تعدیل_اجاره_بهای_ملک_تجاری

#تعدیل_اجاره_بهای_ملک_تجاری پرسش معیار تعدیل اجاره بهای املاک تجاری چیست؟ آیا ارزیابی اجاره بها به قیمت روز کافی است یا این‌که میزان تورم و افزایش اجاره بها با لحاظ اجاره بهای قبلی باید مورد نظر قرار گیرد؟ #نظر اکثریت قضات و هیات عالی: ماده 4 قانون مالک و مستأجر، تعدیل اجاره بها به قیمت عادله روز را پیش بینی و مقرر کرده است و مراد از تعدیل به قیمت عادله، معادل سازی اجاره بهای مورد توافق طرفین در اجاره و یا اجاره بهای معینه قبلی توسط دادگاه است؛ زیرا اصل حاکمیت اراده و اصل آزادی قراردادها به عنوان یکی از اصول اساسی حقوق ایران بوده و قانونگذار در موارد متعددی همانند ارزیابی ارش در خیار عیب و قیمت در خیار تبعض صفقه و همچنین ارزیابی مهر به نرخ شاخص روز، اراده قبلی طرفین را ملاک قرار داده است و به این جهت همان اجاره بهای قبلی، تعدیل و با لحاظ نرخ تورم، معادل‌سازی خواهد شد و صرف تعیین اجاره بهای محل اجاره با نظر کارشناس و بدون در نظر گرفتن اجاره بهای مورد توافق قبلی طرفین، با اصول حقوقی و اراده طرفین عقد مغایرت دارد. منبع: نشست قصایی قضات آذربایجان شرقی۱۳۹۱/۴/۳ بررسی روشهای تعدیل اجاره بهاء یکی از سؤالات مطرح چگونگی تعدیل اجاره بهای واحدهایی است که سابقه ی اجاره بهای قبلی دارند . هرچند این امر برای تعدادی از همکاران امری مشخص و پیش پا افتاده تلقی می گردد لیکن اختلافات فاحش نظرات دوستان در پرونده ها مؤید اهمیت این امر و لزوم تجدید نظر جدی آن است . آنچه در ادامه خواهد آمد نظرات شخصی اینجانب در مورد مطلب پس از بررسی و همفکری با پیشکسوتان کانون و مراجع قانونی مربوطه است که به صورت خلاصه تقدیم می گردد .امیدوارم انعکاس نظرات ارزشمند خوانندگان موجب ارتقاء هر چه بیشتر مبحث باشد . پیش فرضهای تعدیل اجاره بهاء : 1-قرار کارشناسی صادره توسط مرجع محترم قضایی 2-سابقه ی قبلی اجاره بها در سنوات قبل 3-چگونگی رابطه ی مالک و مستأجر در توافقات قبلی ( سرقفلی ، سنوات گذشته ، شغل فعلی و . . . ) 4-وضعیت فعلی ملک و موقعیت قرار گیری آن 5-بهبود وضعیت تجاری یا تضعیف آن با توجه به طرحهای شهری و وضعیت بازار 6-امکان رونق کسب واحد با توجه به محدودیتهای مالکانه نظیر عدم اجازه ی تغییر شغل و امثالهم یا استقبال مشتریان امروزی از شغل مربوطه 7- تعیین سهم مالکانه و سهم مستأجر در اجاره بهای ملک با توجه به قراردادهای قبلی فی مابین روشهای تعدیل اجاره بهاء : در تعدیل اجاره بهای واحدها دو روش کلی میتواند ملاک عمل قرار گیرد که به تفکیک مورد بررسی قرار گرفته و محاسن و معایب آن بصورت اجمال بیان می گردد . 1⃣ استفاده از آخرین اجاره بهای تعیین شده ی قبلی در این روش به دو صورت میتوان اعداد قبل را به روز نمود : الف ) استفاده از شاخصهای بانک مرکزی ب ) استفاده از ضرایب تورم واقعی کشور محاسن : ▪استناد به شاخصهایی که توسط ارگانهای مسئول ارائه میگردد ▪قابل دفاع بودن محاسبات مربوطه ▪اثرات روانی کمتر در ازدیاد اجاره بهای واحدها و بالتبع آن تورم معایب : ▪اختلاف فاحش با اجاره بهای روز واحدهای مشابه ▪تضییع حقوق موجرین در ارزش سرمایه ی ایشان که ناشی از حقوق مالکانه ی مربوطه است ▪ازدیاد اختلافهای اعداد اعلامی طی چند دوره کارشناسی انجام پذیرفته با واقعیتهای ملموس جامعه ▪کمرنگ شدن استنادات کارشناسی در بررسی ها تا جایی که بحث تعدیل اجاره بها را به یک امر محاسباتی ساده تنزل خواهد داد 2⃣تعیین اجاره بهای سهم مالکانه ی ملک در این روش واقعیتهای روز ارزیابی ، بهای سهم مالکانه ی موجر ، اجاره ی املاک مشابه و آیتم های مؤثر دیگر مد نظر بوده و به عبارتی سابقه ی اجاره های قبلی در نظر گرفته نخواهد شد یا بسیار کمرنگ خواهد بود . محاسن : ▪استناد به آیتمهای کارشناسی و تخصص کارشناسان ▪احقاق حقوق موجرین در ارزش سرمایه ی ایشان که ناشی از حقوق مالکانه ی مربوطه است ▪نزدیک شدن اعداد اعلامی با واقعیتهای روز معایب : اثرات روانی زیاد در ازدیاد اجاره بهای واحدها و بالتبع آن تورم مستند بودن اعداد