الزام به تسلیم مبیع — خسارت عدم تحویل مبیع چنانچه در بیع

اگر فروشنده خود مبیع را از شخص دیگری خریداری کرده و هنوز مبیع را تحویل نگرفته باشد خریدار دوم باید الزام چه کسی را به تسلیم مبیع بخواهد؟ در این فرض به نظر می رسد دادگاه در صورت احراز معامله اول و دوم میتواند فروشنده اول و دوم را ملزم به تسلیم مبیع به خریدار دوم نماید. این دیدگاه ما را از چالش ها و مشکلات عملی میرهاند و در مرحله اجرا نیز ملک در ید هر شخصی که باشد از وی انتزاع ید شده و به خریدار دوم تحویل داده میشود. اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۳۲۲ مورخ ۱۳۹۹/۴/۲۱ دراین باره بیان داشت: اولاً، دعوای «ج» خریدار دوم) به طرفیت ب» (خریدار اول) مبنی بر الزام به تحویل مبیع ارتباطی به انتقال موقعیت قراردادی ندارد؛ زیرا انتقال قرارداد هنگامی است که شخص ثالثی جانشین ی. ا. ط. عقد میشود و موقعیت قراردادی ی. ا. ط. با تمام حقوق و تعهدات قراردادی ناشی از آن به دیگری منتقل می شود و در واقع انتقال دهنده از رابطه حقوقی کنار رفته و انتقال گیرنده جانشین وی میشود و بر این اساس تضمینات برقرار شده برای عقد به قوت خود باقی است و دفاعیات انتقال دهنده در برابر طرف اصلی عقد به انتقال گیرنده انتقال می یابد؛ اما در فرض سؤال صرف معاملات بعدی صورت گرفته نسبت به مبیع مشمول عنوان انتقال قرارداد نیست. ثانیاً، اصولاً دعوای الزام به تحویل مبیع به استناد سند عادی به سبب آنکه مستلزم احراز وقوع بیع و اثبات مالکیت خواهان است، به تنهایی قابل استماع نیست و اگر ملک دارای سند رسمی باشد، پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ب. ت. ب. رأی وحدت رویة شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور نمی توان دعوای مزبور الزام به تحویل مبیع را مطرح و استماع کرد؛ بنابراین در فرض سؤال چنانچه سند ملک به نام «الف فروشنده اول باشد دعوای الزام به تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال توأمان به طرفیت ب» (ید ماقبل خواهان و شخص الف اقامه می شود وگرنه دعوای الزام به تحویل مبیع به طرفیت ب» قابلیت استماع دارد. به نظر می رسد عبارت ندارد صحیح باشد، اما به هر تقدیر در سایت اداره حقوقی بدین شکل منتشر شده است. نکته ۱ شایان ذکر است در انتقال موقعیت قراردادی رضایت و اذن طرف دیگر عقد ضرورت دارد برخلاف انتقال قهری و انتقال موضوع قرار داد. نکته ۲ در این فرض پذیرش دیدگاهی که معتقد است قبل از انتقال رسمی سند خواسته الزام به تحویل مبیع قابلیت استماع ندارد مشکل را تا حدودی حل می کند. زیرا با انتقال رسمی ملک به خریدار آخر چالش اصلی برطرف شده و او می تواند بدون مانع حقوقی و به عنوان مالک رسمی ملک علیه دیگران طرح دعوا نماید. دادگاه نیز می تواند فروشنده اول و دوم را ملزم به تسلیم مبیع به خریدار دوم نماید. خسارت عدم تحویل مبیع چنانچه در بیع نامه برای عدم تسلیم مبیع خسارت وجه التزام روزانه یا مقطوع پیش بینی شده باشد خریدار میتواند همزمان وجه التزام را نیز ماده ۲۲۶ قانون مدنی مطالبه خسارت نماید. برای مثال در منزل مسکونی یا خودرو که خریدار از تصرف در مال خود محروم بوده را به عنوان خسارت تعیین می کند. در قالب ۱۰ - عدم امکان تسلیم در صورت عدم امکان تسلیم پس از صدور رأی خریدار می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند. ۱۱- ضمان معاوضی بر اساس ماده ۳۸۷ قانون مدنی و ضمان معاوضی اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود، بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد. نکته قاعده فوق در خصوص اموال کلی مصداق ندارد، زیرا قبل از تعیین مصداق، تملیک صورت نمی پذیرد. دکتر شهیدی بر اساس گفته مشهور در فقه معتقد است در اموال کلی حتی اگر پس از تعیین مصداق، مبیع تلف شود، عقد منفسخ نمی شود و قاعده تلف مبیع قبل از تسلیم جریان پیدا نمیکند بلکه فروشنده ملزم است فرد دیگری را انتخاب و تسلیم کند شهیدی حقوق مدنی ۶، ص ۴۲)، اما دکتر کاتوزیان این نظر را تخصیص می زند و می نویسد پس گفته مشهور را که مبیع باید عین معین باشد باید بدین گونه اصلاح کرد که مبیع به هنگام تلف باید عین معین باشد. کاتوزیان، عقود معین، ج ۱، ش ۱۴۱). ۱۲ توابع مبیع نیز داخل در بیع است؛ حتی اگر در عقد تصریح نشده باشد. توابع یعنی اشیایی که برای استفاده و بهره برداری از مبیع ضرورت دارد. مانند اینکه کسی که خودرویی را می فروشد ملزم است چرخ یدکی و جک و وسایل ابتدایی تعویض چرخ یا سیستم صوتی و باند را نیز همراه خودرو تحویل دهد، یا در بیع خانه مسلماً آب و برق عرفاً از توابع بیع است. به نظر میرسد پارکینگ در فروش آپارتمان جزء توابع نباشد، مگر اینکه در بیع بیاید، زیرا حسب ماده ۳۵۹ قانون مدنی اصل بر عدم دخول توابع در مبیع است.