تجمیع املاک — پنجم این که احتمال تعارض یا تجاوز

پس بر پایه مقررات مذکور در بند ۳۱۳ وجود پاره ای مقتضیات الزامی است: اول این که وضعیت موجود املاک مورد تجمیع باید به گونه ای باشد که بدون هیچ فاصله ای در مجاورت یکدیگر قرار داشته باشند. چنان که بتوان آنها را از سایر املاک مجاور متمایز ساخت و منحصراً در یک محدوده کادر قرار داد. دوم این که چنانچه مالک بیش از یک نفر باشد، باید سهام هر یک از مالکین در املاک مزبور مساوی و به یک میزان باشد. به این ترتیب که چنانچه پلاک های مورد تجمیع شماره های ۲ و ۵ و ۸ باشند، شخصی که در پلاک ۲ مالک یک دانگ مشاع است باید در پلاک های ۵ و ۸ نیز به میزان یک دانگ مشاع مالکیت داشته باشد تا احتساب میزان مالکیت او میسر شود و با تجمیع مالکیت او از کل سه پلاک سند مالکیت یک دانگ مشاع به نام وی صادر گردد. سوم این که کلیه املاک مورد تجمیع باید دارای کاربری یکسان باشند. پس اگر یکی از املاک مورد تجمیع دارای کاربری مسکونی باشد و ملک یا املاک دیگر کاربری دیگری داشته باشند عملیات تجمیع ممکن نخواهد بود. چهارم این که هیچ یک از املاک مورد تجمیع نباید در بازداشت و یا در قید اسناد رهنی و شرطی و مثل آنها باشد. البته قید اخیر در مورد اسناد رهنی و شرطی و مانند آنها مطلق نیست. به این معنی که هر گاه بستانکار موافقت صریح خود را با تجمیع ملک مورد نظر اعلام نماید، تجمیع بلامانع خواهد بود. در چنین فرضی پس از پایان عملیات تجمیع کل پلاک های تجمیعی، وثیقة طلب بستانکار قرار می گیرند. پنجم این که احتمال تعارض یا تجاوز به مجاورین و اموال عمومی نظیر کوچه و خیابان و مانند آنها به طور قطعی منتفی باشد. بنابراین در صورتی که به دلایلی از قبیل تعریض گذر یا اشتباه در برداشت مساحت اولیه یا وجود اضافه مساحت در یک یا چند ملک از املاک مورد تجمیع یا عدم تطبیق هر یک از آنها با مجاورین و یا به هر علت دیگر، ثبت دفتر املاک و سند مالکیت با وضع موجود واقعی مطابقت نداشته باشد، در ابتدا لازم است ب. ر. م. نسبت به اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت اقدام شود و پس از اصلاح و تطبیق کامل ثبت دفتر املاک و اسناد مالکیت با وضع موجود محل و املاک مجاور عملیات تجمیع حدود و مساحت املاک مورد نظر به عمل آید. ششم این که هر گاه استاد مالکیت صادره هر یک از املاک مورد تجمیع فاقد مساحت و طول ابعاد باشد، باید دقت کافی به عمل آید و با کنترل دقیق مجاورین و توجه به طول ابعاد آنها و حصول اطمینان قطعی از عدم تجاوز و تضییع حق مجاورین و اموال عمومی مانند کوچه و خیابان و امثال آنها طول ابعاد واقعی و مساحت دقیق ملک فاقد طول ابعاد و مساحت و طول ابعاد تعیین شود. آن گاه نسبت به عملیات تجمیع حدود و مساحت کل املاک مورد نظر اقدام گردد. هفتم این که هر گاه حدود هر یک از املاک مورد تجمیع به مسیل کوه آبریز کوه، اراضی ملی اراضی موات و به طور کلی اراضی دولتی و همچنین به اراضی و املاک موقوفات محدود شود، موضوع از شمول بند ۳۱۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی خارج است و برای تجمیع حدود چنین املاکی باید مراتب به اداره کل ثبت استان مربوطه گزارش و طبق دستور مرجع ۱ مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵ همان منبع، صفحه ۸۰۷ بخشنامه شماره ۳/۵۷۴۹ مورخ ۱۳۷۰/۸/۱ ریاست سازمان ثبت کشور پیرو بخشنامه موضوع بند ۳۱۳ پیرو بخشنامه موضوع بند ۳۱۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵ در صورتی که ملک در رهن باشد، در صورت توافق طرفین و با باقی ماندن مجموع پلاک ها در رهن مانعی برای تجمیع ثبتی به نظر نمی رسد و بند مذکور به شرح فوق اصلاح می شود. اخیر عمل شود. بدیهی است در فرض های مذکور تعیین مرز و حد فاصل املاک مورد تجمیع با اراضی ملی و موات و به طور کلی اراضی دولتی و همچنین اراضی و املاک موقوفات باید با حضور نمایندگان مراجع مربوطه و با بررسی نقشه های هوایی و سوابق موجود در اداره ثبت و مدارک و مستندات قانونی صورت گیرد و احتمال هر گونه تعدی و تجاوز به اراضی ملی و موات و دولتی و موقوفات منتفی شود. از سیاق بند ۳۱۳ مجموعه بخشنامه ها به نظر می رسد همین حکم در خصوص اموال عمومی تحت نظارت و مدیریت شهرداری نظیر کوچه و خیابان و مانند آنها نیز حاکم باشد. با این همه رویه اداری جز در مواردی که قرائن از احتمال قطعی تجاوز به اموال عمومی حکایت داشته باشد تمایلی به تعمیم مقررات بند مذکور به اموال عمومی ندارد و چنین فرض هایی را استثناء بر قاعده نمی شمارد. هشتم این که تجمیع حدود نباید با حقوق دیگران منافات داشته باشد. به نظر می رسد مقررة مذکور در ماده ۱۰۶ قانون مدنی شامل اقدام مالک یا مالکین در تجمیع املاک نیز می شود. در این ماده می خوانیم مالک ملکی که مورد حق الارتفاق غیر است، نمی تواند در ملک خود تصرفاتی نماید که باعث تضییع یا تعطیل حق مزبور باشد، مگر با اجازه صاحب حق به عبارت دیگر در صورت استقرار حق ارتفاق برای ملک یا املاک دیگر نسبت به هر یک از املاک مورد تجمیع رعایت حق مزبور در عملیات تجمیع الزامی است و نماینده و نقشه بردار ثبت در هنگام ترسیم نقشه و تنظیم صور تمجلس تجمیع حدود باید حق مذکور در نقشه و صورت مجلس متذکر شوند. البته از مفاد این ماده دانسته می شود که اثبات ورود ضرر بر عهده صاحب حق است. در غیر این صورت نمی تواند مانع اقدام مالکی شود که حق ارتفاق بر علیه ملک او برقرار شده و دادگاه نیز قبل از احراز ضرر صاحب حق نباید مبادرت به صدور حکم نماید. رویه قضایی نیز این مهم را به اعتبار حکم شماره ۱۷۷۳ مورخ ۱۳۲۶/۱۱/۶ شعبه اول دیوان عالی کشور پذیرفته است. به موجب این رأی اگر تغییر مجری باعث تضییع حق همسایه باشد، چنان که از ماده ۱۰۶ قانون مدنی مستفاد است مشارالیه می تواند مانع شده و جلوگیری از تغییر مجرای آب خانه خود بنماید و در غیر این صورت حق جلوگیری ندارد. بنابراین دادگاه نباید قبل از احراز ضرر او مبادرت به صدور حکم نماید.»