بند ۳۷۸ مجموعه ی بخش نامه های ثبتی — واحدهای ثبتی در موقع اجرای حکم افراز

واحدهای ثبتی در موقع اجرای حکم افراز ضمن تطبیق مفاد حکم با محدوده ی ثبتی و سند مالکیت حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیم صورت مجلس تعیین و سپس مبادرت به صدور سند مالکیت میکنند. اخیراً مشاهده شده است که بعضی از واحدها قبل تطبیق مفاد حکم با محدوده ی ثبتی، مبادرت به صدور سند مالکیت کرده اند و نتیجتاً قسمتی از مورد سند مالکیت صادره، خارج از محدوده ی ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی تجاوز شده است. لذا خاطر نشان میکند در موقع اجرای احکام قطعی افراز دادگاه ها باید قبل از هر اقدام مفاد حکم و یا نقشه ی کارشناس که ملاک حکم افراز بوده است به دقت با وضع محل و محدوده ی سند مالکیت تطبیق و پس از اطمینان به این که کلیه ی قطعات مورد حکم داخل محدوده ی ثبتی و یا سند مالکیت است مبادرت به صدور سند رأی وحدت رویه ی شماره ی ۴۸ مورخ ۱۳۶۳/۱۰/۲۴ هیأت عمومی دیوان عالی هر چند با استفاده از ملاک ماده ی ۳ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون گسترش کشاورزی در قطب های کشاورزی، مصوب ۱۳۵۸۹۰۱۷ شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران، مؤخر التصویب بر آیین نامه ی مورخ ۱۳۵۵.۲.۲۷ هیأت وزیران و عمومات، مبحث دوم فصل هشتم قانون مدنی در تقسیم اموال مشترک، افراز اراضی فاقد ساختمان واقع در خارج از محدوده ی قانونی و حریم شهرها و شهرکها بین مالکین مشاعی به نسبت مالکیت آنان به کمتر از بیست هکتار به استثنای مواردی که قانونا نیاز به تایید مقامات خاصی دارد، بلا اشکال است؛ اما نظر به این که برابر فصل دوم آیین نامه ی مربوط به استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات مصوب ۱۳۵۵۰۲.۲۷، ایجاد هر گونه ساختمان مستلزم رعایت ضوابط پیش بینی شده در آیین نامه مزبور، من جمله اخذ پروانه ی ساختمانی و یا اعمال ماده ی ۸ آن م. ب. که پذیرش تقاضای افراز زمینهایی که در آنها بدون رعایت ضوابط و مقررات آیین نامه ی مرقوم، احداث بنا شده است، به مثابه ی نادیده انگاشتن مقررات آیین نامه ی مزبور و و تأیید عمل خلاف مدلول آن خواهد بود. بنابراین دعوی افراز اراضی شهرکهای دارای ساختمان بدون این که در ایجاد ساختمان، رعایت آیین نامه ی فوق شده باشد، قابلیت استماع را ندارد و چون حسب محتویات پرونده های محاکماتی در هر یک از پلاک های مورد درخواست افراز، دو باب ساختمان مجزا از یکدیگر بدون رعایت مقررات آیین نامه ی مزبور احداث شده است را شعبه ی دوم دادگاه عمومی حقوقی کرج، مالاً متضمن معنای فوق، تشخیص و تأیید میشود. این رأی برابر ماده ی ۳ مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری در موارد مشابه لازم الاتباع است. رأی وحدت رویه ی شماره ی ۵۹/۲۹ مورخ ۱۳۶۰/۲/۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نظر به این که مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقود الاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده ی ۳۱۳ قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث محجور یا غایب باشد، تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید و ب. ت. ب. ماده ی ۳۲۶ همین قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بود و نظر به این که ماده ی اول قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است، در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده علی الاصول ناسخ ماده ی ۳۱۳ قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی باشد. نظر شعبه ی پنجم دیوان عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقود الاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است، صحیح و مطابق با موازین ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است. خواسته تقسیم ما ترک و یا فروش آن است. مطابق اطلاق ماده ی ۳۰۰ قانون و رأی وحدت رویه ی شماره ۷۱۹-۹۰/۲/۲۰ صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور، تقسیم و افراز ماترک ولو منحصر ب. غ. منقولی باشد که عملیات قبلی آن خاتمه یافته است، مطلقاً از صلاحیت اداره ی ثبت اسناد و املاک، خارج و در صلاحیت محاکم دادگستری است. لذا قرار صادر شده به علت مغایرت با قوانین موضوعه قابل تأیید نیست. مستنداً به مراتب یاد شده و ضمن نقض آن پرونده برای اقدام قانونی اعاده می شود. رای وحدت رویه ی هیات عمومی دیوان عالی کشور در رابطه با املاک محجورین و غایب مفقود الاثر بوده است. در حالی که در دادخواست بدوی، ت. ن. خ. را مجهول المکان معرفی نموده که هر کدام اقتضای خاص خود را دارد و خارج از شمول رأی وحدت رویه ی موصوف م. ب.. در صورت وجود غایب بین مالکان مشاعی افراز ملک از صلاحیت واحد ثبتی محل خارج است و در صورت تقدیم دادخواست باید امین غایب و سایر مالکان مشاعی طرف دعوی قرار گیرند. رای شماره ی ۱۳۴۴ مورخ ۸۴/۹/۳۰ شعبهی ۳۳ دادگاه تجدید نظر استان حالت اشاعه و شرکت د. ح. سرقفلی یا حق کسب و پیشه بین مستاجرین عین مستاجره، موجب جواز و قابلیت فروش آن مطابق قانون افراز و فروش ملک رأی شماره ی ۳۶۶ مورخ ۸۲/۵/۲۱ شعبه ی ۵ دادگاه عمومی و حقوقی شهرری خواهان مدعی شده است، سه دانگ ملک مذکور را از برادر خوانده به صورت مبایعه نامه ی عادی خریداری کرده است و خواهان، مالک رسمی سه دانگ مورد ادعا نیست و مطابق مقررات قانون بالاخص ماده ی ۴۸ قانون ثبت سند ادعایی خواهان تا زمانی که مطابق مقررات قانونی به ثبت نرسیده باشد، در محاکم پذیرفته نمی شود. نظریه ی مشورتی مورخ ۱۳۵۳/۱۱/۳۰ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه چنان چه قسمتی از ملک به نحو اشاعه به ثبت رسیده و قسمت دیگر آن مجهول المالک باشد، اشکالی ندارد که سهم مالکین مشاع، مفروز شود و آن قسمت از ملک که مجهول المالک است به حال خود باقی می ماند.