دکترین
تقسیم هزینه مشاعات در ساختمان‌های تجاری-مسکونی
تقسیم هزینه مشاعات در ساختمان‌های تجاری-مسکونی
بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق
طرح مسئله
در یک ساختمان که دارای واحدهای تجاری در طبقه همکف و واحدهای مسکونی در طبقات بالا است، یک پرسش کلیدی مطرح می‌شود: اگر هزینه‌ای برای مشاعات (مانند نمای ساختمان) ایجاد شود، روش تقسیم آن بین واحدهای تجاری و مسکونی چگونه است؟ آیا می‌توان از قانون تملک آپارتمان‌ها برای این گونه ساختمان‌ها استفاده کرد و مبنای تقسیم هزینه چیست؟
پاسخ مستند
بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، تقسیم هزینه‌ها در ساختمان‌های تجاری-مسکونی بر مبنای اصول مشخصی انجام می‌شود.
اصل کلی: اصل مساحت (ماده ۴)
ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها به صراحت بیان می‌کند که سهم هر مالک از هزینه‌های مشترک، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر مالک به مجموع مساحت تمامی قسمت‌های اختصاصی است. این اصل، مبنای اصلی تقسیم هزینه‌هایی است که به کل ساختمان مربوط می‌شود، مانند هزینه نمای ساختمان.
این ماده تفاوتی بین واحد تجاری و مسکونی قائل نمی‌شود و تنها مساحت زیربنای اختصاصی را ملاک قرار می‌دهد.
استثنائات: اصل انتفاع و توافق مالکین (ماده ۴، تبصره‌ها و ماده ۲۳ آیین‌نامه)
توافق مالکین: این قانون به مالکین اجازه می‌دهد که ترتیب دیگری را برای تقسیم هزینه‌ها پیش‌بینی کنند. اگر در اساسنامه ساختمان یا صورت‌جلسات مالکین، روش دیگری برای تقسیم هزینه‌های نما توافق شده باشد، آن توافق بر قانون ارجحیت دارد.
عدم ارتباط با مساحت: عدم ارتباط با مساحت: ماده ۴ قانون و ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی اشاره دارند که هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم می‌شود. برای مثال، هزینه‌های مربوط به سرایدار یا نگهبان. این موضوع در مورد نمای ساختمان صدق نمی‌کند، چرا که نمای ساختمان جزو مشاعاتی است که به تمام مساحت بنا ارتباط دارد.
استفاده انحصاری: تبصره ۳ ماده ۴ قانون به هزینه‌هایی اشاره دارد که تنها از یک یا چند واحد استفاده می‌شود. مانند هزینه نگهداری بالکن یا تراس.
▪جمع‌بندی
بنابراین، با استناد به متن قانونی:
روش عمومی: اگر توافق دیگری بین مالکین وجود نداشته باشد، هزینه مرمت یا نگهداری نمای ساختمان باید بر اساس مساحت هر واحد (اعم از تجاری و مسکونی) تقسیم شود.
استدلال: استناد به ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها کاملاً صحیح است. در گزارش کارشناسی، باید به صراحت این ماده را ذکر کرده و تأکید کرد که تقسیم هزینه بر اساس نسبت مساحت واحد تجاری و مسکونی به کل مساحت بنا انجام شده است.
ملاحظه:
اصل انتفاع: تنها در صورتی می‌توان از این اصل استفاده کرد که قسمتی از نما به طور مشخص و انحصاری به یک واحد تجاری یا مسکونی مربوط شود (که در مورد نما بعید است)، یا هزینه‌ای برای یک بخش از مشاعات ایجاد شود که فقط یک گروه از واحدها (مثلاً فقط واحدهای مسکونی یا تجاری) از آن بهره‌مند شوند.
به عنوان یک کارشناس، وظیفه این است که این مبانی قانونی را به صورت شفاف در گزارش خود توضیح داد تا مبنای محاسبات برای مالکین کاملاً روشن باشد.
پی نوشت
ماده ۱ قانون تملک آپارتمان‌ها به صراحت بیان می‌کند: «مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است. مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.»
«محل‌های سکنا» به واحدهای مسکونی اشاره دارد.
«محل‌های پیشه» شامل هرگونه محل کسب و کار، از جمله واحدهای تجاری و اداری می‌شود.
این عبارت نشان می‌دهد که قانون‌گذار از ابتدا هدف داشته است که این قانون را برای تمامی ساختمان‌هایی که دارای واحدهای مستقل و مشاعات مشترک هستند، به کار گیرد. بنابراین، تفسیر صحیح این است که این قانون به دلیل ماهیت حقوقی خود (اختصاصی و مشترک بودن)، نه به دلیل نوع کاربری (مسکونی، تجاری یا اداری)، بر تمامی این ساختمان‌ها حاکم است.
نمونه‌هایی از تقسیم هزینه بر اساس اصل انتفاع
آسانسور اختصاصی: اگر یک آسانسور فقط برای واحدهای مسکونی تعبیه شده باشد، هزینه برق، سرویس و تعمیرات آن بر عهده مالکین همان واحدها است.
پله برقی در طبقه تجاری: اگر در یک مجتمع تجاری-مسکونی، پله برقی تنها برای واحدهای تجاری استفاده شود، هزینه نگهداری آن به عهده مالکین واحدهای تجاری خواهد بود.
سیستم سرمایش و گرمایش: اگر یک سیستم گرمایش مرکزی برای تمام ساختمان وجود داشته باشد، هزینه آن بر اساس مساحت تقسیم می‌شود. اما اگر یک سیستم جداگانه برای واحدهای تجاری (مانند چیلر) وجود داشته باشد، هزینه آن تنها به عهده واحدهای تجاری است.
Add a comment
4
2
1
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.