باسلام، همکاران محترم ارشاد بفرمایند،

باسلام، همکاران محترم ارشاد بفرمایند، آیا رابطه‌ ایی بین مبلغ اجاره‌ای که صاحب سرقفلی به صاحب ملکیت پرداخت میکند، با ارزش کل سرقفلی یک ملک، وجود دارد ؟ بطور مثال ؛مغازه‌ای در سال 1360 سرقفلیش واگذار شده.اجاره حق ملکیت رو هرسال به صاحب ملک میداده و هرسال 10% نسبت به سال قبل افزایش میداده تا سال 1398که شده ماهی 200 تومان وامسال موجر (صاحب ملکیت) دادخواست داده و گفته مبلغ اجاره کم می باشد و بایدبه قیمت اجار عادله روز افزایش یابد . دادگاه هم تعدیل اجاره را به کارشناس ارجاع داده است لذا بهترین و مناسبترین روش تعدیل اجاره واحد تجاری مذکور چه روشی می باشد لطفا همکاران راهنمایی فرمائید ؟ پاسخ توسط مهندس خزاعی سلام و وقت بخیر در تعيين مبلغ اجاره ،مبلغ سرقفلي موثر است اما رابطه مستقيم منفرد ندارد. عوامل ديگر نظير اخرين تعديل اجاره قبلي، تاريخ عقد قرارداد، محل وقوع ملك ( براي شاخص مسكن منطقه اي)هم موثر است. در ضمن بحث شاخص عمومي امروزه به نظر میرسد منتفي باشد. رویه های مختلفی که حدود 9 رویه درکل کشور بین کارشناسان شناسایی شده است . از جمله ( روش شاخص کالا . شاخص مسکن . ارزش آپارتمان مسکونی پشت جبهه با قدمت متناظر با قدمت واحد تجاری مربوطه . ارزش درصدی از ملک معادل تقریبی4% . روش عرف محل درخصوص ارزش ملکیت . روش میانگین و.....) برای تعدیل اجاره واحدتجاری بین کارشناسان ساختمان مرسوم می باشد که هریک از رویه های مزبور کارشناسان طرفداران خود را دارند که نیاز است و ضرورت دارد که کمیته وحدت رویه با هم اندیشی و خرد جمعی یک رویه فراگیر و جامع را تصویب و ابلاغ نماید. در غیراین صورت اختلاف نظرهای کارشناسان در استفاده و بکارگیری هریک از رویه های مذکور جهت تعدیل اجاره بهای واحدهای تجاری به سرانجام نخواهد رسید . کارشناس رسمی دادگستری. خزاعی نحوه تعدیل اجاره مغازه: درتعدیل اجاره بهای ملک تجاری باید به اجاره بهای قبلی حتما توجه شود: پرسش معیار تعدیل اجاره بهای املاک تجاری چیست؟ آیا ارزیابی اجاره بها به قیمت روز کافی است. یا این‌که میزان تورم و افزایش اجاره بها با لحاظ اجاره بهای قبلی باید مورد نظر قرار گیرد؟ نظر اکثریت قضات و هیات عالی: ماده 4 قانون مالک و مستأجر، تعدیل اجاره بها به قیمت عادله روز را پیش بینی و مقرر کرده است و مراد از تعدیل به قیمت عادله، معادل سازی اجاره بهای مورد توافق طرفین در اجاره و یا اجاره بهای معینه قبلی توسط دادگاه است؛ زیرا اصل حاکمیت اراده و اصل آزادی قراردادها به عنوان یکی از اصول اساسی حقوق ایران بوده و قانونگذار در موارد متعددی همانند ارزیابی ارش در خیار عیب و قیمت در خیار تبعض صفقه و همچنین ارزیابی مهریه به نرخ شاخص روز، اراده قبلی طرفین را ملاک قرار داده است و به این جهت همان اجاره بهای قبلی، تعدیل و با لحاظ نرخ تورم، معادل‌سازی خواهد شد و صرف تعیین اجاره بهای محل اجاره