دکترین
جریمه تاخیر در عدم اقدام پیش فروشنده جهت تنظیم سند رسمی ملکی که پیش فروش شده است
جریمه تاخیر در عدم اقدام پیش فروشنده جهت تنظیم سند رسمی ملکی که پیش فروش شده است
طبق ماده ۱ قانون پيش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، پیش فروش ساختمان چنین تعریف شده است:
«هر قرارداد با هر عنواني كه به موجب آن مالك رسمي زمين با شخص ديگري مبادرت به مشاركت در ساخت نمايد يا هر قراردادي كه به موجب آن شخصي در برابر ديگري متعهد به ساخت و تحويل واحد ساختمانی مشخص گردد و نيز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهاي مذكور، پيش فروش ساختمان محسوب مي شود.»
بر اساس ماده ۶ قانون پيش فروش ساختمان چنانچه پيش فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد واحد پيش فروش شده را تحويل پيش خريدار ندهد و يا به تعهدات خود عمل ننمايد علاوه بر اجراء بند (۹) ماده (۲) اين قانون مكلف است به شرح زير جريمه تأخير به پيش خريدار بپردازد مگر اين كه به مبالغ بيشتري به نفع پيش خريدار توافق نمايند. اجراء مقررات اين ماده مانع از اعمال خيارات براي پيش خريدار نيست.
۱-درصورتي كه واحد پيش فروش شده و بخش‌هاي اختصاصي نظير توقفگاه (پاركينگ) و انباري در زمان مقرر قابل بهره برداري نباشد، تا زمان تحويل واحد به پيش خريدار، معادل اجرت المثل بخش تحويل نشده
۲-در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاي مشاعي، روزانه به ميزان نيم درصد (۰/۵ ٪) بهاي روز تعهدات انجام نشده به ميزان قدر السهم پيش خريدار
۳-درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاي خدمات عمومي موضوع بند (۹) ماده (۲) اين قانون از قبيل خيابان، فضاي سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ميزان يك در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به ميزان قدرالسهم پيش خريدار
۴-درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمي انتقال، روزانه به ميزان يك در هزار مبلغ قرارداد
پی نوشت
ماده ٢ قانون پیش فروش ساختمان ـ در قرارداد پيش فروش بايد حداقل به موارد زير تصريح شود:
١-اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي يا حقوقي
٢-پلاك و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملك
٣(اصلاحي ١۴٠١/٠٩/٠۶)ـ متن پروانه ساختماني صادر شده از مراجع ذي صلاح در صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پيوست قرارداد
۴(اصلاحي ١۴٠١/٠٩/٠۶)- مشخصات فني و معماري ساختماني كه واحد در آن احداث مي شود مانند موقعيت، كاربري و مساحت كل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات و كل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفي ساختمان، سيستم گرمايش و سرمايش و قسمتهاي مشترك و ساير مواردي كه در پروانه ساخت قيد شده يا عرفاً در قيمت مؤثر است.
۵-بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶-شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي
٧-زمان تحويل واحد ساختماني پيش فروش شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي
٨-تعيين تكليف راجع به خسارات، تضمينها و قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله
٩-تعهدات پيش فروشنده به مرجع صادر كننده پروانه و ساير مراجع قانوني
١٠(منسوخه ١۴٠١/٠٩/٠۶)ـ معرفي داوران
١١(اصلاحي ١۴٠١/٠٩/٠۶)ـ احكام مذكور در مواد (۶)، (٧) و (٨) و تبصره آن، (٩)، (١١)، (١٢)، (١۴)، (١۶) اين قانون
ماده ٣ قانون پیش فروش ساختمان ـ قرارداد پيش فروش و نيز قرارداد واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن بايد با رعايت ماده (٢) اين قانون از طريق تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي و با درج در سند مالكيت و ارسال خلاصة آن به اداره ثبت محل صورت گيرد.
Add a comment
1
آیین‌نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
مصوب ١٣٩٣/٠٣/٠٧هیات وزیران
ماده ١-در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار می‌روند:
الف - قانون: قانون پیش‌فروش ساختمان - مصوب ١٣٨٩-.
ب - پیش‌فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه‌گذار یا مستاجر.
پ - مالک رسمی زمین: شخصی که مطابق ماده (٢٢) قانون ثبت اسناد و املاک - مصوب ١٣١٠ - دارای سند رسمی مالکیت می‌باشد.
ت - مستاجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستاجره می‌باشد.
ث - سرمایه‌گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستاجر برای احداث بنا سرمایه‌گذاری می‌نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می‌یابد.
ج - سند رسمی: سندی که بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار یا واگذارنده و منتقل‌الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد.
چ - عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوار‌های باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود.
ح - مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش‌فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.
خ - گواهی اتمام ساختمان: برگه‌ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می‌گردد.
د- شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که براساس بند (ز) ماده (٢١) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان - مصوب ١٣٧۴ - و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تاسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می‌شود.
ذ- هیات داوری: هیات موضوع ماده (٢٠) قانون.
ماده ٢-قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (٢) و (۴) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پیش‌فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه و شهرسازی ظرف یکماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.
ماده ٣-سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف (٢۴) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی‌باشد.
ماده ۴-واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام ومشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق می‌باشند، تهیه و ظرف پنج روزکاری به دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.
ماده ۵-کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه‌های موضوع قرارداد پیش‌فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستور‌العمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.
ماده ۶-در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (٢) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.
ماده ٧-ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده (٧) قانون، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.
ماده ٨-در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش‌خرید می‌شود باید میزان سهم هر یک از پیش‌خریداران توسط دفتر اسنادرسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش‌خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.
ماده ٩-در تنظیم سند پیش‌فروش، قیود و محدودیت‌های مندرج در سند مالکیت پیش‌فروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد.
ماده ١٠-شهرداری‌ها و سایر مراجع قانونی ذی‌ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف یک هفته تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحدهای ثبتی محل وقوع ملک اعلام نمایند.
ماده ١١-در اجرای ماده (١٢) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هریک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند. تقاضا و گزارش یاد شده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد.
ادامه مطلب را در بخش comment مطالعه فرمایید.
1 comment
3
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.