اضافه مساحت غیر ذاتی

اضافه غیر ذاتی مساحت املاک ناظر به موردی است که هر چند در حدود ملک و طول ابعاد چهارگانه آن تغییری حاصل نمی شود، ولی مساحت ملک با ثبت دفتر املاک و سند مالکیت صادره منطبق نیست و اضافه بر آن هاست. به عبارت دیگر با استفاده از دانش هندسه و فرمول های ریاضی و محاسبه مجدد و دقیق مساحت ملک با همان طول ابعاد چهارگانه که بدون تغییر مانده و بر اساس آن طول ابعاد سند مالکیت صادر شده مساحتی بیش از آنچه در سوابق و ثبت دفتر املاک و سند مالکیت قید گردیده است به دست می آید. این وضعیت به ویژه در ادوار گذشته به علت عدم دقت کافی در برداشت مساحت املاک و عدم تجهیزات کامل و پیشرفته نقشه برداری روی می داده است و امروز نیز کم و بیش در پاره ای از موارد دیده می شود که مساحت واقعی ملک با طول ابعاد مندرج در دفتر املاک و سند مالکیت مطابقت ندارد و بیش از آن است و نیاز به اصلاح دارد. اضافه مساحت موصوف که ناشی از اشتباه در برداشت مساحت اولیه است و البته داخل در محدوده سند مالکیت م. ب. غیر ذاتی است. به این معنی که بدون تغییر و افزایش طول ابعاد ملک دارای اضافه مساحت است و در عالم واقع مقداری به آن اضافه نمی شود و صرفاً به علت اشتباه در برداشت مساحت اولیه ملک مساحت آن افزایش می یابد. چنین اضافه مساحتی مشمول ماده ۱۴۹ قانون ثبت - الحاقی ۱۳۵۱ - است. مطابق با این ماده نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع می تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید. در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زائد بر ۱۰ سال از تاریخ اصلاح سند، اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می شود و بر اساس تبصره همان ماده در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد. طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می تواند آن را فسخ کند. مگر این که در هر دو صورت، طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند. به نظر میرسد خیار فسخ برای هر دو طرف که در ماده مذکور آمده خیار تخلف از وصف یا همان شرط صفت است. به این معنی که شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی طرفین قرار گرفته و البته ثمن معامله نیز به طور کلی و بدون توجه به قیمت اجزای ملک مورد توافق آنها تعیین و تأدیه شده است. پس در صورت تخلف از شرط برای فروشنده و یا خریدار - بر حسب مورد - حق فسخ معامله ایجاد خواهد شد. در همین راستا، قانونگذار در ماده ۳۸۶ همان قانون مقرر داشته است هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید، مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تأدیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است. گفتنی است که از ابتدای تصویب ماده ۱۴۹ الحاقی به قانون ثبت در سال ۱۳۵۱ وجود داشته است مبنی بر این که ماده مذکور با مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی تعارض دارد و آنها را نسخ نموده است. اما باید توجه داشت که مبیع موضوع ماده ۳۵۵ قانون مدنی، غیر قابل تجزیه است. حال آن که مبیع موضوع ماده ۳۸۴ همان قانون، تجزیه پذیر محسوب می شود. پاره ای از استادان نیز در خصوص ارتباط مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی با ماده ۱۴۹ قانون ثبت در نظری مقبول و منطبق با موازین حقوق ثبت املاک گفته اند که طبق ملاه ۳۸۴ قانون مدنی بهای بخشی از ملک مورد معامله بر مبنای تراضی در تعیین ثمن محاسبه نشده است و خریدار باید آن را بپردازد و به این ترتیب ماده ۱۴۹ قانون ثبت نه تنها ناسخ مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی نیست، بلکه فرض مذکور در ماده اخیر را پیش بینی کرده است. از طرف دیگر باید توجه داشت شرط مقرر در ماده ۳۵۵ قانون مدنی شرط صفتی راجع به کمیت مورد معامله است که جنبه وصفی دارد. اما وجه اصلی شرط وصف مال مورد معامله است و معیاری برای اندازه گیری ارزش آن به شمار نمی آید. شرط مساحت در ملکی که با بهای مقطوع و نه بر اساس متر مربع - فروخته می شود، مصداق بارزی از شرط صفت به شمار می آید. بنابراین ماده ۱۴۹ قانون ثبت فرض پیش بینی نشده ای را در کنار مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی موضوع حکم قرار داده است و با احکام دو ماده اخیر تعارض ندارد تا تصور نسخ قانون مدنی به وجود آید.