به بررسی های کارشناسی که ممکن است بعضاً با نادیده گرفتن برخی آیتمها انجام پذیرد جمع بندی : با در نظر گرفتن کلیه ی موارد فوق ، برداشت اینجانب به شرح زیر به استحضار میرسد : اذعان قریب به اتفاق همکاران مبنی بر تضییع حقوق موجرین در روش فعلی اعتقاد به جبران مافات در حداقل زمان ممکنه و با کمترین آسیب احتمالی چنانچه دو آیتم فوق مورد تأیید باشد ، به نظر تنها راه حل ممکن محاسبه ی اجاره بهای تعدیل شده به هر دو روش و سعی در نزدیک شدن به واقعیت ، در کوتاه مدت و نه البته بصورت یک مرحله ای خواهد بود مهندس احمدی #تعديل_اجاره_بها #روشهاى_تعديل قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر بر حسب تاریخ تصویب 1- قانون راجع به تعدیل مال الاجاره ها مصوب 1317/10/1 2-آیین نامه قانون تعدیل مال الاجاره و مستغلات مصوب 1324/7/25 3-قانون روابط مالک و مستاخر مصوب 1339/3/10 4-قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها مصوب 1352/11/29 5-قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356/5/2 6- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362/2/13 7- دستورالعمل اجرایی تبصره 3 ماده 14 قانون مصوب جلسه 445 مورخ 1362/7/19 شورای عالی قضایی 8-آیین نامه ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب 1363/4/6 هیات وزیران 9-قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1365/8/15 10-قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1365/8/21 11-مصوبه مجمع تشخیص مصلت نظام در خصوص حق کسب یا پیشه یا تجارت مصوب 1369/10/25 12-قانون تمدید و اصلاح تبصره های 3 و 4 ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1371/8/10 13-قانون الحاق یک بند به عنوان بند ج و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر به مستاجر مصوب 1372/11/24 13-قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376/5/26 14-قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای استیجاری مصوب 1377/3/24 15- آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر 1376 هیات وزیران مصوب 1378/2/19 16-آیین نامه شرایط متقاضیان واحدهای استیجاری مصوب 1378/7/28 هیات وزیران ▫کارشناسان رسمی ساختمان ضرایب قراردادها: ضرایبی که ممکن است به یک قرارداد اعمال شود عبارتند از: ضریب بالاسری قیمت های مندرج در فهرست بها شامل دستمزد، نیروی انسانی، قیمت مصالح، هزینه استهلاک ابزار کار و ماشین آلات و به عبارتی هزینه های مستقیم کار است و هزینه های کارکنان فنی، اداری و مالی پیمانکار و هزینه ضمانت نامه ها منظور نشده است. در طرح های عمرانی 1.3 و در طرح های غیر عمرانی 1.43 را به عنوان ضریب بالاسری در نظر می گیرند که این دو ضریب به دو قسمت ضریب بالاسری عمومی (هزینه وسایل نقلیه دفتر مرکزی، دستمزد نیروی انسانی، سرمایه گذاری یا اجاره دفتر مرکزی نگهداری و استهلاک وسایل و...) و ضریب بالاسری کار ( هزینه تنخواه گردان، هزینه ناشی از قسمت حسن انجام کار هزینه صندوق کارآموزی، هزینه ضمانت نامه حسن انجام کار و..) تقسیم می شود. ضریب منطقه ای نرخ های فهرست بها برای کار در تهران است و لذا مناطق دیگر ضرایب مخصوص به خود را دارند. ضریب طبقات قیمت های فهرست بها جهت کار در طبقه همکف و زیر همکف است برای کار در طبقات بالاتر از همکف و پایین تر از زیر همکف ضریبی در نظر گرفته می شود. ضریب تعدیل آحاد بها برای قراردادهای زیر بنایی ضریب مربوط به تعدیل مابه التفاوت نرخ آهن آلات و سیمان در قراردادهای زیر بنایی در قراردادهایی که به صورت تامین مصالح منعقد می شود در صورت افزایش یا کاهش نرخ سیمان یا آهن آلات ضریبی جهت تعدیل قیمت قرارداد در نظر گرفته می شود. ضریب ارتفاع قیمت های فهرست بها برای کار تا ارتفاع سه و نیم متری تدوین شده است و برای کار در ارتفاعات بالاتر ضریبی در نظر گرفته می شود. ضریب پیمان ضریب پیشنهادی پیمانکار که این ضریب در قالب دو اصطلاح پلوس (افزایش) و مینوس (کاهش) تعریف می شوند.