دکترین
تعدیل اجاره بها یا تعیین اجاره بها به نرخ عادله روز ملک
تعدیل اجاره بها یا تعیین اجاره بها به نرخ عادله روز ملک
توضیح ضروری
وکیل خواهان طی دادخواستی درخواست کارشناسی تعیین و تعدیل اجاره بها به نرخ عادله روز نموده است که صراحتا در قرار کارشناسی بدان اشاره شده نیز شده است .
متاسفانه در قرار کارشناسی های هیات سه و پنج نفره مبنای کارشناسی را مشخص ننموده بودند و همین امر موجب اختلاف وکیل با قاضی محترم گردید تا اینکه با وساطت سرپرست مجتمع قضایی و دستور ایشان، قاضی محترم مجاب شد از قانون مربوطه تبعیت نموده تعدیل اجاره بها را به نرخ عادله روز بپذیرد.
زیرا که :
باستناد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ :
ماده 4 - موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به این که‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال‌تمام گذشته باشد، دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره‌بها خواهد داد حکم دادگاه در این مورد قطعی است
باستناد لایحه قانونی اصلاح ماده 4
قانون موجر و مستأجر مصوب 1358.9.2
ماده واحده - در ماده 4 قانون موجر و مستأجر عبارت دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاهای و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف‌بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره‌بها خواهد داد.
"دادگاه" با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.
اکنون در کتاب قانون شکل اصلاح شده ماده 4 آمده است :
ماده 4 ـ موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
#تعدیل_اجاره_قیمت_روز
تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و ماده 9 قانون مذکور تعارضی با هم ندارد و هر کدام حالت خاصی از نحوه اجرا را بیان می‌کنند.
پرسش: آیا بین تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و ماده 9 آن تعارض وجود دارد؟
پاسخ: تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 حالتی را بیان می‌کند که مالک با انتقال سرقفلی محل تجارت به مستأجر، محل را به وی واگذار نموده است به عبارت دیگر در این حالت سرقفلی متعلق به مستأجر است بدون اینکه نقشی در میزان اجاره‌بهای ماهانه داشته باشد و لذا هر زمان ملک از طرف مالک تخلیه شود باید سرقفلی محل را به قیمت عادله روز تخلیه بر مستأجر بپردازد؛ اما در مورد ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر، این ماده حالتی را بیان می‌کند که مدت اجاره به پایان رسیده یا مستأجر سرقفلی پرداخت نکرده و یا حقوق مربوط به زمان عقد را استیفاء کرده است در این حالت در زمان تخلیه، هیچ‌گونه وجهی بابت سرقفلی به مستأجر پرداخت نمی‌شود؛
بنابراین، تبصره 2 ماده 6 و ماده 9 قانون مذکور تعارضی با هم ندارد و هر کدام حالت خاصی از نحوه اجاره را بیان می‌کنند.
نقل از کانال سرقفلی و املاک
#سرقفلی_ملک_مغازه
نحوه تعدیل اجاره مغازه:
درتعدیل اجاره بهای ملک تجاری باید به اجاره بهای قبلی حتما توجه شود:
پرسش
معیار تعدیل اجاره بهای املاک تجاری چیست؟
آیا ارزیابی اجاره بها به قیمت روز کافی است.
یا اینکه میزان تورم و افزایش اجاره بها با لحاظ اجاره بهای قبلی باید مورد نظر قرار گیرد؟
نظر اکثریت قضات و هیات عالی: ماده 4 قانون مالک و مستأجر، تعدیل اجاره بها به قیمت عادله روز را پیش بینی و مقرر کرده است و مراد از تعدیل به قیمت عادله، معادل سازی اجاره بهای مورد توافق طرفین در اجاره و یا اجاره بهای معینه قبلی توسط دادگاه است؛
زیرا اصل حاکمیت اراده و اصل آزادی قراردادها به عنوان یکی از اصول اساسی حقوق ایران بوده و قانونگذار در موارد متعددی همانند ارزیابی ارش در خیار عیب و قیمت در خیار تبعض صفقه و همچنین ارزیابی مهریه به نرخ شاخص روز، اراده قبلی طرفین را ملاک قرار داده است و به این جهت همان اجاره بهای قبلی، تعدیل و با لحاظ نرخ تورم، معادل‌سازی خواهد شد
و صرف تعیین اجاره بهای محل اجاره با نظر کارشناس و بدون در نظر گرفتن اجاره بهای مورد توافق قبلی طرفین، با اصول حقوقی و اراده طرفین عقد مغایرت دارد.
منبع: نشست قصایی قضات آذربایجان شرقی۱۳۹۱/۴/۳
#اجاره_تجاری
ارزش‌ها و قیمت ها
ارزش، معنای چندگانه ای دارد، در امور كارشناسي ارزش ها را می توان از راه قیمت واقعی بازار، ارزیابی (توسط کارشناسان)، یا از هر راه مناسب (NPV , IRR) دیگر تعیین نمود
1⃣قیمت مصوب یا قیمت واگذاری
قيمت ممكن است به صورت مصوّب و اعلامي یا واگذاری باشد. به عنوان مثال ارزش معاملاتی املاک (منطقه ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم می شود یا قیمت اعلام شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدت معین. در این صورت متقاضیان با رضایت خود برای خرید و دریافت کالای مربوطه مراجعه می کنند. مثال: واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمین های شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور 1366
2⃣قیمت توافقی
چنانچه بر سر قیمت مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود آن را قیمت توافقی معامله می گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار، کمتر و یا بیشتر از قیمت بازار باشد، مثلاً، اجاره بها یا قیمت مندرج در قرار داد.
3⃣قیمت مزایده
در این نوع از قیمت، با اعلام مزایده و ضوابط آن از طرف عرضه کننده، و از طریق شرکت در مزایده و آگاهی از شروط مربوط به آن از طرف متقاضی، طرفین برروی ساز و کار تعیین قیمت توافق می نمایند و مکانیزم مزایده، قیمت را معین می کند. قیمت حاصل از مزایده به نوعی قیمت توافقی است با این تفاوت که این بار توافق بر سر خود قیمت نبوده بلکه بر سر ساز و کار تعیین قیمت است. چون این قیمت در شرایط کامل بازار آزاد نبوده و مراجعه کنندگان محدودی دارد و دارای قیود مزایده است، قاعدتاً قیمت حاصل، کمتر از قیمت بازار آزاد می باشد. برای عملی شدن مزایده و جلوگیری از دامپینگ و تبانی و فساد و همچنین تضمین حداقل قیمت برای عرضه کننده، معمولاً قیمت پایه از طرف کارشناسان رسمی، مزایده تعیین می شود، طبق عرف کارشناسان رسمی قیمت پایه مزایده درصدی کمتر از قیمت بازار و یا قیمت عادله می باشد و قیمت معامله (مزایده) بر اساس مکانیزم رقابتی مزایده تعیین می شود و چون بر اساس مکانیزم توافقی حاصل شده است بنابراین قیمت حاصل، قیمت عادله روز ( دوره زمانی مزایده) می باشد. نقش #کارشناسان رسمی تعیین قیمت پایه مزایده برای جلوگیری از فساد نظیر تبانی، غبن فاحش و... می باشد. این کارشناسان مسئول تعیین قیمت عادله نیستند.
4⃣ارزش مالک
چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته، یا هزینه هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر اعاشه او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتريان خاصي به دلايل و انگيزه‌هاي خاص به مالك (عرضه كننده) مراجعه نمايند، آنگاه مالك (عرضه كننده) به صلاح ديد و به اختيار خود، ارزش را تعيين و به متقاضيان اعلام مينمايد و متقاضيان فقط مختار خواهند بود شرايط و ارزش مالك را قبول و يا ردّ نمایند. این قیمت تعیین شده از طرف مالک را ارزش مالک می نامیم. ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)، زیرا با سلیقه‌ها و نیازهای وی بهتر جور در می‌آید که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است (به این دلیل است که ملک موجود را به جای ملک دیگر خریده است). فروش و خرید وجابجایی، هزینه‌هایی به همراه دارد، به عبارت دیگر هزینه های یاد شده باعث گران تر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می شود (به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست). املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت. اگر ملک محل سکنا یا ممر اعاشه مالک باشد، در صورتی که ملک مشابه دیگری با مطلوبیت مشابه وجود داشت، آن را اختیار می کرد. به طور معمول ارزش مالك بيشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دلیل اهمیّت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی مطرح می کنیم، به فرض شخص معلولی ملکی برای سکنای خود به قیمت بازار 100 میلیون تومان می خرد برای استفاده شخصی، با توجه به معلولیتش لازم است تغییراتی دهد که هزینه آن 10 میلیون تومان باشد در این صورت، قیمت مالک 110 میلیون تومان شده است حال چنان چه از بازار بخواهیم قیمت آن را تعیین کند چون مشتریان عموماً غیر معلول هستند و این ملک با تغییرات انجام شده مطلوب بازار نیست و اگر برای بازگرداندن ملک به حالت اولیه 5 میلیون تومان لازم باشد در این صورت قیمت بازار آن 95 میلیون تومان شده است.
5⃣قیمت بازار آزاد
#قیمت_روز_عادله
#ادامه قبلی(قیمت_روز_عادله)
در مبادلات آزادانه بین عرضه كنندگان و متقاضيان براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قیمت تعيين می شود. هر چند در این بازار علاوه بر دو بازیگر اصلی بالا بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهمترین آن ها حاکمیت (دولت) و نهاد های مالی (بانک ها...) است.
به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.
6⃣قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات
علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، بازار مسکن و مستغلات ویژگی های خاص دیگری نیز دارد. از آن جا که مسکن و مستغلات جزء کالا های همگن نیستند (در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و... تنوع دارند) و به دلیل عدم سازمان یافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا) به جای یک قیمت مشخص، بازه ای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین می شود. عرضه کنندگان تمایل به بالای بازه قیمت دارند و بر عکس متقاضیان تمایل به پایین بازه قیمت دارند به همین دلیل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش می نماید. چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده (مثلاً، ملک طلق) و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالك (عرضه كننده)، آن را به بازار آزاد عرضه می نمايد که با مراجعه متقاضيان براساس عرضه و تقاضا و قاعده چانه‌زني ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعيين می شود (مثال: قیمت املاک) و #کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. به عبارت ديگر، كارشناسان رسمي مجاز نيستند سلايق و عقايد خود را در تعيين ارزش بازار آزاد دخيل نمايند. بنابراین چنان که برای مورد کارشناسی، بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است نه دیکته کردن قیمت.
7⃣ملک تام (طلق، مطلق، آزاد) Freehold
چنانچه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاص غیر از مالکین، امکان انتقال یا عملیات عمرانی و غیره باشد به آن ملک تام می گویند.مثال: املاک متداول
8⃣ملک ناقص (غیر طلق، غیر آزاد)
چنانچه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاصی غیر از مالکین، امکان انتقال یا عملیات عمرانی و غیره نباشد به آن ملک ناقص می گویند.مثال: املاک اوقافی صاحب اعیانی و متصرف بدون رضایت مالک عرصه، تصمیمات خود را نمی تواند عملی سازد.
9⃣مالکیت تملک (ملک ان یملک، کامل،مطلق)Freeholder
چنانچه مالک بتواند بدون کسب رضایت اشخاص غیر، تصمیماتش را برروی ملک خود اتخاذ و عملی نماید، مالکیت وی کامل است.
ارزش ملک با قیود
چنانچه موارد خواسته شده قیودی داشته باشند که امکان عرضه و تقاضا و مانور براي مالك در بازار آزاد وجود نداشته باشد و همچنین برای قیود ( توسط #کارشناسان رسمی) امکان ارزش گذاری مالی باشد و طبق قانون، قيمت آن توسط كارشناسان رسمي تعيين گردد، در این صورت ارزش موارد فوق عبارت است از قیمت بازار آزاد منهای ارزش مالی قیود مربوطه. مثال: مبلغی به عنوان سرقفلی ماده 7 قانون سال 1376، اجاره بهای ثابت.
1⃣1⃣رویه (عرف) کارشناسان رسمی
به طور معمول با طی موضوع کارشناسی در مراحل بالا تر کارشناسی (هیئت های بالاتر کارشناسی چه از نظر کمی و چه از نظر کیفی)، نتایج حاصل از کارشناسی دارای همگرایی است، بنابراین عرف (رویه) کارشناسان رسمی عبارت است از بازه ای (دامنه ای) از ارزش (مبلغ) که نتایج کارشناسی با طی مراحل هیئت های بالاتر کارشناسان رسمی به آن میل می کند.
1⃣2⃣ارزش رویه (عرف) کارشناسان رسمی
چنانچه موارد خواسته شده قیودی داشته باشند که امکان عرضه و تقاضا و مانور براي مالك در بازار آزاد وجود نداشته باشد و همچنین ارزش گذاری مالی برای قیود (توسط #کارشناسان رسمی) ممکن نباشد درحالی که طبق قانون، قيمت آن باید توسط #كارشناسان رسمي تعيين گردد، در این صورت ارزش موارد فوق توسط عرف (رویه) #كارشناسان رسمي تعيين می شود. مثال: مبلغی به عنوان سرقفلی ماده 8 قانون سال 1376 ،اجاره بهای متعارف.
1⃣3⃣ قیمت متعارف
هرچند طبق عرف قیمت متعارف، قیمت روزمره معاملات (قیمت بازار) است ولی از نظر حقوقی پس از استفاده قانون گذار از عبارت متعارف در ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ، 1376 ارزش آن کمتر از قیمت بازار می باشد. (به شرحی که در کتاب روابط اقتصادی موجر و مستاجر ارائه شد رجوع شود).
برگرفته از فصل سوم کتاب "بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستاجر" تالیف محمد مسعود علیزاده خرازی
#قمیت_روز_عادله
تاثیر سرقفلي در ميزان افزایش اجاره بهاء یا تعدیل اجاره بها در واحدهای تجاری
آقاي «الف» دعوي افزايش اجاره بهاي ملک خود را به طرفيت آقاي «ب» که ملک در اجاره وي ميباشد مطرح مينمايد. آقاي «ب» ضمن پذيرش عقد اجاره در مقام دفاع اظهار ميدارد که سرقفلي ملک را از مالک خريداري نموده است و بايد سرقفلي وي در ميزان اجاره بها لحاظ شود. با توجه به مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، پس از انقضاء مدت سه سال از تاريخ آخرين افزايش اجاره بها، موجر اين حق را دارد که تقاضاي افزايش اجاره بها(تعديل اجاره بها) ملک خود را بنمايد و اين امر(افزايش اجاره بها) با جلب نظر کارشناس صورت خواهد گرفت، و کارشناس نيز مکلف شده است اجاره بهاي عادله ملک را تعيين نمايد.
در مواد مذکور درباره لحاظ داشتن حق سرقفلي در ميزان اجاره بها اظهارنظر نشده است. از طرفي نيز هنگام تخليه حق سرقفلي به نرخ عادله روز بايد از جانب موجر به مستأجر پرداخت شود. آيا ميزان اجاره بهاي ملک ارتباطي به پرداخت حق سرقفلي دارد؟ در صورت وجود ارتباط ميان اجاره بها و حق سرقفلي، اين رابطه چگونه است و به عبارت ديگر اجاره بها ملک به چه صورت محاسبه خواهد شد؟
نظر اکثريت:
يكي از امتيازات سرقفلي اماكن تجاري پايين بودن اجاره آنها است و اگر اجاره بهاي اينگونه اماكن همانند اجاره اماكني باشد كه سرقفلي ندارند، فرقي بين آنها نيست، لذا در فرض سؤال در زمان تعديل اجاره بها به سرقفلي ملك توجه خواهد شد و به نسبت اجاره بهاي زمان اجاره و سرقفلي پرداخت شده، نسبت به تعديل آن اقدام خواهد شد.
نظر اقليت:
سرقفلي، اولويت استفاده از ملك استيجاري براي مستأجر است و ارتباطي با ميزان اجاره بها ندارد، لذا با توجه به اينكه در زمان تخليه ملك سرقفلي به نرخ روز محاسبه ميشود بنظر ميرسد كه اجاره بها نيز بايد به نرخ روز تعديل شود.
نظر کميسيون (نشست قضائي 5 مدني):
آنچه از سؤال مطروحه استنباط ميشود دعواي اقامه شده درخواست افزايش اجاره بها ميباشد که در محدوده تعديل اجاره بها قابليت رسيدگي دارد فلذا چون در تعديل اجور، دادگاه با کسب نظر کارشناس نرخ عادله اجاره بها را تعيين مينمايد و کارشناس موظف است در تعيين ميزان اجاره بها بر اساس ضوابط قانوني، رعايت جميع شرايط از جمله پرداخت يا عدم پرداخت سرقفلي يا مبالغي تحت عناوين ديگر را مورد توجه قرار دهد، به علاوه عرف جاري نيز مؤيد اين مطلب است که در تعديل مالاجاره فيمابين مغازههايي که سرقفلي آن پرداخت شده يا پرداخت نشده تفاوت وجود دارد لذا کارشناس ارزياب تعيين اجاره بها لازم است به پرداخت يا عدم پرداخت سرقفلي توجه نمايد و براساس آن اجاره بها را معين کند، لذا نظريه اکثريت در نشست قضائي خرم آباد تأييد ميشود.
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.