بررسی روشهای تعدیل اجاره بهاء

بررسی روشهای تعدیل اجاره بهاء

یکی از سؤالات مطرح چگونگی تعدیل اجاره بهای واحدهایی است که سابقه ی اجاره بهای قبلی دارند . هرچند این امر برای تعدادی از همکاران امری مشخص و پیش پا افتاده تلقی می گردد لیکن اختلافات فاحش نظرات دوستان در پرونده ها مؤید اهمیت این امر و لزوم تجدید نظر جدی آن است . آنچه در ادامه خواهد آمد نظرات شخصی اینجانب در مورد مطلب پس از بررسی و همفکری با پیشکسوتان کانون و مراجع قانونی مربوطه است که به صورت خلاصه تقدیم می گردد . امیدوارم انعکاس نظرات ارزشمند خوانندگان موجب ارتقاء هر چه بیشتر مبحث باشد . پیش فرضهای تعدیل اجاره بهاء : 1- قرار کارشناسی صادره توسط مرجع محترم قضایی 2- سابقه ی قبلی اجاره بها در سنوات قبل 3- چگونگی رابطه ی مالک و مستأجر در توافقات قبلی ( سرقفلی ، سنوات گذشته ، شغل فعلی و . . . ) 4- وضعیت فعلی ملک و موقعیت قرار گیری آن 5- بهبود وضعیت تجاری یا تضعیف آن با توجه به طرحهای شهری و وضعیت بازار 6-امکان رونق کسب واحد با توجه به محدودیتهای مالکانه نظیر عدم اجازه ی تغییر شغل و امثالهم یا استقبال مشتریان امروزی از شغل مربوطه 7- تعیین سهم مالکانه و سهم مستأجر در اجاره بهای ملک با توجه به قراردادهای قبلی فی مابین روشهای تعدیل اجاره بهاء : در تعدیل اجاره بهای واحدها دو روش کلی میتواند ملاک عمل قرار گیرد که به تفکیک مورد بررسی قرار گرفته و محاسن و معایب آن بصورت اجمال بیان می گردد . 1- استفاده از آخرین اجاره بهای تعیین شده ی قبلی در این روش به دو صورت میتوان اعداد قبل را به روز نمود : الف ) استفاده از شاخصهای بانک مرکزی ب ) استفاده از ضرایب تورم واقعی کشور محاسن : ▪ استناد به شاخصهایی که توسط ارگانهای مسئول ارائه میگردد ▪ قابل دفاع بودن محاسبات مربوطه ▪ اثرات روانی کمتر در ازدیاد اجاره بهای واحدها و بالتبع آن تورم معایب : ▪ اختلاف فاحش با اجاره بهای روز واحدهای مشابه ▪تضییع حقوق موجرین در ارزش سرمایه ی ایشان که ناشی از حقوق مالکانه ی مربوطه است ▪ازدیاد اختلافهای اعداد اعلامی طی چند دوره کارشناسی انجام پذیرفته با واقعیتهای ملموس جامعه ▪ کمرنگ شدن استنادات کارشناسی در بررسی ها تا جایی که بحث تعدیل اجاره بها را به یک امر محاسباتی ساده تنزل خواهد داد 2- تعیین اجاره بهای سهم مالکانه ی ملک در این روش واقعیتهای روز ارزیابی ، بهای سهم مالکانه ی موجر ، اجاره ی املاک مشابه و آیتم های مؤثر دیگر مد نظر بوده و به عبارتی سابقه ی اجاره های قبلی در نظر گرفته نخواهد شد یا بسیار کمرنگ خواهد بود . محاسن : ▪استناد به آیتمهای کارشناسی و تخصص کارشناسان ▪ احقاق حقوق موجرین در ارزش سرمایه ی ایشان که ناشی از حقوق مالکانه ی مربوطه است ▪ نزدیک شدن اعداد اعلامی با واقعیتهای روز معایب : ▪ اثرات روانی زیاد در ازدیاد اجاره بهای واحدها و بالتبع آن تورم ▪مستند بودن اعداد به بررسی های کارشناسی که ممکن است بعضاً با نادیده گرفتن برخی آیتمها انجام پذیرد جمع بندی : با در نظر گرفتن کلیه ی موارد فوق ، برداشت اینجانب به شرح زیر به استحضار میرسد : 1- الف ) اذعان قریب به اتفاق همکاران مبنی بر تضییع حقوق موجرین در روش فعلی 2- ب ) اعتقاد به جبران مافات در حداقل زمان ممکنه و با کمترین آسیب احتمالی چنانچه دو آیتم فوق مورد تأیید باشد، به نظر تنها راه حل ممکن محاسبه ی اجاره بهای تعدیل شده به هر دو روش و سعی در نزدیک شدن به واقعیت ، در کوتاه مدت و نه البته بصورت یک مرحله ای خواهد بود . مهندس احمدرضا احمدی #تعدیل_اجاره_بهاء تعدیل وتعیین اجاره بهای املاک تجاری با لحاظ اجاره بهای قبلی و نرخ عادله روز معیار تعدیل اجاره¬بهای املاک تجاری چیست؟ آیا ارزیابی اجاره بها به قیمت روز کافی است یا این‌که میزان تورم و افزایش اجاره بها با لحاظ اجاره بهای قبلی باید مورد نظر قرار گیرد؟