بررسی تحلیلی استرداد سرقفلی در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

بررسی تحلیلی استرداد سرقفلی در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق در قراردادهای اجاره اماکن تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هستند، این سؤال مطرح می‌شود که آیا در صورت تخلف مستأجر و محرومیت او از حق کسب و پیشه، امکان استرداد سرقفلی پرداختی به قیمت روز در همان پرونده تخلیه وجود دارد؟ ▪دیدگاه اول: عدم امکان استرداد سرقفلی این دیدگاه که توسط برخی حقوقدانان و تعداد محدودی از آراء قضایی مطرح شده مبتنی بر آن است که حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت، یک نهاد حقوقی واحد و غیرقابل تفکیک هستند. بر این اساس، با تخلف مستأجر (مانند تغییر شغل یا عدم پرداخت اجاره‌بها) و محرومیت او از حق کسب و پیشه، حق سرقفلی نیز به طور کامل از بین می‌رود و قابل استرداد نیست. مبنای استدلال: طرفداران این دیدگاه، سرقفلی پرداختی را جزئی از حق کسب و پیشه می‌دانند که با سقوط حق کسب و پیشه، از بین می‌رود. آن‌ها استدلال می‌کنند که قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ تنها حقی به نام "حق کسب یا پیشه یا تجارت" را به رسمیت شناخته و سرقفلی به عنوان یک حق مستقل در این قانون تعریف نشده است. مستندات: رأی شماره ۹ هیأت عمومی اصراری دیوان عالی کشور (سال ۱۳۷۴): این رأی تأکید دارد که حق کسب و پیشه فقط در موارد منصوص قانونی قابل دریافت است و مستأجر متخلف مستحق آن نیست. دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۰۹۵۳ (دادگاه تجدیدنظر): این رأی صراحتاً عنوان "سرقفلی" را به "حق کسب و پیشه" اصلاح کرده و اعلام می‌دارد که در قانون سال ۱۳۵۶، مبلغی علی‌حده به عنوان سرقفلی قابل تصور نیست. ▪دیدگاه دوم: امکان استرداد سرقفلی (رویه غالب) این دیدگاه که رویه غالب محاکم است بر تفکیک کامل و ماهوی حق سرقفلی از حق کسب و پیشه تأکید دارد و آن‌ها را دو نهاد حقوقی جداگانه با منشأهای متفاوت می‌داند. مبنای استدلال: این رویکرد معتقد است که حق کسب یا پیشه یا تجارت یک حق قانونی است که با تخلف ساقط می‌شود، اما حق سرقفلی یک حق مالی مستقل است که منشأ آن قرارداد، عرف و موازین شرعی است. بنابراین، محرومیت از یک حق قانونی، به معنای از دست دادن یک حق مالی مستقل نیست. مستندات: نظریه دکتر غلامعلی صدقی: ایشان به صراحت بیان می‌کند که "تخلف از مقررات قانون سال ۱۳۵۶... ملازمه‌ای با محرومیت از حق سرقفلی مستأجر ندارد." رأی شماره ۲۲۹ دادگاه عمومی تهران (و تأییدیه آن): در این رأی، دادگاه با تفکیک این دو حق، مستأجر را به دلیل تخلف از حق کسب و پیشه محروم کرده، اما به دلیل پرداخت سرقفلی، موجر را ملزم به پرداخت آن کرده و سپس حکم تخلیه صادر نموده است. ▪نتیجه‌گیری با توجه به دو دیدگاه فوق، پاسخ به این سؤال به طور قطعی مشخص نیست و به رویکرد دادگاه رسیدگی‌کننده بستگی دارد. اگر دادگاه با دیدگاه اول موافق باشد، مستأجر متخلف از استرداد سرقفلی نیز محروم خواهد شد. اما اگر با دیدگاه دوم (رویه غالب) موافق باشد، امکان استرداد سرقفلی به قیمت روز در همان پرونده وجود دارد. بنابراین، برای استیفای این حق، استناد به دیدگاه دوم و دلایل حقوقی آن امری ضروری است. پی نوشت علت صدور قرارهای کارشناسی در سال های اخیر با این مضمون ««کارشناس حق کسب و پیشه و تجارت محل و حق سرقفلی آن را به تفکیک و جداگانه تعیین کند» همین تفاوت در دیدگاه هاست که البته آقای بهمن کشاورز آن را نقد نموده است. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment 3