بخش هایی از دستورالعمل رعایت حقوق مکتسبه (معاون حقوقی وزارت راه و شهرسازی)

بخش هایی از دستورالعمل رعایت حقوق مکتسبه (معاون حقوقی وزارت راه و شهرسازی) موضوع رعایت حقوق مکتسبه در طرح های توسعه و عمران شهری 1- جز در مواردی که اختیار توافق با مالک برای شهرداری در قانون تصریح شده است (مانند تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب 1367) شهرداری اساسا حق معامله بر سر طرح های مصوب شهری و کاربری ها را ندارد. منظور از توافق بین شهرداری و مالک در قانون نحوه تقویم است، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370 تنها توافق بر سر قیمت می باشد. نه بر روی طرح های توسعه شهری و کاربری ها. از این رو پروانه های صادره براساس توافقات غیر قانونی و خارج از حدود اختیارات و وظایف شهرداری اساسا نمی تواند موجد حق مکتسبه ای برای دارنده آن باشد. 2- تحقق حقوق مکتسبه منوط است به شرایط سه گانه (صدور پروانه، انطباق مفاد پروانه با طرح های توسعه و عمران شهری و ضوابط آن، احداث یا شروع به احداث مطابق پروانه در مهلت اعتبار) منظور از شروع به احداث اقدام به عملیات پی (فنداسیون) بوده و مقدمات آن شامل طراحی و نقشه کشی و تخریب، شروع به احداث تلقی نمی شود. 3- به تصریح ماده 59 قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور مصوب 1394 شهرداری ها مکلفند در صورت عدم اجرای طرح با کاربری مورد نیاز دستگاه های اجرایی تا پایان مهلت قانونی، بدون نیاز به موافقت دستگاه اجرایی ذی ربط با تقاضای مالک طبق قوانین و مقررات مربوطه پروانه صادر کنند. بدیهی است در صورت عدم احداث، کاربری خدمات عمومی و اعتبار خود باقی مانده. طرح جدید موجب ایجاد مهلت جدید برای شهرداری و دستگاه های اجرایی و افزایش با تکرار دوره تحدید حقوق مالکین نخواهد شد. 4- خرید اراضی با کاربری مصوب مسکونی توسط اشخاص مانعی برای مراجع قانون در جهت تغییرات آتی طرح های تفصیلی و تبدیل کاربری سابق به سایر کاربری ها ایجاد نخواهد کرد. النهایه چنانچه کاربری های جدید به گونه ای باشد که به طور کلی ملک را برای مالک مسلوب المنفعه نماید یا مستلزم تملک باشد. حسب ضوابط قانونی و شرعی باید تملک شده و قیمت آن پرداخت شود. 5- جز در موارد مصرح قانون کمیسیون های ماده پنج اساسا حق تغییر کاربری قطعات و پلاک هایی از اراضی را ندارند، آنچه که صرفا در حوزه وظایف و اختیارات کمیسیون ماده 5 می باشد تصویب طرح تفصیلی شهری و تغییر بعدی طرح می باشد. بدیهی است ملاک ها و اقتضائات تغییرات طرح تفصیلی کاملا متفاوت از تغییر کاربری قطعات معین می باشد. مهدی ابراهیمی – مدیر کل دفتر حقوقی پی نوشت تغییرکاربری در کمیسیون ماده ۵ غیرقانونی است. صلاحیت کمیسیون ماده ٥ تنها و منحصرا «تصویب طرح تفصیلی و تغییرات آن» است. به دیگر سخن، صرف‌نظر از اینکه در بسیاری از موارد ، تصمیم به تغییر کاربری‌ها بدون تشکیل این کمیسیون و به اصطلاح «من‌درآوردی» بوده است ولی حتی کمیسیون ماده ٥ پیش‌بینی شده در قانون مصوب سال ١٣٦٥ نیز کمتر مجوزی برای تغییر کاربری پلاک‌های ثبتی ‌ندارد. در این مورد به دلیل شکایات فراوانی که ساکنان شهرها به دیوان عدالت اداری تقدیم کردند سرانجام هیات عمومی این دیوان در یکی از آرای خود به تاریخ ١٧بهمن ١٣٧٣ که برای همه شعبه‌های دیوان لازم‌الاتباع است چنین اظهار نظر کرد: « اِعمال اختیار مندرج در ماده ٥ قانون تاسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران موضوعِ تغییر طرح تفصیلی... بنابراین تغییر کاربری اراضی شهری به صِرف تقاضای اشخاص ذی‌نفع، فارغ از مقررات قانونی و اصول فنی مربوط به تاسیسات عمومی شهری به ویژه در مورد زمین‌هایی که حق استفاده مجاز از آنها تثبیت شده و با صدور جواز ساختمانی به مرحله اجرا در آمده است جواز قانونی ندارد...». بنا بر این صلاحیت قانونی کمیسیون ماده ٥ قانون مصوب سال ١٣٦٥، تصویب طرح تفصیلی در چارچوب طرح جامع شهر و تغییرات طرح تفصیلی است آن هم به‌گونه‌ای که ناسازگاری با طرح جامع پیدا نکند و این کمیسیون درهیچ شرایطی نمی‌تواند به درخواست مالک یک پلاک ثبتی برای مثال کاربری یک باغ و فضای سبز یا پارک‌ها و میدان عمومی شهر را تغییر دهد و آن را به مسکونی تبدیل کند یا کاربری بخشی از زمین‌های طرح جامع را که دارای ویژگی فرهنگی هستند تبدیل به مسکونی یا تجاری کند. سید محمود کاشانی #شهرداری_تصرف_زمین_ملک #شهرداری_تراکم_فروش #حقوق_مکتسبه_مالک_ملک