تعاریف و مفاهیم کاربری های شهری و تعیین سرانه آنها

تعاریف و مفاهیم کاربری های شهری و تعیین سرانه آنها تعاریف و مفاهیم کاربری های شهری و تعیین سرانه آنها( مصوب مورخه۱۳۸۹/۱۰/۳) شورای عالی شهرسازی و معماری ایران شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در تاریخ ۱۳۸/۳/۱۰ تعاریف و مفاهیم کاربری های شهری و تعیین سرانه آنها را مصوب نمود . در این مصوبه تعاریف کاربری های شهری، عملکردهای مجاز کاربری های شهری به تفکیک سطوح تقسیمات شهری و سرانه کاربری های شهری مشخص و ملاک عمل برنامه ریزان و طراحان شهری و همچنین مدیران شهری قرار خواهد گرفت. شامل: ▪تعاریف کاربری های شهری ▪عملکردهای مجاز کاربری های شهری به تفکیک سطوح تقسیمات شهری ▪سرانه کاربری های شهری Add a comment بختیار سید نظامی تعاریف و مفاهیم کاربری های شهری و تعیین سرانه آنها( مصوب مورخ ١٣٨٩/٠٣/١٠ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران) شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در تاریخ ١٣٨٩/٠٣/١٠ تعاریف و مفاهیم کاربری های شهری و تعیین سرانه آنها را مصوب نمود . در این مصوبه تعاریف کاربری های شهری، عملکردهای مجاز کاربری های شهری به تفکیک سطوح تقسیمات شهری و سرانه کاربری های شهری مشخص و ملاک عمل برنامه ریزان و طراحان شهری و همچنین مدیران شهری قرار خواهد گرفت. شامل: ۱-تعاریف کاربری های شهری ۲-عملکردهای مجاز کاربری های شهری به تفکیک سطوح تقسیمات شهری ۳-سرانه کاربری های شهری ▪کاربری های شهری بر اساس این مصوبه عبارتند از: ١-مسکونی ٢-آموزش تحقیقات و فناوری ٣-آموزشی ۴-اداری و انتظامی ۵-تجاری-خدماتی( انتفاعی و غیر انتفاعی ) ۶-ورزشی ٧-درمانی ٨-فرهنگی- هنری ٩-پارک و فضای سبز ١٠-مذهبی ١١-تجهیزات شهری ١٢-تاسیسات شهری ١٣-حمل و نقل و انبارداری ١۴-نظامی ١۵-باغات و کشاورزی ١۶-میراث تاریخی ١٧-طبیعی ١٨-حریم ١٩-تفریحی و توریستی ٢٠-صنعتی در این مصوبه برای هر کدام از کاربری های بیست گانه شهری فوق، تعریف ارایه شده است. مثلاچند نمونه تعریف را ببینید: کاربری مسکونی: به اراضی اختصاص یافته جهت سکونت اطلاق می شود. تجاری-خدماتی( انتفاعی و غیر انتفاعی ): به اراضی اختصاص یافته برای انواع فعالیت های بازرگانی و خدمات انتفاعی و غیر انتفاعی گفته می شود. صنعتی: به اراضی اختصاص یافته جهت استقرار صنایع مشمول گروه الف موضوع مصوبه شماره ۶۴۶۷۷/ت-۱۸۵۹۱ مورخ ۲۶/۱۲/۸۸ هیات وزیران و اصلاحات بعدی آن گفته می شود. ▪سطوح تقسیمات شهری بر اساس این مصوبه (تحت عنوان مقیاس) عبارتند از: شهر، منطقه، ناحیه، محله، خارج از محدوده شهر محدوده شهر: محدوده شهر عبارت است از حد كالبدی موجود شهر و توسعه آتي آن در دوره طرح جامع و تفصیلی كه ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم الاجرا می باشد. شهرداريها علاوه بر اجراي طرحهاي عمراني از جمله احداث و توسعه معابر و تأمين خدمات شهري و تأسيسات زيربنايي در چارچوب وظايف قانوني خود كنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسيسات و ساير اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدوده شهر را نيز به عهده دارند. حريم شهر: عبارت است از قسمتي از اراضي بلافصل پيرامون محدوده شهر كه نظارت و كنترل شهرداري در آن ضرورت دارد و از مرز تقسيمات كشوري شهرستان و بخش مربوطه تجاوز ننمايد. توضیح اینکه در