تجویز انتقال منافع

تجویز انتقال منافع با انعقاد عقد اجاره، مالکیت منافع در مورد اجاره، به مستأجر منتقل میشود ومستأجر در مدت اجاره میتواند از آن منتفع گردد. در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مردادماه ١٣٥٦ حتی بعد از انقضای مدت اجاره نیز، در صورتی که مستأجر به تصرفات خود ادامه دھد، استمرار رابطة استیجاری پذیرفته شده است، حقی تحت عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستأجر قایل شده تا درموارد مصرح قانون، بتواند آن را دریافت دارد، حال اگر مستأجر بخواھد از این حق خود استفاده کرده ومنافع مورد اجاره را به دیگری انتقال دھد، ولی مالک راضی به این انتقال نباشد و نسبت به تودیع حق وی نیز اقدام نکند، مستأجر با مراجعه به دادگاه، میتواند درخواست تجویز انتقال منافع به غیر را طرح نماید تا مورد رسیدگی قرارگیرد. قانون گذار در قانون روابط موجر ومستأجر مصوب دوم مردادماه ١٣٥٦، وضعیت دیگری را مقرر میدارد که به موجب آن با انقضای مدت اجاره، رابطه حقوقی موجر و مستأجر، کماکان ادامه داشته و مستأجر متصرف میتواند، موجر را به تنظیم سند رسمی اجاره ملزم کند. در نتیجه ممکن است عقد اجاره ای منعقد گردد که موجر رضایتی در انعقاد آن نداشته و قانونگذار با محدود نمودن حق مالکیت وی، بر روابط فی مابین موجر و مستأجر حاکم شده و آنرا بر او تحمیل می کند. به موجب این قانون، پس از انقضای مدت اجاره، استمرار رابطه استیجاری فی مابین طرفین، در صورت ادامه تصرفات مستأجر پذیرفته شده است و رضایت یا عدم رضایت موجر، تأثیری در آن ندارد. البته باید توجه داشت که این حکم قانونگذار منوط به ادامه تصرفات مستأجر بوده و تا وقتی است که مستأجر عین مستأجره را در تصرف خود داشته و به تصرفاتش ادامه دھد. در این رابطه آنچه که حایز اھمیت است و میبایستی مد نظر قرارگیرد، آمره بودن مقررات این قانون میباشد، چرا که به موجب ماده ٣٠ قانون ھر گونه توافق و تراضی بر خلاف آن بلااثر و باطل میباشد. این ماده قانونی مقرر میکند: «کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواھد شد.» در این قانون، در قبال حقی که برای مستأجر شناخته شده است و به موجب آن با انقضای مدت و درصورت ادامه تصرف میتواند موجر را به تنظیم سند رسمی اجاره ملزم کند، حقوقی ھم برای موجر در نظر گرفته شده اند. از جمله اینکه در این قانون، مستأجر حق انتقال منافع عین مستأجره را به دیگری نداشته و این حق از او سلب شده است. مگر اینکه، در قرارداد، این حق صراحتا ً به او داده شده باشد. ▪ امکان انتقال منافع در مورد اینکه مستأجر، میتواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دھد یا نه؟ از یک سو میتوان قایل شد که مستأجر چنین حقی را ندارد چرا که مالک به عنوان موجر، عین مستأجره را به شخص او تسلیم نموده است و تسلیم آن از طرف مستأجر به دیگری به منظور انتفاع، نیازمند اذن مالک عین میباشد و تصرف آن توسط دیگری بدون اذن مالک، فاقد مبنای قانونی است. از دیگر سو میتوان قایل شد که مستأجر این حق را دارد؛ زیرا که با انعقاد عقد اجاره، مستأجر مالک منافع عین مستأجره خواھد بود و وفق ماده ٣٠ قانون مدنی که مقرر میکند: «ھر مالکی نسبت به مالکیت خود حق ھمه گونه تصرف و انتقاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.» مستأجر به عنوان مالک منافع که دارای حق ھمه گونه تصرف و انتفاعی است، میتواند آن را به موجب عقد اجاره به دیگری واگذار نماید و اذن مالک برای تسلیم عین مستأجره به دیگری نیز لازمه عقد اجاره منعقد شده اولیه توسط او میباشد و در عقد اجاره اولیه به طور ضمنی وجود دارد، به بیان دیگر مالک با انعقاد عقد اجاره، اذن ھمه گونه تصرف و انتفاع در منافع عین مستأجره را به مستأجر میدھد و او میتواند آن را به دیگری اجاره دھد و از آنجا که انتفاع دیگری از عین مستأجره مستلزم تصرف در آن میباشد پس اذن مالک مبنی بر انتقال منافع به دیگری و به تصرف دادن آن به دست می آید چرا که اذن در شی مستلزم اذن در لوازم آن نیز میباشد. قانون مدنی در ماده ٤٧٤ در این راستا مقرر میکند: «مستأجر میتواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دھد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.» که صراحتا ً این حق را برای مستأجر قایل شده و اجاره عین مستأجر از جانب مستأجر را به دیگری صحیح می داند. لیکن توافق بر خلاف آن را نیز امکان پذیر دانسته و اجازه شرط خلاف آن را نیز میدھد. ادامه مطلب را در بخش comment مطالعه فرمایید. پی نوشت در صورتی که حکم به تجویز منافع صادر شود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره جایگزین مستاجر قبلی می گردد. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت 10 comments بختیار سید نظامی 1 1 مقاله تجویز انتقال منافع نادر خاوندگار چکیده قانون گذار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مردادماه ١٣۵۶, مواردی را که موجر با استناد به آنها می تواند از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید به صورت احصای شده, برشمرده است و در ماده ١٩ این قانون پیش بینی شده است که چنانچه مستاجر به هر دلیلی, دیگر نخواهد به فعالیت خود در آن محل استیجاری ادامه دهد, بتواند از دادگاه درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع به غیر را داشته باشد. در مقابل شناخت این حق برای مستاجر, قانونگذار اولویتی را نیز برای موجر قایل شده تا بتواند با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر در قبال تخلیه, منافع مورد اجاره را به خود منتقل و آنرا تصرف نماید. هر چند رعایت این اولویت برای موجر و صدور حکم تخلیه بر مبنای آن, متفاوت از موارد تخلیه احصای شده در این قانون بوده و استثنائی بر آن محسوب می شود اما در واقع, قانون گذار با شناخت حق درخواست تجویز انتقال منافع به غیر برای مستاجر و در مقابل ر.. , حقوق هر دو طرف را مدنظر قرار داده و ضمن احترام به حقوق هر یک, از تضییع احتمالی ... نموده است. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت 2 comments بختیار سید نظامی