زیر که بصورت هزینه ثابت و غیر ثابت (هزینه ثابت سهم مالکین حدودآ 60% و هزینه غیر ثابت سهم ساکنین و مستاجران حدودآ 40% ) می باشد که بصورت قبوض آب. برق. گاز،عوارض پسماند ،حقوق پرداختی،عیدی،پاداش،مالیات ... و فاکتور هزینه ها که مستندات ان نزد مسئول مالی است بشرح زیر تعیین می شود : ۱_حقوق ماهانه وسالانه لابی مَن یا نگهبانان. خدمه. نظافت چی . نگهداری ها. آسانسور. اب . برق .گاز . تلفن واقلام دفتری مجموعه مدیریت مجتمع. استخر. جکوزی. سونا. خرید اقلام مصرفی شوینده هاو تعمیر و نگهداری. عوارض پسماند، مالیات و.. ‌.‌. .. بنده عضو هیات مدیره یک مجتمع ۱۰۰ واحدی هستم که هزینه ها را بشرح فوق سالانه به نسبت مساحت واحد ، نفرات ، طبقه محاسبه ، براساس فرمول مصوب ضریب طبقه. ضریب نفرات.ضریب مساحت محاسبه ، تعیین ، مصوب و به ساکنین ابلاغ و شارژ تعیینی اخذ می گردد #شارژ_ساختمان نحوه تعیین شارژماهانه یک واحدمسکونی درمجتمع ساختمانی - تدوین مهندس خزاعی -اردیبهشت-1399 تغییر در نما 1⃣اگر مالکی بدون کسب نظر اکثریت،اقدام به نصب درب یا پنجره غیر همسان نمود،مدیر ساختمان می تواند از طریق دادگاه او را وادار به نصب درب و پنجره همگون با سایر واحدها نماید. 2⃣در صورتی که واحدی دچار آتش سوزی شود ومدیر یا مدیران قبلا اقدام به بیمه تمام ساختمان به عنوان یک واحد ننموده باشند،مسئول جبران خسارت وارده می باشند. 3⃣با بیمه مسئولیت به صورت بی نام، می توان کل آپارتمان را تحت پوشش بیمه قرار داد تا در صورت بروز حادثه برای نیروی خدماتی و نظافتچی، بیمه جبران خسارت نماید. 4⃣اگر واحدی فاقد پارکینگ باشد،حق استفاده از پارکینگ دیگران را ندارد و در صورت استفاده،مالکِ دارای پارکینگ می تواند به اتهام جرم تصرف عدوانی شکایت کند. 5⃣در صورت نپرداختن هزینه های جاری مشترک که برعهده مستأجر می باشد،این هزینه ها را باید مالک بپردازد. 6⃣اگر گلدان یا اشیاء مختلف که در لبه پنجره و یا تراس نگهداری می کنید،بر اثر باد یا بی احتیاطی سقوط کند وخسارت جانی یا مالی به دیگری وارد شود،مسئول پرداخت دیه وجبران خسارت می باشید. ‎ حکم پرداخت نکردن شارژ ساختمان طبق ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها ، پرداخت شارژ ساختمان بصورت ماهیانه الزامی است ، چه از آن استفاده بشود چه اینکه خالی بماند ، حق شارژ و تعمیرات ساختمان به بودن و نبودن افراد ارتباطی ندارد . البته واحدهای خالی از پرداخت هزینه آب ، برق و گاز مشترک معاف هستند . همچنین هزینه های عمرانی و تعمیرات اساسی صرفا بعهده مالکین می باشد و نباید از سهم شارژ ماهیانه ریالی هزینه شود . #شارژ_ساختمان قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرائی آن.pdf متن کامل قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن به همراه آخرین تغییرات #قانون_تملک_آپارتمان_شارژ نحوه تعیین هزینه های مشترک در ساختمان در صورتی که مالکین مجتمع ساختمانی ترتیبی برای نحوه پرداخت هزینه ها معین کرده باشند، براساس آن عمل می گردد. در صورتی که برای نحوه پرداخت، ترتیبی را پیش بینی نکرده باشند: ۱-در حالتی که هزینه های مشترک، ارتباطی با مساحت زیربنایی قسمت اختصاصی داشته باشد، مانند هزینه های آب و آسفالت پشت بام و ..، سهم هر کدام از مالکین یا استفاده کنندگان، متناسب با مساحت هر کدام از واحد ها حساب می شود ۲-اما اگر هزینه های مشترک، ارتباطی با مساحت زیر بنایی قسمت اختصاصی نداشته باشد، مثل هزینه های سرایدار، نگهبانی، هزینه نگهداری تاسیسات و .. به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان محاسبه می گردد. # قانون_تملک_آپارتمانها_شارژ نحوه تعیین شارژماهانه یک واحدمسکونی درمجتمع مسکونی - بقلم مهندس خزاعی کارشناس رسمی دادگستری کانون تهران -مهرماه/ 1400