تقسيمات شهری، سطح شهر برحسب وسعت، جمعيت، بافت و شبكه بندي به طور سلسله مراتبی به منطقه، ناحيه، محله، كوی و كویچه تقسيم می گردد که تعریف آنها بدین شرح است: منطقه: از مجموع دو تا پنج ناحيه يك منطقه شهري يا جامعه بزرگ تشكيل مي گردد. ناحيه: از مجموع دو تا پنج محله يك ناحيه يا جامعه متوسط شكل مي گيرد. محله: از مجموع چند كوي يك محله يا جامعه كوچك با جمعيت سه الي پنج هزار نفر تشكيل ميگردد. محله مجموعه اي از ساختمانهاي مسكوني و خدماتي است كه از لحاظ بافت اجتماعي ساكنانش خود را اهل آن محل مي دانند و داراي محدوده معينی مي باشد. كويچه يا زير محله : مجموع چند كويچه تشكيل كوي يا يك زيرمحله را می دهند. در این مصوبه برای عملکردهای مجاز کاربری های شهری به تفکیک سطوح تقسیمات شهری، تعاریفی ارایه شده است. چند نمونه تعریف را ببینید: عملکرد مجاز کاربری مسکونی در مقیاس محله:سکونتگاههای تک واحدی، مجتمع های چند خانواری و آپارتمانی چند واحدی و خوابگاههای دانشجویی خارج از محوطه دانشگاه عملکرد مجاز کاربری تجاری در سه مقیاس محله، ناحیه، شهر به ترتیب بدین شرح است: -در مقیاس محله: واحدهای خرید روزانه ( خوار و بار، میوه و سبزی، نانوایی، قصابی و امثالهم ) - در مقیاس ناحیه: واحدهای خرید هفتگی ( سوپر مارکت، فروشگاههای مصرف شهر و روستا، نوشت افزار ، قنادی ،آجیل فروشی و ….)شعب بانکها و صندوق های قرض الحسنه وموسسات مالی و اعتباری ، بنگاههای معاملات املاک ، بازارچه ها ، فروشگاههای منسوجات، پلاستیک، لوازم خانگی ، لوازم صوتی و تصویری، کتابفروشی ها، رستوران ها، شرکتهای بیمه ، داروخانه و انواع مشابه دیگر -در مقیاس شهر: صنوف مختلف و بورسها، بازار شرکتهای بازرگانی و تجاری ، واحدهای خرید خاص و بلند مدت مانند فروشگاههای بزرگ زنجیره ای ، مبل فروشی ها، پوشاک، شعب مرکزی بانکها و موسسات مالی و اعتباری، موسسات تجاری واردات و صادرات کالا، نمایندگی فروش عرضه وسایل نقلیه ، فروشگاه عرضه قطعات یدکی ، وسایل نقلیه و فروشگاه عرضه صنایع دستی و فرش، تالارهای پذیرایی، تعمیرگاههای لوازم خانگی و خودرو، دفاتر نمایندگی بانکهای خارجی ، نمایندگی موسسات تجاری خارجی در این مصوبه در تعریف کاربری ها، عملکرد غالب هر فعالیت مورد توجه قرار می گیرد برای مثال اگر فعالیت فرهنگی نیز داخل مسجد انجام می گیرد کاربری زمین مورد نظر مذهبی قلمداد می شود. Add a comment بختیار سید نظامی دستورالعمل نحوه تهیه سند پهنه‌بندی حریم در طرح جامع شهر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۱۸ ضمن استماع گزارش دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری پیرامون موضوع، دستورالعمل نحوه تهیه سند پهنه‌بندی حریم در طرح جامع شهر را تهیه نموده است. ▪طبق ماده ٢ این دستورالعمل، هدف از تهیه سند پهنه‌بندی، حفاظت از حریم شهر و اتخاذ تدابیر مشخص برای صیانت از عرصه‌های واقع درآن وجلوگیری از دخل و تصرف غیرقانونی و ممانعت از تخریب اراضی زراعی باغی، جنگلی، منابع طبیعی و محیط زیست پیرامون شهر و همچنین جلوگیری از هرگونه دخل و تصرف در اراضی که بر اساس سیاستهای طرح جامع، جهت توسعه برنامه‌ریزی شده آتی شهر مورد نیاز می‌باشد. تبعا استقرار هرگونه فعالیت در حریم شهرتنها در صورتی مجاز خواهد بود که با اهداف حفاظتی فوق‌الذکر در تعارض نباشد. ▪سطح هر پهنه بر مبنای مطالعات طرح جامع و به استناد