تصرف داشته باشد مگر در موارد استثنایی

یکی از این موارد استثنایی زمانی است که مستأجر حداکثر ظرف ۱۰ روز از موعد پرداخت اجاره بها آن را نپردازد و علی رغم ارسال اظهارنامه در قراردادهای عادی و اخطاریه از طریق دفترخانه در قراردادهای رسمی باز هم از پرداخت اجاره بها امتناع ورزد یا ظرف ده روز از تاریخ ارسال اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه اجاره بها را بپردازد اما این تخلف دو مرتبه در طول یک سال تکرار شود که در این صورت در مرتبه سوم از تخلف، موجر مستقیماً و بدون ارسال اظهارنامه دیگر حق درخواست تخلیه را دارد. چنانچه عدم پرداخت اجاره بها در بار اول بوده باشد و مستأجر علی رغم ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه حسب مورد اجاره بها را پرداخت نکرده باشد و باعث طرح دعوای تخلیه بند ۹ ماده ۱۴ قانون سال ۵۶ بهره برده و قبل از صدور حکم دادگاه تجدیدنظر، اجاره بهای معوقه به انضمام ۲۰ درصد اضافه بر آن را در صندوق دادگستری تودیع نماید، تا از صدور قابل ذکر است، اولاً، مستأجر در مجموع تنها یک بار در طول رابطه استیجاری میتواند از اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه در بار اول مستأجر از پرداخت اجاره بها امتناع ورزد و نهایتاً منجر به طرح دعوا شود، لذا این ارفاق ناظر به تبصره یک ماده ۱۴ نیست و نباید این دو را با هم مخلوط کرد. قراردادهای سال ۷۶ در قراردادهای مشمول قانون سال ۷۶ (یعنی از تاریخ ۱۳۷۶/۷/۲ به بعد صرف عدم پرداخت اجاره بها حقی را برای موجر جهت تخلیه به وجود نمی آورد بلکه میتواند دادخواست مطالبه اجور معوقه مطرح نماید مگر اینکه این شرط در قرارداد اجاره گنجانده شده باشد که در این صورت باید دادخواست تخلیه ملک تقدیم نماید و ضرورتی به طرح خواسته تأیید انفساخ قرارداد اجاره یا تأیید فسخ وجود ندارد. شورای حل اختلاف پس از احراز این موضوع حکم به تخلیه ملک صادر می کند. این فرض از موارد صدور دستور تخلیه نیست. ماده ۶۰۰ و ماده ۱۴ و بند ۹ و ماده ۲۷ از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ دعوای تخلیه از دعاوی غیر مالی محسوب می شود. - مرجع صالح دادگاه صالح جهت رسیدگی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است و ب. ت. ب. اینکه قرارداد اجاره مربوط به قانون سال ۵۶ م. ب. که دارای حق کسب پیشه یا تجارت است از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج م. ب.. در صورت احراز تخلف مستأجر، آیا حق سرقفلی نیز از بین میرود؟ در صورت احراز تخلف مستأجر در پرداخت اجاره بها حکم تخلیه بدون حق کسب، پیشه یا تجارت صادر میشود، اما حق سرقفلی در صورت مطالبة مستأجر توسط موجر باید پرداخت شود و خللی به این حق وارد نمی آید. هرچند مخالفین این نظر معتقدند این دو نهاد مترادف اند و تفاوتی در آنها نیست و در صورت تخلیه هیچ وجهی به مستأجر نباید پرداخت شود، حتی اگر در ابتدای قرارداد وجهی تحت عنوان سرقفلی پرداخت شده باشد. (توضیحات بیشتر در بخش تخلیه به جهت تعدی و تفریط و مطالبه سرقفلی.) - موجر میتواند همزمان از دو جهت تخلیه مستأجر را بخواهد (مثلاً تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و تغییر شغل)، اما هر دو جهت باید جزمی باشد، نه ظنی و احتمالی. دادگاه نیز در حکم خود باید جهت تخلیه را مشخص کند.