انواع تخلیه در قانون ١٣٧٦

انواع تخلیه در قانون ١٣٧٦ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣٧٦ بر کلیه اماکن مسکونی، تجاری و اداری و آموزشی و.... حاکم می باشد. در ماده ۳ خود بدون هیچ استثنایی به صرف انقضای مدت اجاره به موجر حق درخواست تخلیه را می دهد. قانون مذکور در زمینه تخلیه اماکن مقرراتی تدوین نموده که به نوبه ی خود بی سابقه می باشد. (منظور تخلیه سریع می¬باشد) البته برای اینکه طرفین عقد اجاره خصوصا موجرين بتوانند از مزایای این قانون استفاده کنند باید قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم، و یا در صورتی که به تنظیم سند عادی مبادرت می نمایند جميع شرایط مقرر در ماده ۲ این قانون را رعایت کنند. این شرایط عبارتند از ۱- قيد مدت در قرارداد اجاره ۲- تنظیم قرارداد عادی در دو نسخه ٣- امضای موجر و مستاجر در قرارداداجاره ٤- امضای دو شاهد معتمد در ذیل دو نسخه اجاره نامه (ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به موجب ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ اصلاح شده است و بنابراین شرایط استفاده از تخلیه سریع هم به شرح آن تغییر کرده است.) در صورت احراز این شرایط موجر میتواند از مزایای تخلیه قانون مذکور استفاده کند، در قانون مذکور محور و اساس بحث تخلیه به دلیل انقضای مدت می باشد، لیکن این امر به معنای نفی تخلیه به جهات دیگر نیست. قانون گذار در ماده ۱ قانون مذکور قراردادهای استیجاری منعقده بعد از تاریخ ۱۳۷۷/۷/۱ را مشمول قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون و شرایط مقرر طرفين قرار داده است. بنابراین موارد مسکوت مانده در قانون به قانون مادر (قانون مدنی) احاله می گردد این نکته قابل ذکر است که در روابط استیجاری مشمول قانون ١٣٧٦ بحثی به عنوان تخلیه موقت نیامده است، زیرا این قراردادها معمولا کوتاه مدت می باشد و انقضای مدت اجاره از موجبات تخلیه میباشد. لذا به این دلیل در قانون ١٣٧٦ نیاز به تخلیه موقت نمی باشد. با توجه به مطالب فوق جهات تخليه از سوی موجر را میتوان این چنین برشمرد: ۱- تخلیه به دلیل انقضای مدت قرارداد اجاره: ( ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣٧٦) ۲- تخلیه به دلیل انتقال به غیر: به دلیل حکومت قانون مدنی بر روابط استیجاری مشمول قانون ١٣٧٦ و سکوت قانون ١٣٧٦ در این زمینه به قانون مدنی مراجعه می کنیم. بنا به صراحت ماده ٤٧٤ قانون مدنی اصل بر جواز انتقال منافع به غیر می باشد مگر اینکه این حق از مستاجر سلب شده باشد. در نتیجه در صورت سلب اختیار از مستاجر و انتقال منافع به غیر از سوی وی، موجر می تواند به استناد خیار تخلف از شرط فسخ اجاره و تخلیه مورد اجاره را بخواهد. ٣- تعدی و تفریط نسبت به عین مستاجره: تعدی و تفریط و مصادیق آن از جمله مواردی است که در قانون ١٣٧٦ پیش بینی نشده است. لیکن قانون مدنی در ماده ٤٨٧ تعيين تکلیف نموده است. این ماده مقرر می¬دارد که «هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد. بنابراین به لحاظ حاکمیت توأم قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر به روابط استیجاری اگر مستاجر در مورد اجاره تعدی و تفریط کند و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ و تخلیه ی مستاجر را دارد. ٤- تغيير شغل: بحث تغییر شغل نیز از موارد مسکوت در قانون ١٣٧٦ است که با مراجعه به قانون مدنی تعیین تکلیف می شود. در قانون اخیر عبارت «تغییر شغل» قید نشده است. در مواد ۴٩٠، ۴٩١ و ۴٩٢ به استعمال مورد اجاره، اختصاص یافته است. به لحاظ ارتباط موضوع، از این مواد در حل اختلاف و مناقشات مابین موجر و مستاجر یاری می طلبیم. بنابراین اگر مستاجر تغییر شغل داده و منع وی ممکن نباشد برای موجر حق فسخ و تخلیه ایجاد می شود. البته موجر بایستی برای منع مستاجر در وهله ی اول به دادگاه رجوع کند و دادگاه مستاجر را از مصرف ناروا ممنوع سازد و اجرای حکم ممکن نباشد تا موجر بتواند اجاره را فسخ کند. (کاتوزیان، ناصر، ۱۳۸۸، ص ۳۵۱) پی نوشت ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به موجب ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ اصلاح شده است. ماده ۶ «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» مصوب ۱۴۰۳ به این شرح است: ماده (۲) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣٧۶/۵/٢۶ به شرح ذیل اصلاح می گردد: ماده ۲- در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود. 8 comments بختیار سید نظامی