استعلام ازمراجع و دستگاههای بخشی تعیین میگردد. هر گونه صدور پروانه درحریم شهر مطابق سند پهنه‌بندی حریم، مصوب شورای عالی وضوابط وجداول مربوطه و با اخذ مجوز کارگروه تخصصی امور زیربنایی و شهرسازی خواهد بود. ▪محدوده شهر: محدوده شهر عبارت است ازحد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقرراتشهرسازی در آن لازم الاجرا می‌باشد. (مطابق تعریف ماده ۱ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها) ▪حریم شهر: حریم شهرعبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری درآن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید. (مطابق تعریف ماده ۲ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها) ▪پهنه‌بندی حریم: منطقه بندی اراضی واقع در حریم شهر برمبنای عملکردطبیعی، محدودیتهای قانونی و مصنوع و وجه غالب طبیعی اراضی در وضع موجود. ▪ادارات کل راه و شهرسازی استان با همکاری شهرداری‌ها نسبت به انطباق سند پهنه‌بندی طرح‌های جامع حریم شهر‌های مصوب قبلی خود (طرح هایی که بیش از پنج سال از افق آنها باقی مانده است.) با اولویت کلانشهر‌ها، شهر‌های مرکز استان و شهر‌های با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر و شهر‌های با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر در انطباق با این دستور العمل اقدام نموده و مراتب را جهت ابلاغ مجدد به دبیرخانه شورای عالی ارسال نمایند. دبیرخانه شورای عالی ظرف مدت سه ماه با همکاری ادارات کل راه و شهرسازی استانها فرآیند گردش کار و بررسی موضوعات را در کارگروه تخصصی امور زیربنایی و شهرسازی را مورد بررسی قرار داده و پیشنهادات اصلاحی را جهت اتخاذ تصمیم به شورای عالی گزارش نماید. برای مشاهده متن کامل دستورالعمل، instant view را لمس کنید. Add a comment بختیار سید نظامی آيين نامه نحوه بررسی و تصويب طرحهای توسعه و عمران محلی، ناحيه‌ای منطقه‌ای و ملی و مقررات شهرسازی و‌معماری كشور ‌ هيأت وزيران در جلسه مورخ ١٣٧٨/١٠/٢ بنا به پيشنهاد مشترك شماره ۴٩۶۵.١٠٠٠٢مورخ ١٣٧٨/٩/١۴ وزارتخانه‌هاي مسكن و شهرسازي و‌كشور و تأييد شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران و به استناد اصل يكصد و سي و هشتم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران، آيين نامه نحوه‌بررسي و تصويب طرحهاي توسعه و عمران محلي، ناحيه‌اي، منطقه‌اي و ملي و مقررات شهرسازي و معماري كشور را به شرح زير تصويب نمود: ‌ فصل اول ـ تعاريف و طبقه بندي طرحها، اختصارها و مراجع بررسي و تصويب ‌فصل دوم ـ نحوه بررسي و تصويب طرحها و مقررات شهرسازي و معماري ‌فصل سوم ـ نحوه تشكيل شوراي استان و بررسي و تصويب طرحها در شوراي مذكور و كميته فني آن ‌فصل چهارم ـ نحوه تشكيل كميته فني و گروههاي تخصصي شوراي عالي و بررسي و تصويب در آنها ‌فصل پنجم ـ نحوه تشكيل جلسات شوراي عالي و چگونگي بررسي و تصويب طرحها در آن ‌فصل ششم ـ نحوه تشكيل كميسيون طرحهاي تفصيلي و گردش كار بررسي و تصويب طرحها Add a comment بختیار سید نظامی قوانین، آیین نامه ها و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مورد عمل در حوزه شهرسازی و معماری ویژه مدیران کل استانها Add a comment بختیار سید نظامی کاربری زمین چیست؟ ۱- بر اساس تعاریف دانش شهرسازی و به استناد قوانین و مقررات مربوطه و در یک تعریف کلی، کاربری زمین « به نحوه و نوع استفاده از زمین مبتنی بر وضعیت طبیعی و یا فعالیت انسانی در احداث مستحدثات مصنوعی بر اساس اسناد و طرح های بالادستی و قوانین و مقررات مربوطه » اطلاق می شود. ۲- بارزترین مصادیق اسناد بالادستی کشور در نحوه و نوع استفاده از زمین در سلسله مراتب طولی عبارتند از : طرح جامع سرزمین، طرح های کالبدی ملی و منطقه ای، طرح توسعه عمران ناحیه ای، طرح مجموعه شهری، طرح جامع شهر، طرح هادی شهر، طرح تفصیلی شهر، طرح هادی روستا. ۳- از جمله قوانین و مقررات مربوط به نحوه و نوع استفاده از زمین می توان به : -مصوبه شورایعالی شهرسازی و معماری در خصوص تعاریف،مفاهیم و کاربریهای شهری و تعیین سرانه آنها مصوب ۸۹/۳/۱۰ -مصوبه شورایعالی شهرسازی و معماری در خصوص سند پهنه بندی حریم مصوب ۹۵/۱۱/۱۸ -آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی،ناحیه ای،منطقه ای،ملی مصوب ۷۸/۱۰/۱۲ -نظامات فنی و اجرایی نحوه تهیه طرح های جامع و تفصیلی و هادی شهری اشاره نمود. ۴- نکته حائز اهمیت آنکه: با توجه به موارد مطروحه، کاربری زمین به مفهوم « نحوه و نوع استفاده از زمین »، لزوما مستلزم تغییر در وضعیت طبیعی و یا احداث ساختمانها و تاسیسات در آن نمی باشد! ۵- بر این اساس کاربری متعلق به زمین می باشد و با مفهوم پهنه بندی و بارگذاری زمین در گستره ملی، منطقه ای، ناحیه ای و شهر نیز منطبق است. در تغییر کاربری ( ۵ حالت ) قابل تصور است: ١-تغییر کاربری ناشی از تغییر طرح تفصیلی به صورت کلی ٢-تغییر کاربری ناشی از تغییر طرح تفصیلی به صورت موردی با مصوبه کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری ٣-تغییر کاربری ناشی از تخلف و ابقای آن از سوی کمیسیون ماده ١٠٠ ۴-تغییر کاربری ناشی از اعمال قانون تعیین وضعیت اراضی اشخاص واقع در طرح های عمومی و عمرانی سال ١٣۶٧ ۵-تغییر کاربری ناشی از توافق با شهرداری الف) ارزش افزوده تغییر کاربری موارد ٢ و ٣ به موجب آرای هیأت عمومی دیوان عدالت اداری قانونی شناخته شده است. (البته به شرط وجود مصوبه شورای شهر و محاسبه بر اساس آن نه با توافق) ب) ارزش افزوده تغییر کاربری موارد ۴ و ۵ به موجب آرای هیأت عمومی دیوان عدالت اداری غیرقانونی شناخته شده است. ج) عوارض ارزش افزوده تغییر کاربری مورد اول موضع واضحی در آرای هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ندارد اما در رویه دیوان بنا به پذیرش عوارض ارزش افزوده ناشی از طرح های عمومی و عمرانی و همچنین قیاس با پذیرش ارزش افزوده حق مشرفیت، تمایل به پذیرش این نوع عوارض وجود دارد. منظور از کاربری های بیست گانه قید شده در مصوبه ١٣۶٩/٣/١٠ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران (مصوبه پیشین) چه مواردی بوده است؟ ١-مسکونی ٢-آموزشی ٣-آموزش تحقیقات فناوری ۴-اداری و انتظامی ۵-تجاری - خدماتی ۶-ورزشی ٧-درمانی ٨-فرهنگی - هنری ٩-پارک و فضای سبز ١٠-مذهبی ١١-تجهیزات شهری ١٢-تاسیسات شهری ١٣-حمل و نقل و انبارداری ١۴-نظامی ١۵-باغات و کشاورزی ١۶-میراث تاریخی ١٧-طبیعی ١٨-حریم ١٩-تفریحی توریستی ٢٠-صنعتی کاربری ذخیره شهری کاربری قانونی نیست (دادنامه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۴۸۲ به تاریخ ۹۰/۱۱/۱۰) ارزش افزوده تجاری ناشی از موارد ذیل است: ۱. ناشی از تغییر طرح تفصیلی توسط کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری به تقاضای مالک ۲. ناشی از تصمیم کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در موارد تغییر کاربری مبنی بر ابقای بنا که به آن عوارض تبدیل کاربری نیز گویند ۳. ناشی از تغییر طرح تفصیلی به صورت علی الراس توسط کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری بدون تقاضای مالک و به صرف یک تصمیم ۴. ناشی از توافق علی الراس با شهرداری و تصویب شورای شهر و بدون تصویب مراجع قانونی مانند کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری که در برخی شهرداریها ملاحظه می گردد. ۵. ارزش افزوده تعیینی بر اساس میزان تعیین توافقی برخلاف ضوابط تعیینی دفترچه تعرفه عوارض و مازاد بر آن ۶. ناشی از احقاق حقوق مالکانه در موارد عدم‌اجرای طرح در اثر قانون تعیین وضعیت اراضی و املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی سال ۱۳۶۷ که به آن عوارض حذف طرح نیز گویند. ۷. تغییر کاربری ناشی از تصمیم کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها که دارای عوارض جداگانه است. تنها در دو مورد اول به صورت قدر متیقن عوارض تغییر کاربری یا ارزش افزوده آن به‌موجب آرای اخیر هیات عمومی دیوان عدالت اداری قانونی شناخته شده و سایر موارد غیرقانونی است! اصل عدم زیاده و عدم تعرض به حقوق اشخاص و لزوم تصریح به آن در اصل ۲۲ قانون اساسی و ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت موید است لذا نظری که به کلی این عوارض را قانونی فرض کرده، فاقد مبناست. Add a comment بختیار سید نظامی مفهوم تغییر کاربری بزرگان علوم شهرسازی، عنوان «کاربری» را به « نحوه ی استفاده از زمین در راستای یک سری فعالیت ها» تعبیر نموده اند.(۱) این تعریف نارسا بوده و جامع نیست، زیرا شامل نوع استفاده از ساختمان نمی شود. بهتر است گفته شود کاربری «نوع استفاده از زمین و ساختمان است که بر اساس طرح های مصوب شهری تعیین می گردد.»(۲) در تعریف کاربری ها، عملکرد غالب هر فعالیت مورد توجه قرار می گیرد. برای مثال اگر فعالیت فرهنگی نیز داخل مسجد انجام می گیرد، کاربری زمین مورد نظر مذهبی قلمداد می شود. آنچه که مسلم است تعیین و تغییر کاربری املاک واقع در محدوده شهری، بر مبنای ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، بر عهده کمیسیون مقرر در آن ماده است و شهرداری صلاحیتی جهت تعیین و یا تغییر کاربری املاک ندارند. کمیسیون مذکور نیز پس از مطالعات فراوان و با استفاده از تجربیات شرکت های مشاور ذیصلاح، کاربری املاک را بر مبنای نیاز جامعه و شهروندان تعیین می نماید. بنابراین تغییر کاربری های تعیین شده، بدون توجیه علمی و منطقی و مجوز قانونی قابل پذیرش نخواهد بود. شاید به همین علت است که قانونگذار به جهت عدم تغییر کاربری املاک، ضمانت اجرای کیفری پیش بینی نموده است. البته در قوانین و مقررات مرتبط با شهرداری ها، تعریف دقیق و جامعی از تغییر کاربری املاک واقع در محدوده شهری نمی توان یافت و شاید تنها ماده ای که به صراحت این مفهوم را تعریف نموده است، بند «د» ماده ۱ آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۸۶/۳/۲ است. بند مذکور عنوان تغییر کاربری را اینگونه تعریف نموده است: « هر گونه اقدام که مانع از بهره برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود.»