افراز ملک توسط دادگاه — اگر نظر کارشناس مبنی بر غیر قابل

افراز به معنای تقسیم ملک مشاع بین شرکا است، در فرضی که بین شرکا توافق برای تقسیم نباشد. مرجع رسیدگی به افراز در وهله ی اول اداره ی ثبت اسناد و املاک است و در برخی موارد دادگاه های عمومی صالح به رسیدگی به تقاضای افراز هستند. اگر ملک دارای سابقه ی ثبتی باشد دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ی ثبت استعلام میکند. پس از دریافت پاسخ استعلام و برگزاری جلسه ی رسیدگی دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر میکند. کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی ملک نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک و در صورت قابل افراز بودن در خصوص نحوه ی تقسیم و میزان حصهی هر یک از مالکین نظریه ی خود را تقدیم می ی کند. اگر نظر کارشناس مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک باشد، دادگاه حکم ب. غ. قابل افراز بودن ملک میدهد. اگر نظر کارشناس بر قابل افراز بودن ملک باشد و مالکین نسبت به نظریه ی کارشناس در خصوص نحوه ی افراز ملک اعتراضی نداشته باشند، دادگاه بر مبنای سهامی که کارشناس برای هر یک از مالکین مشخص کرده است، حکم به افراز صادر می کند. در صورتی که مالکین نسبت به نحوه ی تقسیم کارشناس اعتراض داشته باشند دادگاه به قید قرعه سهم هر یک از مالکین را مشخص می کند. نکته ی بسیار مهم این است که کارشناس رسمی در هنگام تهیه ی گزارش کارشناسی باید از نماینده و نقشه بردار اداره ی ثبت در انجام عملیات تقسیم و افراز استفاده کند تا در زمان اجرای حکم تقسیم و افراز بین حکم صادر شده و اسناد و نقشه های ثبتی و صورت مجلس های احتمالی موجود تعارضی ایجاد نشود. مرجع صالح تقدیم کند و زمانی که غایب یا محجوری شریک باشند، باید به طرفیت مرجع صالح برای رسیدگی افراز ملک فی نفسه یک عمل اداری محسوب میشود و در حالت عادی، افراز اسناد و املاک محل وقوع ملک است و درخواست افراز مستقیماً به اداره ی ثبت داده می شود. به تقاضای افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است و یا بین شرکا محجور یا غایب مفقود الاثر است دادگاه محل وقوع ملک، رسیدگی می کند. حکم افراز ملک جنبه ی اعلامی دارد و خصوصیت این نوع از احکام آن است که نیاز به صدور اجراییه ندارند. متقاضی حکم صادر شده از دادگاه را به اداره ی ثبت محل تقدیم میکند. بعد از انجام مراحل قانونی و تودیع هزینه ی افراز و سایر حقوق متعلقه ی ثبتی و بهای دفترچه سند مالکیت پرونده برای متصدی دفتر املاک ارسال و او نیز حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت کرده و سپس س سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را صادر و به امضای مسئول اداره ی ثبت رسانده و پرونده را برای تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال میدارد. (۱) در افراز املاک تعدد مالکین شرط است و حداقل باید دو نفر شریک اشاعه از بین نمی رود و همه ی شرکا در تمام قطعات تفکیکی به نسبت سهم خود، شریک مشاعی هستند؛ اما در افراز ملک مشاع از حالت اشاعه خارج و به قطعات اختصاصی تقسیم میشود.