تحلیل حقوقی تعدیل اجاره‌بها در اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ١٣۵۶

تحلیل حقوقی تعدیل اجاره‌بها در اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ١٣۵۶ بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق ▪طرح مسأله در شرایطی که پدری پنج مغازه کاملاً یکسان (از نظر متراژ، موقعیت مکانی و رونق کسبی) را به پنج پسر خود اجاره داده، پرسش این است که آیا در زمان تعدیل اجاره‌بها پس از سه سال، نرخ عادله برای هر پنج مغازه یکسان خواهد بود؟ پاسخ به این پرسش به نوع قراردادهای منعقدشده بستگی دارد. ▪سناریوی اول: قراردادهای یکسان با اجاره‌های اولیه متفاوت در این سناریو، فرض بر این است که قراردادهای اجاره برای هر پنج مغازه، از نظر شروط و تعهدات (مانند مسئولیت تعمیرات، مبلغ قرض‌الحسنه و...) کاملاً یکسان هستند و تنها در مبلغ اولیه اجاره با یکدیگر تفاوت دارند. تحلیل حقوقی: در این حالت، نرخ عادله اجاره برای هر پنج مغازه در مرحله تعدیل، کاملاً یکسان خواهد بود. دلیل این امر این است که «نرخ عادله روز» بر اساس ارزش واقعی و عینی منافع ملک در بازار تعیین می‌شود، نه بر اساس توافقات مالی گذشته. از آنجا که تمام عوامل تعیین‌کننده ارزش منافع برای هر پنج ملک یکسان است، کارشناس نیز به یک نرخ عادله مشابه برای همه آن‌ها خواهد رسید. ▪سناریوی دوم: قراردادهایی با شروط متفاوت و تأثیرگذار در این سناریو، فرض بر این است که علاوه بر مبلغ اولیه اجاره، شروط قراردادی نیز متفاوت هستند. برای مثال، در قرارداد یکی از پسران شرط شده است که او مسئولیت تعمیرات اساسی را بر عهده بگیرد یا مبلغ سنگینی را به عنوان قرض‌الحسنه به پدرش داده باشد. تحلیل حقوقی: در این حالت، نرخ عادله اجاره برای هر پنج مغازه در مرحله تعدیل، لزوماً یکسان نخواهد بود. کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین «نرخ عادله روز»، علاوه بر معیارهای عینی (مانند موقعیت مکانی و متراژ ملک)، به شروط تأثیرگذار در قراردادها نیز توجه می‌کند. تفاوت در این شروط، ارزش مالی هر قرارداد را تغییر می‌دهد و کارشناس موظف است این تفاوت‌ها را در محاسبات خود لحاظ کند. ▪نتیجه‌گیری در پاسخ به مسأله مطرح شده، نرخ عادله اجاره برای مغازه‌ها، به یکسان بودن یا متفاوت بودن شروط قراردادی بستگی دارد: اگر شروط قراردادها یکسان باشند، نرخ عادله برای همه مغازه‌ها یکسان خواهد بود. اگر شروط قراردادها متفاوت باشند، نرخ عادله برای آن‌ها متفاوت خواهد بود. پیشنهاد جهت مطالعه تعدیل و تعیین اجاره‌بها در قوانین روابط موجر و مستأجر ایران تعریف نرخ عادله در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣۵۶ پایان نابرابری تاریخی: ضرورت بازنگری در تعدیل اجاره‌بهای املاک تجاری دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت Add a comment 4