با نظر کارشناس و بدون در نظر گرفتن اجاره بهای مورد توافق قبلی طرفین، با اصول حقوقی و اراده طرفین عقد مغایرت دارد. منبع: نشست قصایی قضات آذربایجان شرقی۱۳۹۱/۴/۳ #اجاره_تجاری تاثیر سرقفلي در ميزان افزایش اجاره بهاء یا تعدیل اجاره بها در واحدهای تجاری آقاي «الف» دعوي افزايش اجاره بهاي ملک خود را به طرفيت آقاي «ب» که ملک در اجاره وي ميباشد مطرح مينمايد. آقاي «ب» ضمن پذيرش عقد اجاره در مقام دفاع اظهار ميدارد که سرقفلي ملک را از مالک خريداري نموده است و بايد سرقفلي وي در ميزان اجاره بها لحاظ شود. با توجه به مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، پس از انقضاء مدت سه سال از تاريخ آخرين افزايش اجاره بها، موجر اين حق را دارد که تقاضاي افزايش اجاره بها(تعديل اجاره بها) ملک خود را بنمايد و اين امر(افزايش اجاره بها) با جلب نظر کارشناس صورت خواهد گرفت، و کارشناس نيز مکلف شده است اجاره بهاي عادله ملک را تعيين نمايد. در مواد مذکور درباره لحاظ داشتن حق سرقفلي در ميزان اجاره بها اظهارنظر نشده است. از طرفي نيز هنگام تخليه حق سرقفلي به نرخ عادله روز بايد از جانب موجر به مستأجر پرداخت شود. آيا ميزان اجاره بهاي ملک ارتباطي به پرداخت حق سرقفلي دارد؟ در صورت وجود ارتباط ميان اجاره بها و حق سرقفلي، اين رابطه چگونه است و به عبارت ديگر اجاره بها ملک به چه صورت محاسبه خواهد شد؟ نظر اکثريت: يكي از امتيازات سرقفلي اماكن تجاري پايين بودن اجاره آنها است و اگر اجاره بهاي اينگونه اماكن همانند اجاره اماكني باشد كه سرقفلي ندارند، فرقي بين آنها نيست، لذا در فرض سؤال در زمان تعديل اجاره بها به سرقفلي ملك توجه خواهد شد و به نسبت اجاره بهاي زمان اجاره و سرقفلي پرداخت شده، نسبت به تعديل آن اقدام خواهد شد. نظر اقليت: سرقفلي، اولويت استفاده از ملك استيجاري براي مستأجر است و ارتباطي با ميزان اجاره بها ندارد، لذا با توجه به اينكه در زمان تخليه ملك سرقفلي به نرخ روز محاسبه ميشود بنظر ميرسد كه اجاره بها نيز بايد به نرخ روز تعديل شود. نظر کميسيون (نشست قضائي 5 مدني): آنچه از سؤال مطروحه استنباط ميشود دعواي اقامه شده درخواست افزايش اجاره بها ميباشد که در محدوده تعديل اجاره بها قابليت رسيدگي دارد فلذا چون در تعديل اجور، دادگاه با کسب نظر کارشناس نرخ عادله اجاره بها را تعيين مينمايد و کارشناس موظف است در تعيين ميزان اجاره بها بر اساس ضوابط قانوني، رعايت جميع شرايط از جمله پرداخت يا عدم پرداخت سرقفلي يا مبالغي تحت عناوين ديگر را مورد توجه قرار دهد، به علاوه عرف جاري نيز مؤيد اين مطلب است که در تعديل مالاجاره فيمابين مغازههايي که سرقفلي آن پرداخت شده يا پرداخت نشده تفاوت وجود دارد لذا کارشناس ارزياب تعيين اجاره بها لازم است به پرداخت يا عدم پرداخت سرقفلي توجه نمايد و براساس آن اجاره بها را معين کند، لذا نظريه اکثريت در نشست قضائي خرم آباد تأييد مي‌شود.