بررسی ماهیت حقوقی رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و وضعیت مالکیت پس از تخریب بنای ابقاء شده

بررسی ماهیت حقوقی رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و وضعیت مالکیت پس از تخریب بنای ابقاء شده بختیار سید نظامی فروردین ماه ١۴٠۴ یکی از مسائل مبتلابه در حوزه حقوق شهری، وضعیت حقوقی بنای دارای تخلف ساختمانی است که با رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مشمول جریمه و ابقاء شده است. پرسش کلیدی این است که: آیا رأی ابقاء و جریمه موجب ایجاد "حق مکتسب" برای مالک می‌شود؟ در صورت تخریب کلی ساختمان (مثلاً به دلیل زلزله یا آتش‌سوزی)، وضعیت حقوقی سندهای اعیانی و مالکیت چگونه خواهد بود؟ ▪بخش اول: تحلیل ماهیت رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ و حق مکتسب بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، کمیسیون مربوطه در قبال تخلفات ساختمانی می‌تواند یکی از دو تصمیم «تخریب» یا «جریمه و ابقاء بنا» را اتخاذ کند. رأی به جریمه در اصل امری استثنایی و در تعارض با اصل قانونی بودن ساخت‌وساز شهری است. مستندات رسمی: ۱. نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه شماره نظریه: ۱۶۳۳/۹۲/۷ تاریخ: ۱۳۹۲/۰۸/۲۵ متن: «رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ مبنی بر جریمه و ابقاء بنا موجب ایجاد حق مکتسب برای مالک نبوده و با تخریب ساختمان، رأی مذکور نیز کان‌لم‌یکن تلقی می‌شود.» ۲. نظریه مشورتی شماره ۲۱۳۰/۹۲/۷ تاریخ: ۱۳۹۲/۱۱/۰۸ متن: «آرای کمیسیون ماده ۱۰۰، ناظر به وضعیت موجود است و با تغییر وضعیت فیزیکی (تخریب بنا)، آثار رأی نیز منتفی می‌گردد. جریمه شدن، مشروعیت به تخلف نمی‌دهد و موجب ایجاد حق مکتسب برای مالک نیست.» ۳. رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری شماره رأی: ۴۲ تاریخ: ۱۳۸۷/۰۶/۰۲ متن: «رأی به جریمه تنها در شرایطی که تخریب غیر ممکن یا غیر ضروری باشد صادر می‌گردد. چنین رأیی مشروعیت به تخلف نمی‌دهد و موجب تثبیت دائمی آن نمی‌شود.» ▪بخش دوم: وضعیت حقوقی سند اعیانی و مالکیت مشاع پس از تخریب در مجتمع‌های مسکونی یا تجاری که مالکین دارای سند رسمی اعیانی هستند، با تخریب کامل ساختمان، دو وضعیت پدید می‌آید: ۱. از بین رفتن موضوع سند اعیانی سند اعیانی ناظر به یک واحد مشخص در ساختمانی معین است. با تخریب بنا، موضوع فیزیکی سند از بین رفته و قابلیت اجرایی آن عملاً منتفی می‌شود. ۲. حفظ مالکیت بر عرصه به صورت مشاع طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت عرصه به صورت مشاع باقی می‌ماند و مالکین حق دارند نسبت به عرصه تصمیم‌گیری جمعی داشته باشند. مستندات قانونی ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها: «مالکیت در آپارتمان‌ها شامل دو قسمت است: مالکیت اختصاصی و مالکیت مشاع در عرصه و فضاهای عمومی.» ماده ۱ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها: «در صورت تخریب کلی ساختمان، حقوق مالکین نسبت به قسمت‌های اختصاصی از بین رفته ولی مالکیت آنان نسبت به عرصه و حقوق مشاعی باقی خواهد ماند.» ▪بخش سوم: وضعیت حقوقی پس از تخریب و امکان ساخت مجدد ساخت مجدد بر زمین مشاع تنها در صورت تحقق موارد زیر ممکن است: اخذ توافق همه مالکان مشاعی یا اکثریت مقرر در آیین‌نامه؛ مطابقت با مقررات جدید شهرسازی و دریافت پروانه ساختمانی؛ عدم اتکاء به رأی پیشین کمیسیون به عنوان مجوز ساخت مجدد. ▪نتیجه‌گیری رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ مبنی بر جریمه و ابقاء، حق مکتسب دائمی ایجاد نمی‌کند و فقط ناظر به شرایط زمانی صدور رأی است. در صورت تخریب ساختمان، اسناد اعیانی قابلیت مادی و اجرایی خود را از دست می‌دهند، اما مالکیت مشاع بر عرصه حفظ می‌شود. ساخت مجدد منوط به تصمیم جمعی مالکین مشاعی و رعایت ضوابط جدید شهرسازی است. Add a comment 1