دکترین
تفاوت غبن فاحش و افحش
مقدمه
تفاوت غبن فاحش و افحش
یکی از موارد شکایت بر علیه کارشناسان رسمی دادگستری به دلیل و با عنوان اختلاف فاحش می باشد. در تعریف اختلاف فاحش نظریات اندکی موجود است. رای زیر از شعبه 3 دیوان عالی کشور می تواند در روشن نمودن موضوع کمک نماید.
در عقد بیع، غبن فاحش #خمس_قیمت (یک پنجم) و بنا به فتاوی معتبر در مواردی #عشر_قیمت (یک دهم) است و فراتر از این مشمول غبن افحش میشود و با شرط سقوط خیار غبن فاحش، غبن افحش ساقط نمیشود.
تفاوت غبن فاحش و افحش
خلاصه جریان پرونده و رأی شعبه دیوان عالی کشور در لینک زیر:
کانال خبری تحلیلی کارشناسان رسمی دادگستری
با سلام
شخصی دو مغازه هر کدام به ابعاد 4×3 متر و مساحت 12 متر مربع در مجاورت یکدیگر در بازار زرگرهای کرمانشاه دارد
تمامی مشخصات این دو مغازه یکسان است
سال 1360 مغازه شماره یک را به اکبر آقا اجاره می دهد ( فقط احاره ، بدون سرقفلی یا رهن یا پول پیش یا ودیعه و یا هر عنوان دیگری ) و مغازه ی شماره ی دو در اختیار مالک بوده و هر دو مغازه بعنوان طلا فروشی دائر بوده لست
بعد از چند ماه ( در همان سال 1360) ، مالک این دو مغازه به اتهام اینکه ساواکی یا همدست ساواک بوده است به خارج از کشور می رود و مغازه ی شماره یک همچنان در اختیار اکبر اقا بوده و اجاره ی هر ماهه را بطور منظم تا به امروز به خساب صندوق ثبت واریز کرده است
حال پس از ۴۱ سال تنها فرزند مالک از خارج برگشته است
مغازه ی شماره ی ۲ را که تا سال ۶۰ در اختیار پدر بوده و بعد از آن تا به امروز تعطیل و قفل بوده را در اختیار می گیرد
حال جهت در اختیار گرفتن مغاره ی شماره یک که در اختیار اکبر آقا می باشد ، دادخواستی به دادگاه جهت تخلیه و باز پسگیری مغازه داده است
دادگاه کارشناس تعین نموده است که مبلغ حق کسب و پیشه و‌تجارت اکبر آقا را به مدت ۴۱ سال فعالیتش در این مغازه محاسبه نماید
سوال وارث مالک اینست که
در حال حاضر ارزش سرقفلی این دو مغازه ، چه مغازه ی شماره یک که در اختیار اکبر آقا بوده و این ۴۱ سال دائر و کلی درآمد داشته و زندگی خود را از درآمد آن گذرانده ، و چه معازه ی شماره دو که این ۴۱ سال تعطیل بوده است ، هر یک به ارزش 10 میلیارد تومان می باشد ، ( هم اینک ارزش سرقفلی این دو‌مغازه برابر است )
چرا من باید مبلغی را به اکبر آقا بدهم که مغازه ام را پس بگیرم ؟ حتی اگر یک‌میلیون تومان هم به ایشان بدهم ، یعنی آن یک میلیون تومان از ارزش معازه ی شماره یک ، برای من کم شده است ، و فعالیت این مدت اکبر آقا در این مغازه نه تنها برای من ارزش افزوده ای نداشته بلکه هزینه ای هم ب ای من ایجاد کرده است پس اگر مغازه ی شماره یک هم مثل مغازه ی شماره ی دو تعطیل بود ، ارزشش برای من بیشتر بود ( مبلغی بعنوان حق کسب و پیشه پرداخت نمی کردم که مغازه ام را پس بگیرم )
در برررسی و بازدید میدانی از این مغازه ها کارشناس به وضوح در میابد که در بازار زرگرها چیزی بنام مشتری مداری مستاجر که موجب ایجاد ارزش مضاعف معاره ها شده باشد ، وجود ندارد
نظر شما کارشناس عزیرچیست ؟
با در نظر گرفتن ارزش سرقفلی هر یک از این مغازه ها به نرخ روز به مبلغ 10 میلیارد تومان ، و بفرض اینکه قاضی پرونده این سوال را از کارشناس پرسیده باشد که آیا حق کسب و پیشه و تجارت به اکبر آقا ( مستاحر مغازه شماره یک به مدت ۴۱ سال ) تعلق خواهد گرفت ؟
در صورت مثبت بودن پاسخ ، مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را طبق تعریف آن محاسبه نمایید .
به نظر شما چه مبلغی خواهد بود؟
با تشکر
فرامرز قنبری
کارشناس راه و ساختمان
کاتون کرمانشاه
سئوالات مطروحه در خصوص سرقفلی و حق کسب و پیشه:
#سرقفلی
#حق_کسب_پیشه
سرقفلی وجه است یا حق است؟
آیا چیزی که بین عامه مردم مرسوم است وعرفا بعنوان خرید و فروش سرقفلی نام دارد سرقفلی است؟
آیا قانونگذار از معنای عرف سرقفلی تبعیت میکند؟
آیا سرقفلی یک عقد اجاره ساده است یا یک بیع است؟ نظر قانونگذار در این خصوص چیست؟
آیا بغیر از سرقفلی بعنوان وجهی که مستاجر به مالک و یا مستاجر ثانی به مستاجر اول (در صورت داشتن حق انتقال) پرداخت می نماید ماده۶ ق ر م م ۷۶ و یا سرقفلی بعنوان اسقاط شروط ضمن عقد اجاره مواد ۷ و ۸ ق ر م م ۷۶ ، سرقفلی دیگری وجود دارد؟
نظرتان در مورد سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه در قراردادهای مشمول ق ر م م ۵۶ چیست؟
آیا ممکن است ارزش حقوق مکتسبه مستاجر( سرقفلی و حق کسب و پیشه و...) باضافه حقوق مالکانه از ارزش کل ملک تجاری (حق مالکیت) بیشتر باشد اگر جواب مثبت است، در چه صورت؟
آیا وجود توامان سرقفلی و حق کسب و پیشه در یک ملک تجاری امکانپذیر است؟
به عبارتی آیا محاسبه سرقفلی برای مستاجری که هیچگونه پرداخت وجهی از این بابت به مالک نداشته متصور است؟
و یا آیا محاسبه حق کسب و پیشه برای ملکی که مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت نموده با توجه به استمرار فعالیت تجاری امکانپذیر می باشد؟
چنانچه مبلغ پرداختی مستاجر به مالک تحت عنوان سرقفلی از قیمت روز سرقفلی کمتر بوده آیا حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق میگیرد؟
نحوه تعدیل اجاره بهاء در هرکدام از شرایط فوق در صورت نیاز به تعدیل به چه صورت می باشد؟
بعبارتی نسبت رابطه استیجاری بین مالک و مستاجر در تعدیل اجاره بهاء چه تاثیری دارد؟
آیا تعدیل اجاره بهاء توسط کارشناس بدون در نظر گرفتن رابطه استیجاری ( نوع و قدمت بنا ، مدت اجاره ، موقعیت ملک ، نوع شغل ، مساحت بنا ، عرف محل ، پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی ، میزان اجاره بهای پرداختی فعلی و سنوات قبلی و سال آخرین تعدیل ) امکانپذیر است؟
مفهوم تعدیل اجاره بهاء به نرخ عادله روز در ماده ۴ قانون ر م م سال ۱۳۵۶ چیست ؟
چنانچه پس از طی سالها از قرارداد اجاره و گذشت چندین سال از مدت قراردادموجر نسبت به تعدیل اجاره بها اقدام ننموده باشد ملاک تعدیل آخرین اجاره بهای پرداختی است یا آخرین تعدیل؟
میزان اجاره بهای پرداختی مستاجر به مالک چه تاثیری در تعیین حق کسب و پیشه دارد؟
شغل و رونق تجاری ؛ نوع شغل و تعداد شغل های مشابه و میزان درآمد و حسن شهرت مستاجر چه تاثیری در محاسبه حق کسب و پیشه دارد؟
اگر شغلی در سابق دارای رونق کسبی فراوان بوده و حال از رونق افتاده آیا ملاک حال است یا گذشته و یا تلفیقی از آنها ؟
مخارج انجام شده مستاجر برای بهبود محل کسب چه میزان تاثیر در محاسبه حق کسب و پیشه دارد؟
موقعیت و مرغوبیت محل کسب که یک آیتم مشترک در محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد به چه میزان در تعیین حق کسب و پیشه موثر است؟
رابطه طول مدت فعالیت تجاری و استمرار یک شغل و یا تغییر شغل با حق کسب و پیشه چیست؟
آیا تعطیلی محل کسب بمنزله زایل شدن حق کسب و پیشه است اگر پاسخ مثبت است تا چه مدت تعطیلی باعث زایل و یا کم شدن حق کسب و پیشه میگردد؟
آیا نصف کردن حق کسب و پیشه ناشی از واگذاری بغیر مستاجر از وظایف کارشناس است؟
حد و مرز تعدی یا تجاوز از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری و تفریط یا ترک الزام قراردادی یا عرفی نسبت به مال یا حق دیگری کدام است؟
مصداق های تعدی و تفریط چیست؟ آیا کارشناس مجاز به اظهار نظر در خصوص وقوع و یا عدم وقوع تعدی یا تفریط می باشد؟
آیا صفر محاسبه نمودن یا عدم محاسبه حق کسب و پیشه بعلت عدم پرداخت اجاره بهاء و یا تعدی و تفریط مستاجر از وظایف کارشناس است؟
دخل و تصرف مستاجر بعنوان تعمیر و تزئین تا چه میزان است؟
آیا زوال حق کسب و پیشه بعلت تغییر شغل از وظایف کارشناس است؟
آیا برگشتن به شغل قبلی موجب عدم زوال حق کسب و پیشه می باشد؟
آیا در تخلیه ملک تجاری به عناوین : رفع نیاز شخصی ، احداث ساختمان جدید و بمنظور سکونت ، کل مبلغ حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق میگیرد؟
عوامل افزاینده و کاهنده حق کسب و پیشه چیست؟
چه شروطی در عقد اجاره باعث افزایش و یا کاهش محاسبه میزان حق کسب و پیشه میگردد؟
آیا شروط ضمن عقد اجاره مانند : شرط حق انتقال بغیر ، شرط حق تغییر شغل و شرط حق تغییرات در محل کسب ، در ارائه نظریه کارشناسی موثر است؟
آیا سرقفلی و یا حق کسب و پیشه قابل زوال است؟
آیا سرقفلی و یا حق کسب و پیشه قابل توثیق است؟
آیا سرقفلی یا حق کسب و پیشه تابعی از ارزش ملک است؟ آیا با هم رابطه ای دارند؟
آیا غیر شرعی بودن حق کسب و پیشه در نظریه کارشناسی که برای تعین میزان آن انتخاب شده است موثر است؟
مهندس عبدالرضا نوری
استفتاء از مدیر کل حقوقی قوه قضائیه در خصوص معیار تفکیک حق انتفاع (عُمری) از مالکیت و ملاک ارزیابی اینگونه املاک
قابل توجه کارشناسان رسمی راه و ساختمان
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
نحوه کارشناسی حق عمری
استعلام:
مالکیت یک باب منزل مسکونی توسط پدر خانواده به فرزندش منتقل شده و حق انتفاع آن را مادام العمر براي خود محفوظ داشته است. پس از مدیون شدن فرزند و توقیف آن توسط طلبکار در اجراي احکام مدنی، موضوع به کارشناسی ارجاع شده است. با توجه به این که ملاك و معیار مشخصی جهت تفکیک حق انتفاع عمري از مالکیت در مقایسه با حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی وجود ندارد و در عرف و بازار نیز این گونه املاك به ندرت مورد
معامله قرار میگیرد، ارزیابی این گونه املاك چیست؟
بازگشت به استعلام شماره 000/174/98376/س مورخ 1398/03/25 به شماره ثبت وارده 483 مورخ 1398/04/02، نظریه مشورتی کمیسیون قوانین مدنی این اداره کل به شرح زیر اعلام میگردد:
اولا، وفق ماده 40 قانون مدنی حق انتفاع حقی است که به موجب آن، شخص میتواند از مالی که عین آن ملک دیگري است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند؛
ثانیا، به موجب ماده 53 این قانون انتقال عین موضوع حق انتفاع موجب بطلان حق مذکور نمیشود و چنین انتقالی با حفظ حقوق منتفع فاقد منع قانونی است؛
ثالثا، #کارشناس_رسمی_دادگستري در مقام ارزیابی اینگونه املاك باید بدوا ارزش ملک را به نحو اطلاق و بدون لحاظ حق انتفاع منتفع برآورد نماید و سپس ارزش حق انتفاع را بر اساس پیشبینی حق عمري حسب مورد به مدت عمر مالک، منتفع و یا ثالث، مدتی که چنین فردي با مشخصات سنی وي عادتا زنده میماند و همچنین دیگر موارد نظیر استیلا یا عدم استیلا و تصرف یا عدم تصرف در عین مال و ارزش منفعت موضوع حق برآورد کند و میزان برآورد شده را از ارزش ملک کسر نموده و ارزش ملک با لحاظ حق انتفاع را بر این اساس اعلام نماید.
تاریخ نظریه : 1398/08/28
شماره نظریه : 7/98/483
شماره پرونده: 483-100-98 ح
⁉کارشناسان رسمی جهت ارزیابی املاک با حق عمری چه ملاک یا ملاک هایی را باید مورد توجه قرار دهند؟
استعلام کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان اصفهان از مدیر کل حقوقی قوه قضائیه و پاسخ آن
#حق_عمری
در پاسخ مدیر کل حقوقی قوه قضائیه به نامه کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان اصفهان پیش بینی تخمین عمر باقی مانده فرد منتفع از حق عمری به کارشناس محول شده است. اما معیار این تخمین چیست؟
شاید آمار ارائه شده از منابع رسمی بهترین منبع و مرجع در این خصوص باشد
در این ارتباط:
مدیر گروه آمار و اقتصاد وزارت بهداشت گفت:
بر اساس آخرین عددی که مرکز آمار و مراجع جهانی اعلام شده است، امید زندگی در ایرانیان ٧۵.۵ برای هر دو جنس ٧٧ برای زنان و ٧۵ برای مردان است. (۱۵ شهريور ۱۳۹۸ تابناک)
معاون تحقیقات و فناوری وزارت بهداشت:،
در حال حاضر در ایران، امید به زندگی زنان ۸۳ سال و مردان ۷۵ سال است.(۱ آذر ۱۳۹۷ ، ایسنا)
دکتر ایرج حریرچی در گفت‌وگو با ایسنا،
: هم اکنون امید به زندگی زنان ایرانی ۷۸.۴ سال و مردان ایرانی ۷۳.۸ سال است. (۲۰ بهمن ۱۳۹۶ ایسنا)
کارشناسان رسمی راه و ساختمان
نامه دادستان مشهد درخصوص ممنویت نیلینگ در ملک غیر
#ممنوعیت_نیلینگ
مدارک موردنیاز طراحی پایدارسازی گود به روش نیلینگ و انکراژ
همزمان با نقشه های دو
( جهت تسریع در روند اخذ جوازساخت)
براساس ضوابط نظام مهندسی ساختمان، لازمست همزمان با ارسال نقشه های فاز دو، مدارک طراحی پایدارسازی گود به روش نیلینگ و انکراژ (درصورت استفاده از این روش پایدارسازی) شامل موارد زیر را به واحد کنترل نقشه تحویل داده شود و تائید نقشه های سازه پیش نیاز این موضوع نمی باشد.
مدارک مورد نیاز:
1- فایل های طراحی گود با نرم افزارهای ژئوتکنیکی شامل تحلیل پایداری به روش تعادل حدی و تحلیل تغییرشکل به روش المان محدود
2- گزارش کامل از نحوه انجام طراحی (طراحی plate , facing –دوغاب-شاتکریت-نیل-انکر-تای بک) آئین نامه های مورد استفاده در طراحی (پرینت با مهر و امضا)
3- فایل اتوکد نقشه های پایدارسازی
4- گزارش ژئوتکنیک (پرینت با مهر و امضا)
5- گزارش طراحی زهکش ها (پرینت با مهر و امضا)
6- گزارش کامل و پلان از وضعیت همجواری ها و چاه ها و قنات های منطقه، ممهور به مهر محاسب پروژه (پرینت)
7- ارائه یکسری از نقشه ها در قطع A4 ممهور به مهر و امضای شرکت طراح سیستم پایدارسازی
سوالات مهم
1_آیا اجرایِ عملیات نیلینگ توسط مالک ِملک همجوار در زیر ملک دیگری بدون اجازة مالک ملک، میتواند جرم تصرف عدوانی محسوب شود؟
2_اگر عملیات نیلینگ خاتمه یابد و کار ساختِ ساختمان پایان یابد، رویة قضایی در این خصوص چگونه عمل می کند؟
3_با توجه به اینکه تصرف عامدانه و در سطح وسیع میباشد و امکان استناد به ماده واحده شورای انقلاب وجود ندارد و محکمه میبایست حکم به خلع ید و قلع و قمع بدهد آیا ممکن است که دادگاه بدلیل تعذر اجرای حکم و اتلاف ثروت، حکم به پرداخت خسارت بدهد؟
نکته : نیلینگ در 90 درصد سازه ها انجام نمی شود و درصورت اجرای نیلینگ، بعضا سازنده از مالکین همجوار رضایتنامه محضری می گیرد. و نیلینگ به هیچ وجه موجب استحکام بنایِ مورد تصرف قرارگرفته، نمی شود بلکه یحتمل موجب تزلزل در فونداسیون و خاک و بنا می شود.
پاسخ سوال اول :نظر اکثریت
آن را جرم تصرف عدوانی می دانند و حتی نظری نیز وجود دارد که آن را هم جرم تصرف عدوانی و هم تخریب می داند.
ماده38- مالكیت زمین مستلزم مالكیت فضای محاذی آن است تا هر كجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین بالجمله مالك حق همه گونه تصرف در هوا و فراز گرفتن دارد مگر آنچه را كه قانون استثناء كرده باشد.
ماده39- هر بنا و درخت كه در روی زمین است و همچنین هر بنا و حفری كه در زیر زمین است ملك مالك آن زمین محسوب میشود مگر اینكه خلاف آن ثابت شود.
ماده 132_کسی نمی تواند در ملک خودتصرفی کندکه مستلزم تضررهمسایه شودمگرتصرفی که بقدرمتعارف وبرای رفع حاجت یارفع ضررازخودباشد.نظر اقلیت
بر فقدان عنصر معنوی و هم چنین عنصر مادی بوده و تبعاً اجرای نیلینگ را جرم نمی دانند .
چون در موضوع مزبور، سازنده با اجرای نیلینگ ، ملک شاکی را از تصرف وی خارجی نکرده است لذا نمی تواند جرم تصرف عدوانی محقق شود.
پاسخ سوال ۲ و ۳ :
در خصوص اینکه با توجه به پایان کار ساختمان و عدم امکان رفع تصرف، بدون تخریب کلِ سازه ممکن نمی باشد آیا محاکم حکم به قلع و قم و تخریب کل سازه را می دهند یا نه ؛ برخی با استناد به مقررات عام مربوط به خلع ید و تصرف عدوانی، قائل به قلع و قمع و تخریب هستند و موضوع را مشمول ماده واحدة مصوب 58 شورای انقلاب نمی دانند.
ولیکن به نظر می رسد بعید است بتوان حکم به تخریب سازه ای پس از تکمیل آن بدلیل اجرای نیلینگ داده شود.
لذا با استناد به قاعدة تلف حکمی یا مسئولیت مدنی، دادگاه می بایست با تعیین کارشناس، میزان خسارت را برآورد و حکم به پرداخت بدهد..
ممنوعیت قانونی انجام نیلینگ
در ملک غیر
نامه شماره 3251/م د مورخ 13/2/1394 جناب آقای صادقی دادستان محترم عمومی و انقلاب مشهد
به ریاست محترم سازمان نظام مهندسی استان خراسان رضوی
جناب آقای رئیسی
سلام علیکم با احترام با عنایت به این که حسب مفاد ماده 38 قانون مدنی، "مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هرکجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و فراز گرفتن دارد مگر آنچه قانون استثناء کرده باشد".
لذا در مواردی که جهت انجام ساخت و ساز نیاز به استفاده از روشهایی مانند نیلینگ و انکرینگ میباشد که ورود به زیر ملک مجاور اجتناب ناپذیر است،
مقتضی است به کلیه عوامل ذیربط از جمله مهندسین ناظر و مالک بدوا صراحتا و سریعا اعلام و ابلاغ فرمایید که قبل از ورود به حریم ملک مجاور اخذ رضایت مالکین آن الزامی است.
والا تصرف مذبور در ملک مجاور تصرف عدوانی محسوب و در صورت شکایت فرد ذی سمت رسیدگی خواهدشد
بقلم:مهندس خزاعی کارشناس دادگستری
#نیلینگ_گودبرداری
نامه دادستان مشهد درخصوص ممنویت نیلینگ در ملک غیر
#ممنوعیت_نیلینگ
روش های پایدارسازی برای عمق های مختلف:
_ 0 تا 7 متر »» سازه نگهبان خرپایی ، نیلنگ
_ 7 تا 15 متر »» نیلینگ ، شمع ، انکر ، مهار متقابل
_ 15 تا 25 متر »» انکر ، مهار متقابل ، دیوار برلنی
_25 متر »» انکر ، دیوار برلنی
موضوع نیلینگ و نظام حقوقی حاکم بر آن:
بازسازی بافتهای فرسوده و انجام عملیات ساختمانی در محلات شهری بخصوص بهنگام گود برداری مستلزم رعایت ضوابط ایمنی و فنی است. . مهندسان ، برای پیشگیری از ویرانی و صدمه به ساختمانهای مجاور ، روشی را ابداع کرده اند که نیلینگ نامیده می شود .
نیلینگ ديواره‌ها به معناي:
تسليح برجاي خاك موجود با نصب ميلگردهاي فولادي نزديك به هم (Nail) در يك سطح شيبدار با شيب ملايمي در حدود 10 تا 20 درجه در زير سطح افق يا در محل گودبرداري و با اجراي از بالا به پايين مي‌باشد.
با اجرای این روش میله های فولادی در قسمت زیرین املاک مجاور قرار می گیرد و خطر ریزش آن را منتفی می سازد. با این وجود آیا اذن مالک مجاور برای انجام این عملیات ضروری نیست؟
پرونده هایی در این رابطه در دادگستری مطرح شده است و هنوز رویه قضایی در این رابطه شکل مشخصی به خود نگرفته است.
استناد به قاعده احسان و لزوم رعایت همبستگی اجتماعی قانع کننده نیست
بر اساس قاعده تسلیط و ماده 38 قانون مدنی که مقرر می دارد: " مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هرکجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین..." سازنده و مجری عملیات به رفع تصرف ملزم می شود .
البته در برخی موارد که نیلینگ زمینه کاهش قیمت و ورود زیان به ملک مجاور را فراهم نمی کند و توسل به حقوق مالکانه از طرف صاحب زمین و یا ساختمان مجاور به قصد اضرار به سازندگان بنا انجام می شود
می توان از اصل 40 قانون اساسی بهره جست که بیان می دارد: هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار بغیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.
با این حال ، حق مالکیت در اندیشه های قضایی هنوز بر مدار فرد گرایی باقی مانده و نگرش سنتی به آن در برابر واقعیت های شهرسازی و زندگی متراکم شهری تغییر کرده است
نامه دادستان مشهد درخصوص ممنویت نیلینگ در ملک غیر
موضوع نیلینگ و نظام حقوقی حاکم بر آن:
بازسازی بافتهای فرسوده و انجام عملیات ساختمانی در محلات شهری بخصوص بهنگام گود برداری مستلزم رعایت ضوابط ایمنی و فنی است. . مهندسان ، برای پیشگیری از ویرانی و صدمه به ساختمانهای مجاور ، روشی را ابداع کرده اند که نیلینگ نامیده می شود .
نیلینگ ديواره‌ها به معناي:
تسليح برجاي خاك موجود با نصب ميلگردهاي فولادي نزديك به هم (Nail) در يك سطح شيبدار با شيب ملايمي در حدود 10 تا 20 درجه در زير سطح افق يا در محل گودبرداري و با اجراي از بالا به پايين مي‌باشد.
با اجرای این روش میله های فولادی در قسمت زیرین املاک مجاور قرار می گیرد و خطر ریزش آن را منتفی می سازد. با این وجود آیا اذن مالک مجاور برای انجام این عملیات ضروری نیست؟
پرونده هایی در این رابطه در دادگستری مطرح شده است و هنوز رویه قضایی در این رابطه شکل مشخصی به خود نگرفته است.
استناد به قاعده احسان و لزوم رعایت همبستگی اجتماعی قانع کننده نیست
بر اساس قاعده تسلیط و ماده 38 قانون مدنی که مقرر می دارد: " مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هرکجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین..." سازنده و مجری عملیات به رفع تصرف ملزم می شود .
البته در برخی موارد که نیلینگ زمینه کاهش قیمت و ورود زیان به ملک مجاور را فراهم نمی کند و توسل به حقوق مالکانه از طرف صاحب زمین و یا ساختمان مجاور به قصد اضرار به سازندگان بنا انجام می شود
می توان از اصل 40 قانون اساسی بهره جست که بیان می دارد: هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار بغیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.
با این حال ، حق مالکیت در اندیشه های قضایی هنوز بر مدار فرد گرایی باقی مانده و نگرش سنتی به آن در برابر واقعیت های شهرسازی و زندگی متراکم شهری تغییر نکرده است.
نامه نظام مهندسی به شهرداری تهران درخصوص اخذ رضایت محضری از مالک ملک مجاور جهت نیلینگ و....
بخشنامه مورخ۹۶/۸/۲۹ شهرداری به کلیه مناطق شهرداری تهران درخصوص اخذ رضایت محضری ازمالکین املاک مجاور توسط مالک ملکی که میخواهدنیلینگ نماید
بقلم مهندس خزاعی کارشناس دادگستری
عید ولایت فرخنده باد
سلام و ارادت
▪در اراضی و املاک وقفی پیش شرط تصرف و استیفای منافع توسط اشخاص حقیقی و حقوقی اذن و اجازه ادارات اوقاف و متولیان وقف و واگذاری حقی در این گونه رقبات به اشخاص است .
▪در این واگذاری امکان اعطای حق احداث اعیان با رعایت کاربری مصوب منطقه وجود دارد و متقاضی باید حقوق موقوفه را پرداخت و با نظر کمیسیون مزایده سند اجاره با حق احداث اعیان و یا حق سرقفلی با اشخاص تنظیم میشود و این افراد بعد از احاث اعیان و اخذ پایان کار از شهرداری می توانند از طریق اداره ثبت منطقه و با استناد به ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه ثبت نسبت به اخذ سند مالکیت اعیان اقدام نمایند.
▪پذیره در وقف به چه معناست؟
پذیره وجهی است که به هنگام ایجاد اراضی موقوفه با اعطای تملک اعیان به مستاجر به عنوان پذیره ابتدایی و یا به هنگام انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی حسب مورد به نفع موقوفه با رعایت آیین نامه مربوطه دریافت خواهد شد.
▪پذیره انتقال ناظر بر اعیانی است یا حقوق کسبی؟
مطابق قانون هم پذیره انتقال نسبت به اعیانی داریم و هم نسبت به حقوق کسبی.
مورد اول همان ادامه مقررات ماده یک آیین نامه نحوه پرداخت پذیره است.هر زمان که حق تملک اعیان واگذار می شود و فرد پس از ساخت و ساز اقدام به کسب سند رسمی مالکیت می کند.این فرد حق دارد ملک خود را اجاره دهد یا واگذار کند و موقوفه تنها نسبت به عرصه ملک معنا می شود و نسبت به اعیانی هیچ حقی ندارد.
اگر این فرد قصد انتقال داشته باشد مطابق ماده ٢ ، باید نسبت به پرداخت ۱۵درصد از پذیره انتقال اقدام کند. مبنای این ۱۵ درصد تعیین ارزش ملک و عرصه در زمان انعقاد قرارداد با زمان عقد اجاره که مشخص می شود.
▪شرایط ویژه در عقد قرارداد اجاره موقوفه
هر چند عقد اجاره قراردادی است رضایی اما با این وجود جهت رعایت مصلحت وقف و حفظ موقوفات قواعدی خاص وضع گردیده است. ارکان اصلی شرایط خاص قراداد اجاره موقوفه عبارتند از:
۱- انجام مزایده ٢- دریافت پذیره ٣- دریافت اهدایی ۴- تنظیم سند اجاره ۵- اخذ ضامن معتبر یا وثیقه مناسب از مستاجر ۶- عدم حق واگذاری و انتقال به غیر
برابر ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی مصوب ۱۰/٢/۱٣۶۵ هیات وزیران به منظور رعایت مصلحت وقف و بهره برداری صحیح باید رقبات موقوفه را با توجه به مفاد وقف نامه و قوانین مربوطه و با جلب نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و رعایت شرایط زیر از طریق مزایده به اجاره واگذار نمود.
الف- خسارت احتمالی حتی الامکان به عهده مستاجر می باشد
ب- از مستاجر باید ضامن معتبر و یا وثیقه مناسب برای تادیه حقوق موقوفه و تخلیه و تحویل آن در پایان مدت اخذ شود.
ج- حق انتقال مورد اجاره از طرف مستاجر به غیر حسب مورد موکول به موافقت کتبی متولی و ادارات اوقاف و امور خیریه باشد.
د- مدت اجاره نباید بیشتر از ۱۰ سال باشد مگر با جلب موافقت سازمان
ه- ( اصلاحی ۱۵/۴/۱٣٨۴) از پیشنهاد دهندگان برابر ۱۰ درصد قیمت پایه ای که با نظر کارشناس یا خبره محلی برای انجام مزایده تعیین می شود به عنوان سپرده اخذ شود.
ز- اجاره نامه باید رسمی باشد و در مواردی که تنظیم اجاره نامه رسمی میسر نمی باشد قرارداد تنظیم گردد.
و- حداقل مال الاجاره بر اساس نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و به نرخ عادله روز و سایر شرایط لازم در آگهی مزایده قید گردد.
▪آیین نامه نحوه محاسبه اجاره املاک موقوفه:
ماده٢- اجاره بهای عادله املاک مورد اجاره و متصرفی موقوفه
۱- املاک و مستغلات مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب ۱٣۵۶ بر اساس اجاره بهای قبلی و احتساب درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی است که همه ساله از طرف بانک مرکزی ایران منتشر میگردد.
٢ - در محل‌هایی که قانون موجر و مستأجر اجرا نشده و با درصد شاخص از طرف بانک مرکزی تعیین و اعلام نگردیده اجاره عادله عبارت است از ٨ درصد ارزش معاملاتی عرصه و ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین وتصویب شده یا میشود.
تبصره ۱: تخفیف‌هایی که از نظر مشاع و یا در قید اجاره بودن در فهرست ارزش معاملاتی در نظر گرفته شده است در محاسبه ارزش عرصه یا اعیان مستقل منظور نخواهد شد.
تبصره ٢: در مورد آپارتمانها اجاره‌بهای قسمت‌های اشتراکی نیز با توجه به مقررات قانون تملک آپارتمان نسبت به حصه آپارتمان مورد اجاره محاسبه و منظور‌خواهد شد.
تبصره ٣: نسبت به املاک مزروعی و باغات اعم از شهری و روستایی که فاقد ارزش معاملاتی است میزان اجاره عادله با جلب نظر کارشناس تعیین خواهد شد‌که اجاره برآوردی ۶% ارزش ارزیابی شده خواهد بود.موادِ قانونیِ مستند در این صفحه 2
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.