تعیین ارزش عادله ملک بر اساس هدف ارزیابی

تعیین ارزش عادله ملک بر اساس هدف ارزیابی بختیار سید نظامی، کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق در کارشناسی املاک، به‌ویژه در مورد املاک کلنگی مسکونی گاه شاهد یک نوع تضاد در نتایج حاصل از روش‌های ارزیابی هستیم به گونه‌ای که ارزش زمین در حالت خام، بسیار بالاتر از ارزش مجموع واحدهای مسکونی شامل اعیان و قدرالسهم از عرصه بر اساس قیمت روز املاک با سن مشابه است. در این حالت کارشناس ابتدا باید هدف دقیق از ارزیابی را درک کند و سپس بر همان اساس، روش متناسب قیمت‌گذاری را انتخاب کند. استفاده از یک روش بدون توجه به هدف از ارزیابی ممکن است منجر به خطای فاحش شود. این امر بدان معنی است که تفاوت در نتایج ارزیابی بر اساس هدف از ارزیابی امری واضح و پذیرفته‌شده است و نباید انتظار داشت که دو روش با اهداف متفاوت، منتهی به نتایج یکسانی شوند و هر روش در جایگاه خود کاربرد دارد.برای درک بهتر تضاد مورد اشاره، به مثال تحلیلی زیر توجه کنید: فرض کنید یک ساختمان مسکونی دو طبقه بر روی یک قطعه زمین مسکونی ۵۷۰ متر مربعی دارای ۴ واحد ۱۱۰ متر مربعی مسکونی با قدمت ۲۵ سال وجود دارد. بر اساس بررسی‌های میدانی کارشناس، ارزش قیمت زمین خام و بیاض در محل از قرار هر مترمربع ۹۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان می‌باشد و قیمت هر مترمربع از واحد ۲۵ ساله ۴۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است. ارزش کل ملک بر اساس استفاده فعلی (روش مقایسه معاملات): ۴x۱۱۰x ۴۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۱۷,۶۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ارزش کل ملک بر اساس پتانسیل توسعه (زمین خام): ۵۷۰x۹۰٫۰۰۰٫۰۰۰=۵۱٫۳۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تفاوت فاحش بین ۱۷٬۶۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و ۵۱٬۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان، نشان‌دهنده لزوم انتخاب دقیق روش قیمت‌گذاری بر اساس هدف است. ▪اصل تفکیک ارزش‌ها: زمین، بنا و بالاترین و بهترین کاربرد (HBU) تضاد اصلی ارزیابی در این املاک ناشی از وجود دو مسیر ارزش گذاری کاملاً متفاوت است: الف) ارزش سرمایه‌گذاری (پتانسیل توسعه) این ارزش بر اساس بالاترین و بهترین کاربرد (Highest and Best Use - HBU) ملک تعیین می‌شود. در این حالت، ارزش زمین (عرصه) معیار اصلی است و بنای موجود به عنوان یک هزینه (اثر منفی وجود اعیانی) در نظر گرفته می‌شود. ب) ارزش استفاده فعلی (سکونت)این ارزش بر اساس وضعیت موجود بنا تعیین می‌شود. ملک صرفاً برای سکونت و استفاده فعلی ارزش‌گذاری می‌شود و پتانسیل ساخت نادیده گرفته می‌شود. در این حالت، ارزش واحد بر اساس معاملات مشابه آپارتمان‌های قدیمی، معیار اصلی است. ▪روش‌های ارزیابی بر اساس هدف ۱-اگر هدف، فروش به سازنده یا مزایده کل ساختمان باشد، روش قدرالسهم تعدیل‌شده (HBU) انتخاب می‌شود. ۲-اگر هدف، فروش به خریدار واحد یا تعیین وثیقه و موارد مشابه باشد، روش ارزش‌گذاری هر واحد در بازار و بر اساس مقایسه معاملات انتخاب می‌شود. توضیحی بر روش ارزش قدرالسهم تعدیل‌شده (در صورت قصد توسعه یا مزایده) اگر هدف ارزیابی، فروش به سرمایه‌گذار یا مزایده‌ای باشد که خریدار در آن به دنبال پتانسیل زمین است، روش قدرالسهم تعدیل‌شده روش صحیح است. فرآیند ارزیابی قطعی: ۱-محاسبه قدرالسهم تئوریک (سقف ارزش): این مبلغ از ضرب سهم هر واحد از زمین در قیمت هر متر مربع زمین خام به دست می‌آید. ۲-اعمال کسورات عملیاتی و حقوقی (اثر منفی وجود واحدها با مالکین مختلف): هزینه تخریب: کسر مبلغ برآورد شده بابت تخریب بنای موجود. ضریب شکست ناشی از تجمیع: اعمال ضریب کاهش قابل توجه به دلیل ریسک حقوقی. معمولاً این ضریب بین ۳۰ تا ۵۰ درصد به دلیل عدم قطعیت همکاری مالکان دیگر و ریسک عدم توافق و سایر مشکلات حقوقی انتخاب می شود. ▪تحلیل مقایسه‌ای با استفاده از مثال مقدمه، ارزیابی برای دو هدف متفاوت مقایسه می‌شود: الف) ارزیابی با هدف توسعه (روش HBU) این روش ارزش ملک را بر اساس پتانسیل ساخت‌وساز می‌سنجد و برای فروش به سازنده صحیح است. قدرالسهم تئوریک: ارزش سهم زمین هر واحد، پیش از اعمال کسورات، ۱۲,۸۲۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان محاسبه می‌شود. کسورات: هزینه‌های تخریب بنا (۴۴,۰۰۰,۰۰۰ تومان) و ریسک حقوقی و عدم توافق (ضریب شکست ۳۵ درصد معادل ۴,۴۸۸,۷۵۰,۰۰۰ تومان) از سقف ارزش کسر می‌گردد. بنابراین ارزش عادله واحد ۸,۲۹۲,۲۵۰,۰۰۰ تومان خواهد شد. ب) ارزیابی بدون هدف سرمایه گذاری و توسعه آتی (روش استفاده فعلی) این روش ارزش ملک را بر اساس وضعیت موجود برای سکونت می‌سنجد و برای فروش به مصرف‌کننده صحیح است. ارزش واحد (مبنا): ارزش اولیه بنا بر اساس قیمت بازار آپارتمان‌های مشابه ۴,۴۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان است. تعدیل بابت پشتوانه زمین: یک تعدیل مثبت جزئی (مثلاً ۵ درصد، معادل ۲۲۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان) بابت مالکیت سهم زمین گران‌قیمت اعمال می‌گردد. ارزش نهایی: بنابراین ارزش عادله واحد برای سکونت یا وثیقه و موارد مشابه ۴,۶۲۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان خواهد شد. ادامه مطلب را در بخش comment مطالعه فرمایید. #روش_های_ارزیابی 5 comments 5 5 1