دکترین
تفاوت «تعیین اجاره‌بها» و «تعدیل اجاره‌بها» در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶
تفاوت «تعیین اجاره‌بها» و «تعدیل اجاره‌بها» در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶
بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق
در دعاوی مربوط به اماکن مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، گاه اصطلاحات «تعیین اجاره‌بها» و «تعدیل اجاره‌بها» به جای یکدیگر به کار می‌روند؛ در حالی که این دو نهاد حقوقی، ماهیت، شرایط و آثار متفاوتی دارند.
نشست قضایی مورخ ۱۳۸۹/۰۸/۰۲ ساوه، به تبیین این تفاوت پرداخته و نکات ارزشمندی را در این خصوص بیان نموده است.
▪ تعیین اجاره‌بها چیست؟
تعیین اجاره‌بها ناظر به مواردی است که اساساً اجاره‌بها بین طرفین تعیین نشده باشد یا در میزان آن اختلاف وجود داشته باشد.
به عبارت دیگر، در مواردی که اجاره‌بها اعم از کتبی یا شفاهی مشخص نشده یا قابل احراز نباشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس، برای نخستین بار میزان اجاره‌بها را تعیین می‌کند.
بر اساس نظر هیئت عالی، این تعیین اجاره‌بها در صورت مطالبه می‌تواند به تاریخ شروع تصرفات استیجاری نیز تسری یابد.
▪تعدیل اجاره‌بها چیست؟
تعدیل اجاره‌بها زمانی مطرح می‌شود که اجاره‌بهای مشخصی قبلاً وجود داشته باشد و یکی از طرفین، به استناد تغییر شرایط اقتصادی و ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست افزایش یا کاهش آن را مطرح نماید.
بنابراین، تعدیل همواره مسبوق به وجود اجاره‌بهای معین است و بدون وجود اجرت‌المسمی، اساساً بحث تعدیل منتفی خواهد بود.
▪شرایط قانونی طرح دعوای تعدیل
مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، طرح دعوای تعدیل منوط به تحقق شرایط زیر است:
▫ انقضای مدت اجاره؛
▫ سپری شدن سه سال کامل از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در آخرین حکم قطعی تعیین یا تعدیل اجاره‌بها؛
▫ استناد به ترقی یا تنزل هزینه زندگی.
▪آیا تعدیل اجاره‌بها بر اساس شاخص بانک مرکزی انجام می‌شود؟
یکی از نکات مهم نشست قضایی ساوه آن است که هیئت عالی و قضات شرکت‌کننده تصریح کرده‌اند که پس از اصلاح ماده ۴ قانون در سال ۱۳۵۸، تعدیل اجاره‌بها دیگر مبتنی بر فرمول مشخص شاخص بانک مرکزی نیست.
در نظام فعلی، ملاک اصلی، «نظر کارشناس» است؛ مشروط بر آنکه نظریه کارشناسی با اوضاع و احوال مسلم پرونده انطباق داشته باشد.
به بیان دیگر، کارشناس نمی‌تواند صرفاً با اعمال درصدی از شاخص تورم، اجاره‌بها را تعیین کند؛ بلکه باید مجموعه عوامل مؤثر بر ارزش اجاری ملک را مورد ارزیابی قرار دهد.
▪عوامل مؤثر در تعیین و تعدیل اجاره‌بها
بر اساس این نشست قضایی، از جمله عواملی که می‌تواند در تعیین نرخ عادله روز مؤثر باشد عبارت‌اند از:
▫ عرف محل؛
▫ موقعیت و مرغوبیت ملک؛
▫ نوع استفاده و کاربری مورد اجاره؛
▫ مساحت و ویژگی‌های فیزیکی ملک؛
▫ وضعیت بازار اجاره در منطقه؛
▫ و سایر اوضاع و احوال مؤثر در پرونده.
بدیهی است که نرخ تورم نیز می‌تواند یکی از عوامل مؤثر باشد، اما به تنهایی معیار تعیین یا تعدیل اجاره‌بها محسوب نمی‌شود.
▪نکات آموزشی برای کارشناسان رسمی
۱- پیش از شروع ارزیابی، کارشناس باید مشخص نماید که موضوع ارجاع «تعیین اجاره‌بها» است یا «تعدیل اجاره‌بها»؛ زیرا این دو نهاد از حیث مبانی حقوقی متفاوت‌اند.
۲- در دعوای تعدیل، وجود اجاره‌بهای سابق و رعایت شرایط مقرر در ماده ۴ قانون، از ارکان اساسی دعوا است.
۳- پس از اصلاح ماده ۴ در سال ۱۳۵۸، تعدیل اجاره‌بها دیگر صرفاً بر اساس شاخص تورم انجام نمی‌شود.
۴- نظریه کارشناسی باید مستند، مستدل و منطبق با اوضاع و احوال خاص هر پرونده باشد؛ زیرا دادگاه صرفاً در صورت احراز انطباق نظریه با واقعیات پرونده به آن ترتیب اثر خواهد داد.
نشست قضایی ساوه یادآور این نکته مهم است که در نظام حقوقی کنونی، تعیین و تعدیل اجاره‌بها دو نهاد مستقل با آثار متفاوت هست و تشخیص صحیح هر یک، مقدمه ضروری ارزیابی کارشناسی است.
1 comment
2
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.