تحلیل حقوقی ماده ۲۲ قانون ثبت

با این همه موارد بسیار زیادی دیده شده که حتی پس از تملک دولت و یا شهرداری به استناد قوانین مزبور مالک سابق با استناد به سند مالکیت اولیه موفق به استرداد ملک یا دریافت معوض گردیده و این موفقیت جز با تمسک به ماده ۲۲ قانون ثبت میسر نشده است. پس ۱. در این زمینه رجوع شود به مجموعه کامل قوانین و مقررات و آراء و نظرات مشورتی راجع به سلب و تحدید مالکیت به نفع دولت به کوشش مدیریت حقوقی سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی زیر نظر محسن نجفی خواه - چاپ اول ۱۳۸۱ حتی در مواردی نیز که دولت بخشی از اراضی و املاک را ملی یا موات اعلام می کند، استناد به ماده مزبور می تواند مالک سابق را در استیفای حقوق مورد ادعایش یاری رساند. به نظر می رسد ماده ۲۲ قانون ثبت به اعتباری متضمن دو بخش است. بخش نخست آن حاوی قاعده ای ماهوی است و بخش دیگر آن متضمن تشریفاتی شکلی است. قاعده ماهوی ماده ۲۲ قانون حکایت از شناسایی قانونی مالکیت شخصی می نماید که ملک مورد نظر مطابق قانون در دفتر املاک به نام وی به ثبت رسیده و یا این که آن ملک برابر قانون و به موجب سند رسمی به وی انتقال یافته و یا این که ملک مزبور به طریق الارث به وی منتقل شده است. بدیهی است منظور قانونگذار از انتقال ملک از طرف مالک به منتقل الیه اعم از انتقالات قرار دادی یا اجرایی یا قضایی است. به عبارت دیگر هر گاه به موجب سند رسمی انتقال اجرایی ملک از طرف اجرای ثبت یا اجرای دادگاه به برنده مزایده یا بستانکار منتقل شود، انتقال موضوع ماده ۲۲ تحقق یافته است. البته ممکن است انتقال ملک به محکوم له نه با سند رسمی، بلکه به موجب رأی دادگاه صورت پذیرد که در این فرض نیز محکوم له انتقال گیرنده محسوب می شود و اداره ثبت مکلف به ثبت انتقال موصوف در دفتر املاک مربوطه است. همچنین در خصوص ملکی که از متوفی باقی می ماند همین قاعده ماهوی حاکم است. ورثه بنا به سهام قانونی مندرج در دادنامه انحصار وراثت قائم مقام مورث خود به نسبت میزان مالکیت وی در مال غیر منقولی میشوند که از او به ارث مانده است و اداره ثبت نیز با وصول دادنامه مزبور و گواهی پرداخت مالیات بر ارث مراتب را در دفتر املاک اخبار و نسبت به صدور سند مالکیت ورثه به میزان سهم الارث آنان از مورث اقدام می نماید. اما تشریفات شکلی ماده ۲۲ قانون ثبت عبارت از لزوم ثبت انتقال انجام شده در دفتر املاک اداره ثبت محل م. ب.. واقعیت این است که بخش دوم این ماده ناظر به اخبار معامله ای است که در دفتر خانه اسناد رسمی انجام شده و به موجب آن ملک از مالکیت مالک ۱ آیین نامه قانون ثبت ماده ۱۲۴ در مواردی که برای استیفای طلب بستانکار طبق حکم دادگاه ملک مدیون به تصرف بستانکار داده می شود اداره ثبت باید متصرف را جانشین مدیون شناخته و اگر ملک به نام مدیون به ثبت رسیده باید مطابق همان حکم ملک را به نام محکوم له مثل مورد انتقال ثبت نماید. . آیین نامه قانون ثبت ماده ۱۰۵، اصلاحی ۱۳۸۰ ... در مورد انتقال ملک به ورثه باید بعد از انحصار وراثت و سمت ورثه نسبت به مورث خلاصه مفاد و شماره گواهینامه دادگاه راجع به حصر وراثت در ملاحظات دفتر قید و در زیر ثبت اولیه ملک سهم یکی از وراث ثبت و سهام بقیه وراث در دفتر جاری ثبت شود و چنانچه مالک پس از خاتمه جریان ثبتی و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک فوت شود حصه هر یک از ورثه از ملک طبق مقررات به طریقی که در تصدیق انحصار وراثت معین شده یا بین ورته مذکور در تصدیق انحصار وراثت توافق حاصل شده باشد با قید انتقال از مورث متوفی ثبت می شود و دیگر ثبت ملک مستقلاً به نام مورث لازم نخواهد بود. سابق خارج و به مالک جدید منتقل گردیده