تعریف مذکور مانع نیست، زیرا ممکن است اقدامات مذکور در جهت ارتقا کیفیت اراضی برای استفاده زراعی باشد که در این صورت نمی توان قائل به تغییر کاربری اراضی بود. لیکن این بند به صورت مطلق تمامی این اقدامات را تغییر کاربری محسوب نموده است. از طرفی موضوع قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و آیین نامه اجرایی آن، تغییر کاربری اراضی در خارج از محدوده شهری است. بنابراین علاوه بر تفاوت مراجع تعیین کننده کاربری و تغییر آن در این دو دسته اراضی (داخل محدوده شهری و خارج آن)، ماهیت کاربری های اراضی داخل در محدوده شهری نیز بسیار گسترده تر از اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها است. لذا تعریف ناقص مذکور در بند «د» ماده ۱ آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها کمکی از این بابت نمی نماید. علاوه بر آن، قانون اخیر الذکر فقط شامل اراضی خارج از محدوده شهری شده و مجری آن اداره جهاد کشاورزی است. بنابراین ارتباط موضوعی با بحث حاضر پیدا نمی کند. برخی تغییر کاربری را «اخذ جواز استفاده از زمین به گونه ای متفاوت از آنچه در طرح های مصوب شهری پیـش بینی شده است » تعبیر نموده اند .(۳) این تعریف اگرچه بر مبـنای قانون تاسیس شورای شهرسازی و معماری ایران صحیح می نماید، لیکن با توجه به اینکه مطابق برخی از قوانین دیگر که در ادامه ذکر خواهند شد و در آن ضمانت اجرای عدم تغییر کاربری املاک را پیش بینی شده است، اینگونه استنتاج می گردد که از نظر مقنن، اگر قبل از اخذ مجوز تغییر کاربری از مراجع ذیصلاح، عملیاتی در ملک بر خلاف کاربری موجود آن انجام گیرد، عمل تغییر کاربری، البته به صورت غیر مجاز محقق شده است. لذا تعریف فوق جامع نیست. زیرا در برخی موارد، «تغییر کاربری» یک سری اقدامات و عملیات بر روی زمین است نه اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح! البته اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح نیز کاربری را تغییر می دهد و می توان تعریف پیش گفته را تعریف مفهوم «تغییر کاربری مجاز» دانست. بنابراین از مجموع قوانین و مقررات و هم چنین ضوابط مقرر در طرح های جامع و تفصیلی شهرها، می توان مفهوم «تغییر کاربری» را در دو دسته «مجاز» و «غیر مجاز» و با تعاریف جداگانه تقسیم بندی نمود. مفهوم «تغییر کاربری مجاز» که تبیین گردید و می توان مفهوم «تغییر کاربری غیر مجاز» در محدوده شهری را این گونه تعریف نمود: «تغییر نوع استفاده از زمین و ساختمان از کاربری موجود در طرح های مصوب شهری قبل از اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح» پیوست ها: ۱-رسولی، مسعود، «اصول و تکنیک در برنامه ریزی شهری» برگرفته از وبلاگ: http:rasouli-pnu.blogfa.com ۲-کامیار، غلامرضا، «حقوق شهری و شهرسازی»، انتشارات مجد، تهران، چاپ دوم، ص. ۱۵۹ ۳-کامیار، غلامرضا، همان، ص. ۱۶۵ Add a comment بختیار سید نظامی قانون تعاريف محدوده و حريم شهر، روستا و شهرك و نحوه تعيين آنها - مصوب ١٣٨۴/١٠/١۴ تا قبل از تصویب قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها، مفاهیم و اصطلاحاتی متعددی مانند «حوزه شهرداری»، «حدود مصوب شهر» ، «محدوده استحفاظی»، «حوزه استحفاظی»، «حریم استحفاظی»، «محدوده نهایی»، در عرف اداری شهرداری ها رایج و به کار می رفت که با تصویب قانون اخیر، الغاء گردیدند. و در مورد شهرها، تنها دو قلمرو محدوده و حریم شهر معین شده است که به نظر تقسیم بندی ساده و مفیدی است که از نظر حقوقی کارآمد تر بوده و ذینفعان نیز به نحو شفاف تری از حقوق و تکالیف قانونی خود مطلع می گردند. Add a comment بختیار سید نظامی تعریف محدوده و حریم شهر ▪محدوده قانونی شهر چیست؟ طبق ماده یک قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها: محدوده شهر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهر سازی در آن لازم الاجراء می باشد. ▪حریم شهر چه محدوده ای است؟ حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید.( ماده دو قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها) ▪شباهت های حریم و محدوده شهر در هر دو محدوده، شهرداری دارای حق نظارت و تولیت است و علی الاصول بایستی تخلفات ساختمانی را در کمیسیون ماده ١٠٠ مطرح نماید. در هر دو محدوده با رعایت مقررات کاربری های تعیینی توسط طرح های شهری و تغییرات بعدی آنها، مکلف به خدمت رسانی است. اصولاً مقررات افراز و تفکیک اراضی شهری و متوقف نمودن عملیات ساختمانی خلاف قانون، در هر دو محدوده یکسان است. با این توضیح به تفاوت های محدوده و حریم می پردازیم. فرق حریم و محدوده شهر از نظر ضوابط ساخت و ساز و کاربری کاربری در اراضی محدوده و شهر توسط مراجع بالادستی مانند شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسون ماده پنج، تعیین و در مواردی تغییر می یابد. شهرداری ملزم به اجرای طرح های شهری است فلذا مجاز نیست در ملکی که کاربری آن باغ یا آموزشی است، پروانه تجاری صادر نماید. معمولاً اراضی فاقد کاربری در حریم شهرها واقع شده اند و بهره برداری از اراضی داخل در محدوده، سریع تر و زودبازده تر است.بویژه آنکه تغییر محدوده و حریم شهرها به کندی انجام می پذیرد. در این موارد مالک می تواند درخواست ورود به محدوده نماید و شهرداری با دریافت سقف بیست درصدی از ملک مورد درخواست با ورود به محدوده موافقت نماید البته که این مهم بایستی به تایید مراجع قانونی برسد یعنی تایید گردد که نیاز به توسعه محدوده شهر است که منظور از مراجع تایید کننده ، حسب مورد کمیسیون ماده پنج و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است. در مورد آن دسته از اراضی واقع در حریم که دارای کاربری زراعی و باغی هستند می بایست قبل از صدور پروانه احداث بنا، مجوز تغییر کاربری از سازمان جهاد کشاورزی صادر گردد که این مهم، مستند است به ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، در صورتی که اراضی زراعی و باغ های واقع در محدوده شهر، مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها نیستند. ▪فرق حریم و محدوده شهر در قلمرو استان تهران تهران و شهرهای استان تهران از این جهت که واکنش شهرداری به ساخت و ساز غیر مجاز در حریم شهر چیست، با سایر شهرهای کشور، دارای مقررات متفاوتی می باشند. شهرداری تهران و سایر شهرداری های این استان می توانند به صورت علی الراس و بدون رای کمیسیون ماده ١٠٠ مستحدثات خلاف را تخریب نمایند. در صورتی که حتی در محدوده شهر نیز چنین اجازه ای ندارند و مستند این موضوع نیز تبصره ماده دو قانون نظارت بر گسترش شهر تهران مصوب ١٣۵٢/۵/١٧ می باشد که به شهرهای استان تهران نیز تسری داده شده است. در واقع ساخت و ساز های افسار گسیخته و حاشیه نشینی های رو به فزونی شهرهای استان تهران موجب وضع چنین مقرراتی گردیده است. Add a comment بختیار سید نظامی