تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه — تأیید فسخ قرارداد از سوی دادگاه تنها

بعداً معلوم شود که معامله نسبت به بخشی از ملک باطل بوده است، در چنین حالتی برای خریدار خیار تبعض صفقه ایجاد میشود. در این حالت خریدار می تواند به استناد این خیار کل معامله را فسخ کند و یا معامله را نسبت به بخش صحیح قبول کند و نسبت به بخش باطل درخواست استرداد ثمن را مطرح کند. به عنوان مثال ممکن است ملکی خریداری شود و بعداً کشف شود که سه دانگ ملک متعلق ب. غ. است و معامله نسبت به سه دانگ، فضولی بوده است. در این حالت اگر مالک سه دانگی که به صورت فضولی فروخته شده است معامله را رد کند، معامله نسبت به سه دانگ باطل میشود. این جا برای خریدار خیار تبعض صفقه ایجاد می شود. اگر خریدار اقدام به فسخ قرارداد به استناد خیار تبعض صفقه کرد، هر یک از طرفین قرارداد می تواند دادخواست تأیید فسخ را تقدیم کند. دعوی تأیید فسخ در مورد معامله ی املاک در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی خواهد شد. تأیید فسخ قرارداد از سوی دادگاه تنها جنبه ی اعلامی دارد و نیاز به صدور اجراییه نیست. ۱) اگر مشتری در زمان معامله آگاه باشد که بعض از ملک متعلق به دیگری است دیگر حق فسخ قرارداد را نسبت به بخشی که معامله ی صحیح است ندارد. ( ۲) در صورت فسخ قرارداد شروط ضمن قرارداد نیز باطل میشود. مگر آن که شرط ضمن عقد به عنوان شرطی مستقل مطرح شود. در صورتی که معامله به واسطه ی اقاله یا فسخ به هم بخورد، شرطی که در ضمن آن شده است، باطل میشود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است، خیار تبعض صفقه وقتی حاصل میشود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد. در این صورت مشتری حق خواهد داشت، بیع را فسخ کند یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است، قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند. در مورد تبعض صفقه، قسمتی از ثمن که باید به مشتری برگردد، به طریق ذیل حساب می شود آن قسمت از مبیع که به ملکیت مشتری قرار گرفته است منفرداً قیمت میشود و هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماع دارد پیدا شود به همان نسبت از ثمن را بایع نگاه داشته و بقیه را باید به مشتری رد کند. تبعض صفقه وقتی موجب خیار است که مشتری در حین معامله، عالم به آن نباشد؛ ولی در هر حال ثمن تقسیط میشود. دعوای متقابل به موجب دادخواست اقامه میشود. لیکن دعاوی تهاتر، صلح، فسخ رد خواسته و امثال آن که برای دفاع از دعوای اصلی اظهار میشود، دعوای متقابل محسوب نمی شود و نیاز به تقدیم دادخواست جداگانه ندارد. دعوی فسخ قرارداد راجع به مال غیر منقول، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه ی آن واقع است. مجرد شمول نقشه ی جامع شهری نسبت به زمین مزبور کافی در سقوط ارزش واقعی خود بوده و بلکه معامله ی آن را مشمول کلی معاملات ممنوعه و باطل می کند؛ ولی همان گونه که اشاره شد، ملکی به جهت تصویب نقشه ی جامع شهری ارزش معاملاتی خود را در واقع امر از دست داده است، چنان چه قسمتی از موضوع معامله قرار گیرد، خریدار می تواند تحت عنوان تبعض صفقه، اقدام به فسخ آن کند. أی شماره ی ۹۷۸ مورخ ۹۱/۸/۲۴ شعبه ی ۲۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران فسخ عمل حقوقی است که باید توسط ذی حق اعمال شود و خواهان نمی تواند، فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد و نهایتاً میتواند پس از اعمال فسخ، تأیید آن را از دادگاه تقاضا کند.