است. اخبار موصوف در دفتر املاک اداره ثبت محل وقوع ملک صورت می گیرد. بنا به دستور مقرر در مواد ۲۴ و ۲۶ قانون ثبت و ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون مزبور و مواد ۳۷ و ۴۶ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷ و بندهای ۵۶ و ۲۹۸ مجموعه بخشنامه های ثبتی در لزوم این اخبار تردیدی نیست. اما پرسش این است که اگر به هر علت خلاصه معامله انجام شده در دفتر املاک اداره ثبت اخبار نشده و انتقال ملک به نام منتقل الیه در دفتر املاک به ثبست نرسیده باشد، تکلیف چیست و آیا انتقال دهنده را که بنا به حکایت دفتر املاک دارای آخرین ید مالکیت است، باید همچنان مالک شناخت؟ بی گمان پاسخ منفی است. با تنظیم سند انتقال رسمی در دفترخانه نقل مالکیت قطعاً محقق شده است و انتقال دهنده دیگر مالک چیزی نیست تا حق مالکیت برای او مفروض باشد. به عبارت دیگر انتقال گیرنده را به طور قطع باید مالک شناخت، هر چند خلاصه انتقال به او به هر علت در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد. زیرا همین دستور قانونگذار مبنی بر لزوم ثبت انتقال به وی در دفتر املاک نشان از منتفی شدن مالکیت سابق و ایجاد مالکیت جدید دارد. بدیهی است ثبت انتقال به هر شخص در دفتر املاک مربوطه محمل قانونی ندارد و فقط می توان انتقال به منتقل الیه را در دفتر مذکور ثبت نمود و منظور قانونگذار از مالک در ماده ۲۲ قانون ثبت منتقل الیه است و هم اوست که مالک واقعی است. در واقع چنین به نظر می رسد که هدف نویسندگان قانون ثبت در ماده ۲۲ لزوم ثبت سند رسمی در دفتر املاک اداره ثبت بوده است و بی اعتباری اعتبا معامله انجام شده با سند رسمی که آن سند به هر علت ثبت دفتر املاک نشده باشد منظور آنها نبوده است. به عبارت دیگر تأکید قانونگذار در این ماده طریقیت و نه موضوعیت - دارد. از این بحث می توان نتیجه گرفت که دستور قانونگذار در قانون و تأکید مقامات ذی صلاح در آیین نامه و بخشنامه مبنی بر لزوم ثبت خلاصه معاملات رسمی در دفاتر املاک ادارات ثبت به منظور تکمیل آبادی مالکیت و پرهیز از آشفتگی ها و نارسایی هایی است که ممکن است در دفاتر مذکور مشاهده شود و البته نیازی به این توضیح نیست که عمده ترین علت این آشفتگی ها و نارسایی ها نیز، متاثر از عدم ثبت خلاصه معاملات انجام شده با استاد رسمی در دفاتر املاک مربوطه است. در نتیجه این بخش از ماده ۲۲ قانون ثبت را با وجود همه ضرورت آن باید مقرره ای شکلی محسوب نمود که به رغم ضرورت عمل به آن تغییری در واقعیت موجود و ماهیت امر نمی دهد. به عبارت دیگر عدم ثبت خلاصه معامله در دفتر املاک که معمولاً به دلیل فراوانی مشغله متصدیان دفتر املاک و عدم ارسال به موقع خلاصة معاملات توسط دفاتر اسناد رسمی در شهرهای بزرگ و کثرت مراجعین ادارات ثبت و پاره ای مشکلات دیگر رخ می دهد، به معنی و مفهوم عدم مالکیت انتقال گیرنده نیست و از محتوای ماده ۲۲ قانون ثبت نیز استنباط نمی شود که عدم اقدام به چنین دستوری، نافی مالکیت انتقال گیرنده است. اما در مطالعه ای تطبیقی باید به ماده ۲۷ قانون ثبت املاک انگلستان مصوب سال ۲۰۰۲ اشاره کرد. این ماده مقرر میدارد نقل و انتقالات از نظر قانونی محقق نمی شود، مگر این که الزامات مربوط به ثبت رعایت شود. به بیان دیگر انتقالات فوق در صورتی که به ثبت نرسد ایجاد مالکیت نمی کند. متن ماده ۲۷ قانون مزبور به این شرح است انتقالاتی که باید به ثبت برسند (1) در صورتی که کامل شدن انتقال ملک یا حق ثبت شده مستلزم ثبت آن باشد، آن انتقال از نظر قانون مؤثر نیست مگر آن که الزامات مربوطه ثبتی رعایت شوند. (۲) در خصوص املاک ثبت شده موارد ذیل معاملات و انتقالاتی هستند که کامل شدن آنها مستلزم ثبت آن هاست: