این نظریه نیز با انتقاد روبرو است. زیرا

پس به نظر می رسد منظور از تصرفات متقاضی این است که هر قسمتی که متقاضی نسبت به آن، وضع ید مالکانه نموده است، برای او تعیین شود و همین قاعده در مورد وضع ید مالکانه سایر شرکاء نیز رعایت گردد و در هر حال باید سهم مفروزی متقاضی در ملک مشخص شود. اما قاعده مذکور منوط و موکول به رعایت یک شرط اساسی است و آن شرط تطبیق ارزش سهم متصرفی هر مالک مشاعی با ارزش واقعی سهمی است که در مالکیت او قرار دارد. زیرا چنان که قبلاً گفته شد، در عملیات افراز بر خلاف عملیات تفکیک - تقسیم ملک وابسته به ارزش سهام شرکاء است و آنچه که مبنای اساسی و نقش بنیادین دارد، ارزش سهم هر مالک مشاعی است. این مهم تا آن جا است که حتی ممکن است میزان مالکیت مالکان به مقدار ارزش سهام آنها، تأثیر گذار نباشد. ا نیسی، سعید - مجموعة نظریه های مشورتی اداره حقوقی دادگستری در زمینه مسائل مدنی همان منبع صفحات ۳۳۴ و ۳۳۵. در نتیجه عملیات افراز بدون توجه به ارزش سهم متصرفی هر مالک مشاعی، قانوناً بی وجه است و لزوماً باید قاعدة مذکور در نظر گرفته شود تا حقی از سایر مالکان، تضیع نشود. در غیر این صورت می توان بطلان چنان افرازی را از مرجع ذیصلاح درخواست کرد. به اعتقاد پاره ای از استادان چنانچه در عملیات افراز تصرفات مالکین مشاعی در محل به صورت مادی و عینی نباشد، مثلاً مورد افراز زمین باشد و میزان مالکیت هر یک از مالکین در حد نصاب تفکیکی مورد تأیید شهرداری باشد تقسیم به قطعات متناسب با خواسته و استفاده از قرعه منعی نخواهد داشت و در صورتی که سهم مورد تصرفی خواهان به نحوی باشد که انتزاع مقداری جزیی از آن مقدور نباشد، منعی ندارد که مبلغی به عنوان تفاوت سهمی مورد مالکیت و تصرف تعیین سربود به صندوق ثبت واریز و عملیات افراز انجام پذیرد. این نظریه مطابق اصول حقوقی است. اما باید توجه داشت که رویه اداری به این مهم تمایلی ندارد و ادارات ثبت به طور معمول در رسیدگی به تقاضاهای افراز به این گونه امور ورود پیدا نمی کنند و از پرداختن به هر موضوعی که شائبه ورود به اختلافات در پی داشته باشد خودداری می ورزند در هر حال، طبق ماده ۵ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، رئیس اداره ثبت تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول تقاضا اعلام و در صورت اخیر، نحوه افراز را نیز اعلام می نماید و به ضمیمه یک نسخه از صور تمجلس و تصویر نقشه افرازی به کلیه شرکای مشاعی ابلاغ میکند. این تصمیم، طبق ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع، ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدید نظر در دادگاه عمومی شهرستان محل وقوع ملک است. معترض باید علاوه بر اعتراض طبق مقررات قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ دادخواست تنظیم و با پرداخت هزینه دادرسی به دادگاه عمومی شهرستان تقدیم نماید. ضمن این که طبق ماده ۷ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است. . تفکریان، محمود - حقوق ثبت املاک (۲)، همان منبع، صفحه ۱۳. قانون امور حسبی ماده ۳۱۹ در صورتی که پس از تعدیل سهام ورثه به تعیین حصه تراضی ننمایند، سهام آنها به قرعه معین می شود. جعفری لنگرودی، دکتر محمد جعفر ترمینولوژی حقوق همان منبع صفحه ۲۷۳ دادرسی اختصاری، نوعی از رسیدگی است که اساس آن بازجویی و بیان دعوی و دفاع در جلسه دادگاه است و اگر لایحه ای داده می شود، جنبه استثنایی یا اختیاری برای تکمیل و تنظیم اظهارات شفاهی اصحاب دعوی را دارد. مقررات دادرسی اختصاری جنبه قانون تفسیری دارد. یعنی طرفین دعوی می توانند از آن عدول کرده و طریقه رسیدگی عادی را اختیار کنند ولی عکس قضیه جایز نیست. زیرا مقررات رسیدگی عادی، جنبه امری دارد و در صورت شک در عادی یا اختصاری بودن یک دعوی باید به آن دعوی به طور عادی رسیدگی کرد. زیرا رسیدگی عادی اصل است و رسیدگی اختصاری جنبه استثنایی دارد. دادگاه ضمن مطالبه پرونده ثبتی برابر تشریفات مقرر در قانون آیین دادرسی مدنی از طرفین دعوت و پس از رسیدگی مبادرت به صدور رأی می نماید. ممکن است رأی صادره دائر بر نقص عملیات ثبتی باشد. در این صورت اداره ثبت محل بر اساس رأی دادگاه مجدداً به موضوع رسیدگی و با رفع نقص اتخاذ تصمیم خواهد کرد. همچنین ممکن است رأی دادگاه مبنی بر فسخ تصمیم اداره ثبت صادر باشد. در هر دو حالت و یا در هر حالتی که دادگاه به اعتراض نسبت به تصمیم اداره ثبت مبنی بر افراز یا عدم افراز رسیدگی و خود رأساً مبادرت به صدور رأی میکند رأی مذکور قابل تجدید نظر خواهد بود. اما نکته جالب توجه در مورد دعاوی افراز صلاحیت دیوان عالی کشور در رسیدگی به شکایت از حکم دادگاه شهرستان است. در واقع صلاحیت رسیدگی به تجدید نظر خواهی از حکم دادگاه بدوی در دعاوی افراز را باید در زمره موارد استثنایی دانست که مرجع ذیصلاح آن نه دادگاه تجدید نظر استان، بلکه دیوان عالی کشور است. بخش پایانی ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع در این باره می گوید ... دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل رسیدگی فرجامی است. قبلاً به اختصار راجع به دشواری هایی که مالکان در حالت اشاعه با آن روبرو هستند، توضیحاتی داده شد. به این دلیل مالکان همواره در پی مفروز ساختن سهام مشاعی خود هستند تا به وضع نامطلوب موجود پایان دهند. اما همیشه نتیجه دلخواه حاصل نمی شود و افراز از طریق هیچ یک از دو مرجع اداری یا قضایی میسر نمی گردد و حالت اشاعه باقی می ماند. استمرار و دوام این حالت می تواند سوء استفاده برخی از مالکین مشاعی را به دنبال داشته باشد. پس باید چاره ای اندیشید و تمهیداتی فراهم کرد تا از سوء استفاده احتمالی مالکان مشاعی از حقی که دارند و همچنین از تضییع حق آن دسته از مالکان مشاعی که از استمرار حالت اشاعه زیان میبینند جلوگیری شود.