تأمل بیشتر در مسائل مورد اختلاف از چهره دیگر این ارتباط و

تأمل بیشتر در مسائل مورد اختلاف از چهره دیگر این ارتباط و اختلاط پرده بر می دارد بر طبق ماده ۲۲ ق. ث: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت... پس آنچه بیگمان اجباری است ثبت انتقال ملک ثبت شده در دفتر املاک است. به عنوان مقدمه این واجب نیز باید پذیرفت که تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی نیز ضروری است. به همین جهت حتی پیروان وقوع معامله با اعلام ایجاب و قبول خارج از دفتر رسمی نیز التزام به ثبت در دفتر اسناد را از لوازم نفوذ خارجی انتقال یا استناد به آن می شمارند. ولی در این باره که لزوم ثبت انتقال از احکام ناظر به مرحله ثبوت است یا اثبات اختلاف آغاز می شود و آثار گسترده ای پیدا می کند: گروهی ادعا میکنند که حکم ماده ۲۲ ق.ث. نیز مانند احکام مواد ۴۶ تا ۴۸ همان قانون ناظر به مرحله اثبات است. عقد بیع با ایجاب و قبول واقع می شود و آثار حقوقی خود را دارد و ثبت در دفتر اسناد رسمی از جهت اثبات بیع در برابر دیگران اهمیت دارد. پس اگر در دعوایی دو طرف به وقوع بیع اقرار کنند، دادگاه نمی تواند به وقوع بیع حکم ندهد و آن را منوط به ثبت در دفتر املاک سازد. در برابر این استدلال، گفته شده است که مفاد ماده ۲۲ ق.ث از قواعد مربوط به نظم عمومی است و شناسایی مالکیت انتقال دهنده را از سوی دولت و از جمله دادگاه مشروط به ثبت در دفتر املاک میکند. در نتیجه حکم وجوب ثبت سند از قواعد ماهوی و مربوط به مرحله ثبوت است و تنها چهره اثباتی ندارد. همین اختلاف ممکن است درباره انتقال سرقفلی حکم تبصره ۲ از ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶) و انتقال سهام در شرکتهای با مسؤولیت محدود ماده ۱۰۳ ق.ت و انتقال سهام بانام در شرکتهای سهامی ماده ۴۰ لایحه قانونی اصلاح قسمتی از قانون تجارت مصوب ۲۴ اسفند ۱۳۴۷) مطرح شود و توجه حکم قانون به مرحله ثبوت یا اثبات موضوع گفتگو قرار گیرد.