الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه — ممکن است مالکین قبل از تنظیم تقسیم

برای تفکیک واحدهای ساخته شده ی یک ساختمان و صدور سند مالکیت تفکیکی برای هر واحد ابتدا صورت مجلس تفکیکی و در صورت تعدد مالکین تقسیم نامه تنظیم میشود. صورت مجلس تفکیکی به تعریف حدود اربعه ی واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد و در صورت مجلس تفکیکی مالکیت بخشهای اختصاصی تعیین نمی شود. در این صورت اگر کل ملک قبل از تفکیک متعلق به یک نفر باشد کل واحدها نیز متعلق به او خواهد بود و اگر ملک دارای چند مالک مشاعی باشد، مثلاً متعلق به دو مالک باشد و قدر السهم هر یک سه دانگ از شش دانگ باشد، همه ی واحدهای تفکیک شده با قدر السهم سه دانگ متعلق به هر دو مالک خواهد بود. تا زمانی که سند تقسیم نامه با رضایت و توافق همه ی مالکین امضا نشود، هیچ یک از مالکین واحد مستقل و شش دانگ نخواهند داشت. برای تنظیم تقسیم نامه مالکین به نسبت قدر السهم خود تعدادی از واحدها یا بخشی از یک واحد را انتخاب می کنند و این تصمیم در سندی به نام تقسیم نامه ثبت میشود. ممکن است مالکین قبل از تنظیم تقسیم نامه ی رسمی طی توافق نامه ی عادی در مورد نحوه ی تقسیم واحدها و حقوق هر یک نسبت به بخشهای اختصاصی با یکدیگر توافق کنند. این توافق نامه ی عادی بر اساس مواد ۲۲ ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت در دادگاه و مراجع دولتی اعتبار ندارد و قابل استناد نیست. در این شرایط، چنان چه برخی از مالکین علی رغم امضای تقسیم نامه ی عادی از امضای تقسیم نامه ی رسمی امتناع کنند. هر یک از مالکین دیگر میتوانند الزام مالکین ممتنع را به ثبت تقسیم نامه از دادگاه بخواهند.