بیش از ۹ هزار نفر دکترای مملکت، نیروی‌های شرکتی هستند

بیش از ۹ هزار نفر دکترای مملکت، نیروی‌های شرکتی هستند. ایسنا نوشت، رئیس سازمان امور اداری و استخدامی گفت: بنابر اطلاعات وارد شده تا این لحظه، 1⃣ بیش از ۹ هزار نفر در مقطع دکترا 2⃣۴۳ هزار و ۲۴۵ نفر در مقطع کارشناسی ارشد 3⃣ حدود ۱۵۴ هزار نفر در مقطع کارشناسی 4⃣ حدود ۴۶ هزار نفر کاردانی 5⃣حدود ۱۶۵ هزار دیپلم نیروی شرکتی هستند. ............‌‌‌‌‌............. بدون شرح #مدیریت_روش_حل_مساله #معجزه_شفافیت 3 نکاتی درباره وقف: 1⃣جاودانه بودن وقف:مال موقوفه نقل وانتقال نمی شودوبرای همیشه باقی است. مال ،به محض وقف شدن دارای شخصیت حقوقی مستقل می شود باوقف، مالکیت ملک ازصاحب آن سلب می شود. ۴/هدف ازوقف قصدخیرخواهی به دیگران است نه سودجویی وکسب منفعت. دروقف بایدعین مال حبس شودومنافع آن تسبیل می شود. وقف منفعت ودین امکان پذیر نیست،تاعین وجودنداشته باشد امکان وقف وجودندارد. مثلا کسی که طلب خودرا ازدیگری نمی تواندوصول کندوقف نمایدیامحصول باغ راوقف کندچون عین مال بایدحبس گردد . مال وقف به محض اینکه عنوان وقف به آن اطلاق شودبه ورثه منتقل نمی شود،طلبکاران هم حق توقیف آ راندارند،زیراباوقف رابطه ی مالکیت خاتمه پیدامی کند. واقف=مالک سابق،موقوف علیهم=منتفع ، موقوفه =مال دروقف منتفعین هیچ مالکیتی نسبت به منافع ندارند. وقف بصورت مدت دار امکان پذیرنیست،بلکه بایدبصورت دایم باشد. باتوجه به ماده های۳۵و۳۷چنانچه اختلافی پیداشودکه عین یک مال (مالکیت است یاوقف)اصل برمالکیت است. 2⃣اقسام وقف:{عام-خاص} ۱/وقف عام:وقفی است که موقف علیهم هانامحدودوغیرمحصورند.(باغ ملک) ۲/وقف خاص: وقفی است که موقف علیهم هامحصورند.(باغ یک فردبرای اشخاص معین) حبس ووقف:درحق انتفاع شخص منتفع ازمالی که عین آن متعلق به غیربودمنتفع می شد،بنابراین فردمالش راحبس می کند برای منتفع شدن دیگران. دروقف هم موقوف علیهم ازمال موقوفه منتفع می شوندبدون اینکه مالک آن منافع شوند،پس مال موقوفه نه به مالکیت مالک درمی آیدنه موقوف علیهم. ماده۴۷:حبس دراین ماده مشمول هرسه مورد(عقبی،رقبی وسکنی)می شود. پس درحق انتفاع حبس شایدموقت باشدولی دروقف بایدحتمادایم باشد. 3⃣ تفاوت حبس ووقف: ۱/دروقف ،حبس مال، مانع انتقال آن به غیرمی شود. امادرحق انتفاع ،مالک حق انتقال مال به غیرراازدست نمی دهد.باتوجه به ماده ۵۳ ۲/درحبس رابطه مالکیت ومال باقی می ماندوبعدازفوت مالک به ورثه منتقل می شود. امادروقف این رابطه ازبین میرود. #وقف ارزیابی#املاک_اوقافی وقف در لغت به معنای حبس کردن و به‌اصطلاح به مالی میگویند که حبس و یا بازداشت‌شده است. مال وقفی در اصطلاح شرعی و حقوقی به مالی میگویند که قابل انتقال و معامله نیست و منافع آن به نفع عده‌ای خاص و یا عموم آزاد است. تعداد بسیار زیادی از املاک وقفی در کشور ما وجود دارند و در کل خریدوفروش املاک موقوفی قانونی و جایز نیست و معمولاً این املاک در قالب اجاره و برای مدت زمانی قابلیت واگذاری به غیر را دارند و هیچ‌گاه عرصه به شخص دیگری واگذار نخواهد شد. منظور از املاک اوقافی، املاک دارای معارض و مدعی و یا اینکه ملک در تصرف و استملاک اداره اوقاف است، نیست بلکه به ملکی میگویند که عرصه آن متعلق به فردی بوده ( به افرادی که وقف می‌کنند به‌اصطلاح واقف میگویند) که قبلاً آن را وقف کرده و اداره اوقاف این عرصه یا زمین را به‌صورت 99 ساله به افراد دیگری فروخته و مبلغ زمین را به‌صورت قسط‌های ناچیز و سالیانه از این افراد اخذ می‌کند. دلیل ارزان‌تر بودن املاک موقوفی نسبت به املاک شخصی چیست؟ بعضی از افراد مذهبی معتقدند که نماز خواندن و عبادت در املاک اوقافی ازنظر شرعی ایراد دارد زیرا ممکن است غصبی باشد و صاحب اولیه زمین راضی نباشد و به همین دلیل ارزان‌تر است و اگر هم این‌گونه باشد مسئولیت شرعی آن با اداره اوقاف می‌باشد نه با فرد خریدار یا عبادت‌کننده!! ساخت‌وساز در این املاک بلامانع می‌باشد . فرق اسناد ملکی معمولی و اسناد اوقافی این است که سند اوقافی به شما اختیار تام ،آزاد (طلق) در زمینه ملک مورد ارزیابی را نمی‌دهد و فعالیت‌هایی ازجمله ساخت‌وساز و... باید بااطلاع اداره اوقاف و پرداخت عوارض به این اداره باشد. کارشناسان رسمی دادگستری معمولاً املاک موقوفی را در جهت تعیین اجاره‌بها و ترهین وثایق مورد ارزیابی قرار می‌دهند اکثر بانک‌ها و سازمان‌ها اسناد و مدارک املاک وقفی را از اشخاص حقیقی برای در رهن پذیرفتن و ارائه خدمات و امکانات خود به آن‌ها نمی‌پذیرند. بعد از پیروزی انقلاب اسلامی و تأکید مقام معظم رهبری سازمان اوقاف و امور خیریه به‌صورت اداره‌ای بسیار مهم و حیاتی در کشور محسوب می‌شود و درآمد حاصل از قراردادهای اجاره با مستاجرین موقوفات صرف امور خیریه و خواسته‌های وقف کنندگان اموال و املاک می‌شود. اجاره مرسوم‌ترین و مهم‌ترین عمل در استفاده و درآمدزایی از املاک اوقافی می‌باشد و برای اجاره دادن املاک وقفی علاوه بر شرایط عامی که در هر قرارداد موجر و مستاجر وجود دارد، شرایط خاصی را نیز شامل می‌شود که عباتند از: انجام مزایده مستأجر باید دارای ضامن معتبر و یا وثیقه مناسب باشد مستأجر به‌هیچ‌وجه حق واگذاری و انتقال ملک در موعد تعیین‌شده خود ندارد مدت اجاره ملک موقوفی نمی‌تواند بیشتر از ده سال باشد ارزیابی و تعیین اجاره بها املاک اوقافی بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری به نرخ عادله روز و سایر شرایط موجود در آگهی قید می‌گردد. مبلغ اجاره بها املاک اوقافی طبق اجاره‌بهای سال‌های قبلی تعیین می‌گردد در جاهایی که قانون موجر و مستأجر اجرا نشده است اجاره‌بهای عادله عبارت است از 10 درصد ارزش معاملاتی اعیانی و 8 درصد ارزش معاملاتی عرصه یا زمین. بقلم:خانم مهسا محمدنژاد ...................... قوانین املاک اوقافی بیع وقف ابتدا در مورد موقوفات خاص پذیرفته می شود و سپس در آخرین مراحل قانون اصلاحات اراضی موقوفات عام نیز مشمول بیع قرار گرفت. (قوانین املاک اوقافی) اولین قانون اصلاحات اراضی در تاریخ ۱۳۳۸/۰۲/۲۴ به تصویب رسید. در ماده ۲ قانون یاد شده حد نصاب مالکیت برای هر شخص در تمام کشور مشخص شد. در تبصره ۱ ماده مذکور سهم موقوفات خاص نیز مشمول حد نصاب مندرج در ماده شده است و مقرر گردیده که از موقوفه برای هر یک از موقوف علیهم تا میزان مقرر در ماده ۲ به صورت وقف خاص باقی مانده مازاد بر آن فروخته شوده وجوه حاصله برابر ماده ۹۰ قانون مدنی صرف خرید مال دیگری می شود. در بند ۹ ماده ۳ قانون اصلاحات اراضی آستان مقدس و موقوفات عام از مشمول ماده ۲ مستثنی می شوند.در قانون اصلاحات اراضی (قوانین املاک اوقافی) مصوب نوزدهم دی ماه ۱۳۴۰ بیشترین مالکیت کشاورزی هر شخص در تمام کشور به یک ده شش دانگ تقبل پیدا کرد. در تبصره ۴ ماده واحده ۲ حد نصاب موقوفات خاص نیز تا میزان مقرر در ماده ۲ تعیین شده و تصریح گردیده که مازاد آن فروخته شود.در مرحله دوم اجرای قانون اصلاحات اراضی مصوب نوزدهم دی ماه ۱۳۴۰ بیشترین مالکیت کشاورزی هر شخص در تمام کشور به یک ده شش دانگ تقبل پیدا کرد و در تبصره ماده ۴ واحده ۲ حد نصاب موقوفات خاص نیز تا میزان مقرر در ماده ۲ تعیین شده و تصریح گردید و مازاد آن فروخته شود.در مرحله دوم قانون اصلاحات ارضی برابر مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی مورخ بهمن ۱۳۴۱ مصوب ادامه جزوه آموزشی ضوابط شهرداری جزوه فوق شامل ۱۷۴ صفحه توسط معاونت‌شهرسازی و معماری شهرداری مشهد تهیه و به چاپ رسیده است، در صفحه ۷ و ۸ این جزوه به طور کامل و به شرح زیر به تعریف انواع املاک از نظر مالکیت پرداخته است و احتمالا تکلیف ملک “طلق” نیز در این جزوه شهرداری مشهد مشخص شده است: آشنائی با انـــواع املاک ازلحاظ مالکیت: 1⃣الف- املاک آزاد(قطعی، ملکی یا طلق): به املاکی اطلاق می شود که مالک آن شخصی حقیقی یـا حقـوقی باشـدکه اختیارایجادبنـا ونقـل و انتقال آن را ازلحاظ عرصه وابنیه (ساختمان) بدون نیازبه جلب رضایت دیگری داشته باشد. (راهنمای فنی وحقوقی نحوه ارزیابی املاک،ص165) (ملک طلق، به ملکی گفته می شودکه هیچ گونه حق عینی علیه آن ملک به ضررمالک وبه نفع دیگری وجودنداشته باشد.) 2⃣ب- املاک وقفی: املاکی می باشندکه دراختیارموقوفه هایی مانندآستان قدس رضوی،اوقاف یامتولی خاص وعام وقفی می باشد.این نوع امـلاک اعم اززمین یاساختمان،مغازه وغیره با شرایط خاصی دراختیارافرادقرارداده می شودونقل وانتقال آنهادرهرمرحله تابع شرایط خاص ومنـوط بـه اخـذ مجوزازاداره اوقاف یا متولی وقف می باشد.دراین مواردزمین« عرصه » وساختمان وملحقات موجود درآن« اعیان» نامیده می شوندکه اگرعرصه وقف وسندمالکیت اعیان به نام مستاجروجود داشته باشدبه شرط موافقت موقوفه« اعیان» قابل انتقال است. (راهنمای فنی وحقوقی نحوه ارزیابی املاک،ص165) انواع اسناد موقوفه بدین شرح می باشد: موقوفه خاص: وقفی است که اختصاص به افراد معینی داشته باشد.مثل وقف براولاد موقوفه عام: وقفی است که راجع به جهات عامه یا عنوان عام باشد.مثل وقف برمساجد یا ایتام. 3⃣ج- املاک مصادره ای: به املاکی اطلاق می شود که به هردلیل به حکم دادگاه ازمالک یا مالکان ،به نفع دولت یا یکی ازبنیادها سـلب مالکیـت شده است. (راهنمای فنی وحقوقی نحوه ارزیابی املاک،ص165) 4⃣د-املاک رهنــی: به املاکی گفته می شود که دررهن بانک،ارگان، سـازمان یـا شـخص حقیقـی درآمـده اسـت بـه آن معنـی کـه مالـک بـه منظوراخذوام یا پرداخت دیون معوقه خود ملک مورد نظررابطورموقت به ازاء مبلغی وزمان مشخص به دیگـری واگـذارمی نماید. بـدیهی اسـت ایـن املاک بدون فک رهن امکان واگذاری به دیگری یا ارزیابی به عنوان وثیقه وجود ندارد(راهنمای فنی و حقوقی نحوه ارزیابی املاک، ص۲۶۵) #جزوه_آموزشی_ضوابط_شهرداری نکاتی در خصوص ارزیابی املاک اوقافی #املاک_اوقافی بصورت کلی املاک با اسناد اوقافی قابل ترهین و وثیقه و بازداشت هستند مشروط بر اینکه در قیمت گذاری برای وقف عام که حق الارض سالیانه به اوقاف پرداخت میشود 15 درصد و برای وقف خاص که حق الارض به نوادگان واقف پرداخت میشود تا 25 درصد کمتر از نرخ اراضی مشابه آزاد محاسبه شود. املاکی که عرصه های ان وقفی است (چه عام چه خاص یا استان قدس و...) ارزش ان حدودا 70 الی ۸۰ درصد املاک طلق مجاور است جناب استاد ابراهیمی در صفحه 157 کتاب همراه کارشناس راهنمایی زیر را فرمودند " بر اساس روش اوقاف برای تعیین حقوق مربوط به متولی وقف ، 70% ارزش کل ملک برای ارزش عرصه و 30% ارزش کل ملک برای ارزش اعیان تعیین شود" همچنین اعیان را به قرار زیر تعریف نمودند : ارزش اعیان برابر ارزش عین مصالح اعیان یا ارزش اعیان برابر است با ارزش روز ملک منهای ارزش زمین یا قدر السهم از ارزش زمین (برای آپارتمانها) لذا در ارزیابی املاک اوقافی موارد حقوقی زیر قابل طرح است: - نقل و انتقالات توسط مستاجر باید با هماهنگی و رضایت واقف انجام گیرد. - هزینه مربوط به موافقت به انتقال باید توسط واگذار کننده به واقف پرداخت شود. - ارزش املاک اوقافی با توجه به مشکلات خاصی که در خصوص اینگونه املاک وجود دارد قطعا کمتر از ارزش املاک طلق می باشد. این ضریب کاهشی در حد 30 درصد مورد قبول اکثر کارشناسان می باشد. البته فقط برای املاک مسکونی نه تجاری و سرقفلی براى تعيين #ارزش_اعيانى روشهای زیر پيشنهاد مي گردد: روش اول : ارزش كل ملك را بدست آوريد ارزش عرصه را از آن كسر نماييد ارزش باقى مانده را در ٧٠٪‏ ضرب نماييد روش دوم ارزش كل ملك را بدست آوريد مبلغ بدست آمده را در ٣٠٪‏ ضرب نماييد این روش بر اساس فرمول اوقاف است ولی دارای کاستی هایی نیز می باشد . از جمله تفاوتی برای کیفیت ، مساحت ، قدمت ، کاربری ، موقعیت و سایر عوامل موثر در ارزیابی ، قائل نشده است پیشنهاد می گردد از دو روش استفاده نمایید . اگر بين دو روش اختلاف فاحشى نبود ، ميانگين دو روش را براى ارزش اعيانى اعلام نماييد. در غیر اینصورت از روش دوم استفاده گردد . نکته مهم: یعنی تاثیر مدت بهره برداری باقی مانده از قرارداد در ارزیابی: "ارزش اعیان با احتساب حق بهره برداری از عرصه به مدت(زمان باقیمانده از اجاره)ریال وارزش عرصه با توجه به متصرف قانونی وصرفنظر از فعالیت مستاجر ....ریال براورد و ارزیابی میشود" لذا پیشنهاد می گردد که ارزش نهایی تعیین شده از روشهای بالا به تناسب زمان باقی مانده از قرارداد به زمان کل ضرب گردد. یعنی اگر مبلغ برآوردی A ریال ، مدت کل قرارداد مثلا 99 سال ، زمان سپری شده 30 سال باشد ، ارزش نهائی برابر با : A*(60/99) خواهد بود. غلامرضا گلستانی نسب سلام و ارادت ▪در اراضی و املاک وقفی پیش شرط تصرف و استیفای منافع توسط اشخاص حقیقی و حقوقی اذن و اجازه ادارات اوقاف و متولیان وقف و واگذاری حقی در این گونه رقبات به اشخاص است . ▪در این واگذاری امکان اعطای حق احداث اعیان با رعایت کاربری مصوب منطقه وجود دارد و متقاضی باید حقوق موقوفه را پرداخت و با نظر کمیسیون مزایده سند اجاره با حق احداث اعیان و یا حق سرقفلی با اشخاص تنظیم میشود و این افراد بعد از احاث اعیان و اخذ پایان کار از شهرداری می توانند از طریق اداره ثبت منطقه و با استناد به ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه ثبت نسبت به اخذ سند مالکیت اعیان اقدام نمایند. ▪پذیره در وقف به چه معناست؟ پذیره وجهی است که به هنگام ایجاد اراضی موقوفه با اعطای تملک اعیان به مستاجر به عنوان پذیره ابتدایی و یا به هنگام انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی حسب مورد به نفع موقوفه با رعایت آیین نامه مربوطه دریافت خواهد شد. ▪پذیره انتقال ناظر بر اعیانی است یا حقوق کسبی؟ مطابق قانون هم پذیره انتقال نسبت به اعیانی داریم و هم نسبت به حقوق کسبی. مورد اول همان ادامه مقررات ماده یک آیین نامه نحوه پرداخت پذیره است.هر زمان که حق تملک اعیان واگذار می شود و فرد پس از ساخت و ساز اقدام به کسب سند رسمی مالکیت می کند.این فرد حق دارد ملک خود را اجاره دهد یا واگذار کند و موقوفه تنها نسبت به عرصه ملک معنا می شود و نسبت به اعیانی هیچ حقی ندارد. اگر این فرد قصد انتقال داشته باشد مطابق ماده ٢ ، باید نسبت به پرداخت ۱۵درصد از پذیره انتقال اقدام کند. مبنای این ۱۵ درصد تعیین ارزش ملک و عرصه در زمان انعقاد قرارداد با زمان عقد اجاره که مشخص می شود. ▪شرایط ویژه در عقد قرارداد اجاره موقوفه هر چند عقد اجاره قراردادی است رضایی اما با این وجود جهت رعایت مصلحت وقف و حفظ موقوفات قواعدی خاص وضع گردیده است. ارکان اصلی شرایط خاص قراداد اجاره موقوفه عبارتند از: ۱- انجام مزایده ٢- دریافت پذیره ٣- دریافت اهدایی ۴- تنظیم سند اجاره ۵- اخذ ضامن معتبر یا وثیقه مناسب از مستاجر ۶- عدم حق واگذاری و انتقال به غیر برابر ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی مصوب ۱۰/٢/۱٣۶۵ هیات وزیران به منظور رعایت مصلحت وقف و بهره برداری صحیح باید رقبات موقوفه را با توجه به مفاد وقف نامه و قوانین مربوطه و با جلب نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و رعایت شرایط زیر از طریق مزایده به اجاره واگذار نمود. الف- خسارت احتمالی حتی الامکان به عهده مستاجر می باشد ب- از مستاجر باید ضامن معتبر و یا وثیقه مناسب برای تادیه حقوق موقوفه و تخلیه و تحویل آن در پایان مدت اخذ شود. ج- حق انتقال مورد اجاره از طرف مستاجر به غیر حسب مورد موکول به موافقت کتبی متولی و ادارات اوقاف و امور خیریه باشد. د- مدت اجاره نباید بیشتر از ۱۰ سال باشد مگر با جلب موافقت سازمان ه- ( اصلاحی ۱۵/۴/۱٣٨۴) از پیشنهاد دهندگان برابر ۱۰ درصد قیمت پایه ای که با نظر کارشناس یا خبره محلی برای انجام مزایده تعیین می شود به عنوان سپرده اخذ شود. ز- اجاره نامه باید رسمی باشد و در مواردی که تنظیم اجاره نامه رسمی میسر نمی باشد قرارداد تنظیم گردد. و- حداقل مال الاجاره بر اساس نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و به نرخ عادله روز و سایر شرایط لازم در آگهی مزایده قید گردد. ▪آیین نامه نحوه محاسبه اجاره املاک موقوفه: ماده٢- اجاره بهای عادله املاک مورد اجاره و متصرفی موقوفه ۱- املاک و مستغلات مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب ۱٣۵۶ بر اساس اجاره ‌بهای قبلی و احتساب درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی‌ است که همه ساله از طرف بانک مرکزی ایران منتشر می‌گردد. ٢ - در محل‌هایی که قانون موجر و مستأجر اجرا نشده و با درصد شاخص از طرف بانک مرکزی تعیین و اعلام نگردیده اجاره عادله عبارت است از ٨ درصد ‌ارزش معاملاتی عرصه و ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین وتصویب شده یا می‌شود. ‌تبصره ۱: تخفیف‌هایی که از نظر مشاع و یا در قید اجاره بودن در فهرست ارزش معاملاتی در نظر گرفته شده است در محاسبه ارزش عرصه یا اعیان مستقل ‌منظور نخواهد شد. ‌تبصره ٢: در مورد آپارتمانها اجاره‌بهای قسمت‌های اشتراکی نیز با توجه به مقررات قانون تملک آپارتمان نسبت به حصه آپارتمان مورد اجاره محاسبه و منظور‌خواهد شد. ‌تبصره ٣: نسبت به املاک مزروعی و باغات اعم از شهری و روستایی که فاقد ارزش معاملاتی است میزان اجاره عادله با جلب نظر کارشناس تعیین خواهد شد‌که اجاره برآوردی ۶% ارزش ارزیابی شده خواهد بود.