الزام به تسلیم مبیع — ثانیاً

خواندگان دعوا دعوا باید به طرفیت کسی مطرح شود که به عنوان بایع مبیع را فروخته است زیرا وفق بند ۳ ماده ۳۶۲ قانون مدنی وی ملزم است مال را تحویل مشتری آیا قبل از انتقال رسمی ملک به خریدار دعوای تسلیم مبیع مال غیر منقول قابلیت در خصوص املاک ثبتی برخی از محاکم معتقدند تا زمانی که ملک رسماً به خریدار منتقل نشده دعوای تسلیم مبیع قابلیت استماع ندارد، زیرا تحویل مبیع غیر منقول نوعی دعوی خلع ید محسوب می شود. اداره حقوقی قوه قضائیه نیز با این نظر موافق است نظریه مشورتی شمارهٔ ۱۳۱۸/۱۴۰۰/۷ مورخ ۱۴۰۰/۱۱/۱۶). اما به نظر می رسد این دو هیچ ملازمه ای با هم ندارند و چنانچه دادگاه فی الواقع وقوع عقد بیع را محرز بداند، میتواند حکم بر الزام فروشنده به تحویل و تسلیم ملک صادر کند. اگر استناد مخالفین به رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۸۳/۱۰/۱ باشد، باید گفت این رأی صرفاً درباره دعوای خلع ید صادر شده است نه تسلیم مبیع بنابراین نمیتوان با این استدلال که هنوز ملک در دفتر املاک به نام فروشنده است و سند رسمی انتقال هنوز تنظیم نشده خریدار را از تصرف در ملک خود محروم ساخت. نکته خاطرنشان می سازد بهتر است خواهان همزمان الزام خوانده یا مالک رسمی به تنظیم سند رسمی انتقال را بخواهد. - عدم لزوم قبض جدید: اگر مبیع قبلاً در تصرف مشتری بوده باشد، محتاج به قبض جدید نیست همچنین مشتری میتواند مبیع را بدون اذن فروشنده قبض کند، زیرا مالک مال است. اما در مبیع کلی یا کلی در معین حق این کار را ندارد و عمل وی غاصبانه محسوب میشود، چون در این موارد پس از تعیین مصداق، مالکیت منتقل می شود. اگر فروشنده خود مبیع را از شخص دیگری خریداری کرده و هنوز مبیع را تحویل نگرفته باشد خریدار دوم باید الزام چه کسی را به تسلیم مبیع بخواهد؟ در این فرض به نظر می رسد دادگاه در صورت احراز معامله اول و دوم میتواند فروشنده اول و دوم را ملزم به تسلیم مبیع به خریدار دوم نماید. این دیدگاه ما را از چالش ها و مشکلات عملی میرهاند و در مرحله اجرا نیز ملک در ید هر شخصی که باشد از وی انتزاع ید شده و به خریدار دوم تحویل داده میشود. اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۳۲۲ مورخ ۱۳۹۹/۴/۲۱ دراین باره بیان داشت: اولاً، دعوای «ج» خریدار دوم) به طرفیت ب» (خریدار اول) مبنی بر الزام به تحویل مبیع ارتباطی به انتقال موقعیت قراردادی ندارد؛ زیرا انتقال قرارداد هنگامی است که شخص ثالثی جانشین ی. ا. ط. عقد میشود و موقعیت قراردادی ی. ا. ط. با تمام حقوق و تعهدات قراردادی ناشی از آن به دیگری منتقل می شود و در واقع انتقال دهنده از رابطه حقوقی کنار رفته و انتقال گیرنده جانشین وی میشود و بر این اساس تضمینات برقرار شده برای عقد به قوت خود باقی است و دفاعیات انتقال دهنده در برابر طرف اصلی عقد به انتقال گیرنده انتقال می یابد؛ اما در فرض سؤال صرف معاملات بعدی صورت گرفته نسبت به مبیع مشمول عنوان انتقال قرارداد نیست. ثانیاً، اصولاً دعوای الزام به تحویل مبیع به استناد سند عادی به سبب آنکه مستلزم احراز وقوع بیع و اثبات مالکیت خواهان است، به تنهایی قابل استماع نیست و اگر ملک دارای سند رسمی باشد، پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ب. ت. ب. رأی وحدت رویة شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور نمی توان دعوای مزبور الزام به تحویل مبیع را مطرح و استماع کرد؛ بنابراین در فرض سؤال چنانچه سند ملک به نام «الف فروشنده اول باشد دعوای الزام به تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال توأمان به طرفیت ب» (ید ماقبل خواهان و شخص الف اقامه می شود وگرنه دعوای الزام به تحویل مبیع به طرفیت ب» قابلیت استماع دارد. به نظر می رسد عبارت ندارد صحیح باشد، اما به هر تقدیر در سایت اداره حقوقی بدین شکل منتشر شده است. نکته ۱ شایان ذکر است در انتقال موقعیت قراردادی رضایت و اذن طرف دیگر عقد ضرورت دارد برخلاف انتقال قهری و انتقال موضوع قرار داد. نکته ۲ در این فرض پذیرش دیدگاهی که معتقد است قبل از انتقال رسمی سند خواسته الزام به تحویل مبیع قابلیت استماع ندارد مشکل را تا حدودی حل می کند. زیرا با انتقال رسمی ملک به خریدار آخر چالش اصلی برطرف شده و او می تواند بدون مانع حقوقی و به عنوان مالک رسمی ملک علیه دیگران طرح دعوا نماید. دادگاه نیز می تواند فروشنده اول و دوم را ملزم به تسلیم مبیع به خریدار دوم نماید. خسارت عدم تحویل مبیع چنانچه در بیع نامه برای عدم تسلیم مبیع خسارت وجه التزام روزانه یا مقطوع پیش بینی شده باشد خریدار میتواند همزمان وجه التزام را نیز ماده ۲۲۶ قانون مدنی مطالبه خسارت نماید. برای مثال در منزل مسکونی یا خودرو که خریدار از تصرف در مال خود محروم بوده را به عنوان خسارت تعیین می کند. در قالب ۱۰ - عدم امکان تسلیم در صورت عدم امکان تسلیم پس از صدور رأی خریدار می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند. ۱۱- ضمان معاوضی بر اساس ماده ۳۸۷ قانون مدنی و ضمان معاوضی اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود، بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد.