دکترین
تفاوت «مشاع» و «مشترک» در قانون تملک آپارتمان‌ها
تفاوت «مشاع» و «مشترک» در قانون تملک آپارتمان‌ها
بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق
▪تعریف و تفاوت‌ها و رابطه عموم و خصوص مطلق
در قانون تملک آپارتمان‌ها
همه قسمت‌های مشترک، مشاع هستند، اما همه قسمت‌های مشاع، مشترک نیستند.
یعنی قسمت‌های مشترک همواره در مالکیت مشاع همه مالکان قرار دارند و استفاده از آن‌ها برای همه آزاد است، اما برخی مشاعات ممکن است طبق توافق یا صورت‌جلسه تفکیکی، فقط حق استفاده اختصاصی برای یک یا چند مالک داشته باشند و در زمره مشترکات (که استفاده آن برای همه مالکان آزاد است) قرار نگیرند.
ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها
«قسمت‌های مشترک به قسمت‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که حق استفاده آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نیست و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد. به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود...».
ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی
«قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هرچند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتها عبور نماید».
مصادیق مشترکات: راه‌پله‌ها، آسانسور، پشت‌بام، اسکلت و نمای ساختمان، تأسیسات اصلی، زمین زیر بنا، لابی، راهروها و محوطه‌های عمومی.
مصادیق مشاعات با استفاده اختصاصی
حیاط یا بامی که فقط یک یا چند مالک حق استفاده اختصاصی دارند (مثلاً پشت‌بام یا حیاطی که طبق صورت‌جلسه تفکیکی فقط در اختیار چند واحد قرار گرفته است).
پارکینگی که به صورت مشاع در سند آمده ولی فقط یک یا چند مالک از آن استفاده می‌کنند.
تراسی که استفاده اختصاصی آن برای یک یا چند مالک در صورت‌جلسه تفکیکی یا توافق مالکان ذکر شده است.
انباری یا فضای خدماتی که به صورت مشاع در سند آمده اما فقط چند واحد خاص حق استفاده از آن را دارند.
فضای سبز یا محوطه‌ای که فقط در اختیار ساکنان چند بلوک یا چند واحد خاص قرار دارد.
این موارد معمولاً در صورت‌جلسه تفکیکی، توافق‌نامه مالکان یا اسناد رسمی ساختمان درج می‌شود و از نظر حقوقی، مالکیت همچنان مشاع است اما حق استفاده اختصاصی برای یک یا چند مالک به صورت مشخص تعریف شده است.
▪ افراز در مشترکات و مشاعات
مشترکات
طبق ماده ۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیرقابل تفکیک است و در صورت انتقال قسمت اختصاصی، انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. بنابراین مشترکات ذاتاً غیرقابل افراز هستند و هیچ یک از مالکان نمی‌تواند درخواست تقسیم یا جداسازی این بخش‌ها را داشته باشد.
مشاعات
در آپارتمان‌هایی که تحت شمول قانون تملک آپارتمان‌ها هستند، اصل بر غیرقابل افراز بودن مشاعات است.
موارد استثنایی افراز مشاعات در آپارتمان‌ها
ساختمان‌های دو یا چند طبقه با واحدهای مستقل مشابه که هر طبقه یا واحد کاملاً مستقل و دارای دسترسی، تأسیسات و امکانات جداگانه باشد و امکان تقسیم عملی و حقوقی وجود داشته باشد.
آپارتمان‌هایی که به صورت مشاعی ساخته شده‌اند و امکان تبدیل آن‌ها به دو یا چند واحد مستقل با رعایت مقررات وجود دارد.
زمین یا حیاط مشاعی که هنوز به واحدهای آپارتمانی تبدیل نشده و قابلیت تقسیم فیزیکی و قانونی بدون لطمه به حقوق شرکا را دارد.
در سایر موارد، به ویژه در آپارتمان‌های تکمیل‌شده شهری با مشاعات اساسی، افراز مشاعات ممکن نیست و این بخش‌ها باید به صورت مشاع باقی بمانند.
▪مسئولیت و هزینه‌های نگهداری
مشترکات
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، هزینه‌های نگهداری، تعمیر و خدمات مشترکات باید بین همه مالکان و معمولاً به نسبت سهم اختصاصی هر واحد تقسیم شود.
مشاعات با استفاده اختصاصی
اگر استفاده از بخشی از مشاعات به صورت اختصاصی در اختیار یک یا چند مالک قرار گیرد، هزینه نگهداری و تعمیرات آن بخش به طور کامل بر عهده دارنده یا دارندگان حق استفاده اختصاصی است، مگر اینکه توافق دیگری شده باشد یا در اساسنامه ساختمان ترتیب خاصی پیش‌بینی شده باشد.
▪ مسئولیت خسارت
اگر خسارت ناشی از استفاده نادرست یا قصور مالک یا مالکان دارای حق استفاده اختصاصی باشد (مثلاً عدم مراقبت یا نگهداری نامناسب)، مسئولیت جبران خسارت و رفع عیب به طور کامل بر عهده همان مالک یا مالکان است.
اگر منشأ خسارت، فرسودگی طبیعی، عیب ساخت یا نقص در تأسیسات اصلی ساختمان باشد (که مسئولیت نگهداری آن بر عهده همه مالکان است)، مسئولیت جبران خسارت و هزینه رفع عیب بر عهده همه مالکان به نسبت سهم اختصاصی‌شان خواهد بود.
ادامه مطلب را در بخش comment مطالعه فرمایید.
پیشنهاد جهت مطالعه
قابلیت دخل و تصرف حقوقی در مشاعات و مشترکات آپارتمان‌ها
2 comments
9
4
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.