الزام به تنظیم سند رسمی انتقال — در چه مرحله ای از ثبت ملک

۱۳ - سؤال در صورت اختلاف در قراردادهای پیش فروش دادگاه صالح به رسیدگی است یا وفق ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان موضوع باید از طریق داوری حل و فصل شود؟ این موضوع را در چند حالت مورد بررسی قرار می دهیم حالت نخست اگر قرارداد پیش فروش به صورت عادی تنظیم و شرط داوری گنجانده نشده باشد؛ همان طور که بیان شد از شمول قانون پیش فروش ساختمان خارج است و در صورت اختلاف محاکم دادگستری صالح به رسیدگی اند. حالت دوم اگر قرارداد پیش فروش به صورت عادی تنظیم، ولی شرط رجوع به داوری پیش بینی شده باشد؛ وفق ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده دادگاه صالح به رسیدگی نخواهد بود و اختلاف باید از طریق داوری حل و فصل شود. حالت سوم قرارداد به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود، ولی شرایط نگهبان از نحوه نگارش ماده ۲ قانون مذکور و متعاقب آن اصلاح این ماده و افزودن عبارت بندهای ۱ الی ۱۱ آن کاملاً مشخص است که با ایراد این شورا قانون پیش فروش ساختمان از حالت آمره بودن درآمده است. خلاصه آنکه حتی اگر قرارداد پیش فروش به صورت رسمی نیز تنظیم شده ولی موارد مندرج در ماده ۲ از جمله شرط داوری در آن پیش بینی نشده باشد، باز هم از شمول قانون مذکور خارج خواهد بود. چرا که ماده موصوف صراحت داشته و جایی برای تفسیر و تحلیل باقی نگذاشته است. در عمل نظر نخست در همین بند طرفداران بیشتری دارد. حالت چهارم قرارداد مطابق قانون پیش فروش تنظیم شده باشد؛ امیدواریم هر چه زودتر زیر ساختهای پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی و شهرداری ها ایجاد شده و یک تیپ یا فرم نمونه در اختیار کلیه سردفتران قرار گرفته و تمام شرایط مندرج در قانون پیش فروش ساختمان خصوصاً ماده ۲ در آن پیش بینی شده باشد تا باری از دوش محاکم دادگستری برداشته شود و اختلافات موجود به حداقل برسد. تحلیل دقیق تر در قسمت بررسی قانون پیش فروش ساختمان و ابهامات موجود آمده است. ۱۴ در چه مرحله ای از ثبت ملک می توان متقاضی ثبت را مالک رسمی دانست؟ اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۷۷ مورخ ۱۴۰۰/۲/۲۰ اشعار داشت: در فرض سؤال که آگهی های نوبتی انجام و مدت اعتراض به ثبت نیز منقضی شده است، ملک در مالکیت متقاضی ثبت ملک که عملیات ثبتی به نام وی ادامه و خاتمه یافته است مستقر شده و دادگاه او را طبق ماده ۲۴ قانون ثبت مالک می شناسد، لذا منتقل الیه که با سند عادی ملک را خریداری کرده است، می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه فروشنده مذکور اقامه کند و صدور حکم به انتقال ملک به خریدار فاقد اشکال به نظر میرسد.» ۱۵ نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟ پس از صدور اجرائیه و ابلاغ آن م. ع. ۱۰ روز فرصت دارد تا ملک را به نام