بررسی مسئولیت مدنی در خسارات ناشی از ترکیدگی لوله و نشتی آب در ساختمان‌های آپارتمانی

بررسی مسئولیت مدنی در خسارات ناشی از ترکیدگی لوله و نشتی آب در ساختمان‌های آپارتمانی (مستند به قانون تملک آپارتمان‌ها، آیین‌نامه اجرایی و قواعد مسئولیت مدنی) بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق ▪ خسارت ناشی از قسمت‌های اختصاصی یک واحد تعریف قسمت‌های اختصاصی، بخش‌هایی از ساختمان هستند که طبق اسناد مالکیت یا صورت‌جلسه تفکیکی، به عنوان ملک اختصاصی یک یا چند مالک تعیین شده‌اند؛ مانند لوله‌کشی داخلی آشپزخانه یا سرویس بهداشتی هر واحد تا محل اتصال به رایزر اصلی. مسئولیت اگر حادثه‌ای (مانند نشت یا ترکیدگی لوله) منشأ آن قسمت اختصاصی یک واحد باشد و به سایر واحدها یا مشاعات خسارت وارد کند، اصل بر این است که مسئولیت جبران خسارت با مالک همان واحد است. اگر مستأجر در استفاده از واحد مرتکب تقصیر یا سهل‌انگاری شده باشد و حادثه ناشی از رفتار او باشد، مالک پس از جبران خسارت می‌تواند برای دریافت خسارت به مستأجر مراجعه کند (مطابق ماده ۳۳۱ قانون مدنی). در مواردی که حادثه کاملاً غیرعمدی، قهری و خارج از پیش‌بینی باشد (مانند قوه قاهره یا عیب اساسی ساختمان) و مالک بتواند این موضوع را اثبات کند، ممکن است دادگاه مسئولیت را از مالک بردارد یا هزینه‌ها را به صورت مشترک تعیین کند. ▪خسارت ناشی از قسمت‌های مشترک (مشاعات) تعریف قسمت‌های مشترک یا مشاعات، بخش‌هایی از ساختمان هستند که برای استفاده مشترک همه مالکین در نظر گرفته شده‌اند؛ مانند رایزرهای اصلی لوله‌کشی، تأسیسات مرکزی، سقف و بام، راهروها و آسانسور. مسئولیت اگر حادثه‌ای مانند ترکیدگی رایزر اصلی یا نشتی لوله مشاع منشأ آن قسمت مشترک ساختمان باشد و به واحدهای اختصاصی یا سایر مشاعات خسارت وارد کند، هزینه جبران خسارت و تعمیرات بر عهده همه مالکین است و باید از محل شارژ یا صندوق ساختمان پرداخت شود. ▪استثنائات مسئولیت جمعی در مشاعات در صورتی که تقصیر یا سهل‌انگاری یک مالک، مستأجر یا مدیر ساختمان (مانند دستکاری غیرمجاز در تأسیسات مشترک یا عدم تعمیر به موقع نقص آشکار) در بروز حادثه نقش داشته باشد، مسئولیت جبران خسارت به صورت فردی متوجه همان شخص خواهد بود و سایر مالکان از پرداخت هزینه معاف می‌شوند. ▪خسارت از مشاعات به قسمت اختصاصی یا بالعکس الف) خسارت از مشاعات به قسمت اختصاصی اگر منشأ حادثه قسمت مشترک باشد و به واحد اختصاصی آسیب وارد کند، جبران خسارت بر عهده همه مالکین است و مدیر ساختمان موظف به پیگیری و پرداخت از محل شارژ ساختمان است. ب) خسارت از قسمت اختصاصی به مشاعات اگر حادثه‌ای منشأ آن قسمت اختصاصی یک واحد باشد و به مشاعات آسیب بزند، اصل بر این است که مسئولیت جبران خسارت با مالک همان واحد است؛ مگر آنکه مالک بتواند ثابت کند حادثه ناشی از قوه قاهره، عیب اساسی ساختمان یا عاملی خارج از اراده او بوده است. پس از جبران خسارت، اگر مقصر حادثه مستأجر باشد، مالک می‌تواند برای دریافت خسارت به مستأجر مراجعه کند. ▪خسارت از مشاعات یا اختصاصی به اشخاص ثالث اگر حادثه ناشی از مشاعات باشد و به شخص ثالث (غیرمالک یا مهمان) آسیب بزند، همه مالکین به نسبت سهم خود مسئول‌اند، مگر اینکه عامل حادثه (مثلاً پیمانکار یا شخص ثالث) مشخص شود. اگر حادثه ناشی از قسمت اختصاصی یک واحد باشد و به شخص ثالث آسیب بزند، مسئولیت با همان مالک است؛ مگر آنکه مالک ثابت کند حادثه خارج از اراده یا تقصیر او بوده است. در صورت اثبات تقصیر مستأجر، مسئولیت نهایی متوجه مستأجر خواهد بود. ▪نقش مدیر ساختمان و بیمه مدیر ساختمان موظف به نگهداری، تعمیر و رسیدگی به مشاعات است و در صورت ترک فعل یا قصور، مسئولیت مدنی دارد. تهیه بیمه آتش‌سوزی طبق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان‌ها بر عهده مدیر است و در صورت عدم بیمه و بروز حادثه، مدیر مسئول جبران خسارت خواهد بود. ▪فرآیند تعیین مسئولیت گام اول: تعیین مشاع یا اختصاصی بودن منشأ حادثه (با نظر کارشناس رسمی دادگستری و بررسی اسناد ساختمان). گام دوم: بررسی تقصیر یا عدم تقصیر مالک، مستأجر یا مدیر ساختمان (تعیین نهایی با قاضی دادگاه است؛ کارشناس فقط نظر تخصصی ارائه می‌دهد). گام سوم: تقسیم هزینه‌ها طبق قانون، عرف و رأی دادگاه. ▪جمع‌بندی مستند ترکیدگی یا نشت لوله اختصاصی: اصل بر مسئولیت مالک همان واحد است، مگر اینکه خلاف آن (مانند قوه قاهره یا عیب اساسی ساختمان) اثبات شود. ترکیدگی یا نشت لوله مشاع: مسئولیت با همه مالکین است و هزینه‌ها از صندوق ساختمان پرداخت می‌شود. اگر مستأجر مقصر باشد، مالک پس از جبران خسارت می‌تواند به مستأجر مراجعه کند. اگر تقصیر یا سهل‌انگاری یک مالک، مستأجر یا مدیر ساختمان در بروز حادثه نقش داشته باشد، مسئولیت جبران خسارت فقط متوجه همان شخص است. تعیین مسئولیت نهایی با دادگاه است و کارشناس فقط نظر فنی ارائه می‌دهد. Add a comment 3 2