دکترین
جمع‌بندی؛ نهادهای حمایتی قانون ۱۳۵۶ و حدود تأثیر آنها در تعیین اجاره‌بهای عادله
جمع‌بندی؛ نهادهای حمایتی قانون ۱۳۵۶ و حدود تأثیر آنها در تعیین اجاره‌بهای عادله
بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق
در مطالب پیشین، مهم‌ترین نهادهای حمایتی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ که ممکن است در نگاه نخست بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بهای عادله مؤثر به نظر برسند، از منظر کارشناسی مورد بررسی قرار گرفت؛ از جمله استمرار رابطه استیجاری پس از انقضای مدت، محدود بودن موارد تخلیه، حق کسب یا پیشه یا تجارت، ثبات سه‌ساله اجاره‌بهای تعدیل‌شده و پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضای مدت اجاره به میزان آخرین اجرت‌المسمی.
بررسی هر یک از این نهادها نشان داد که هرچند این مقررات در راستای حمایت از موقعیت حقوقی و اقتصادی مستأجر وضع شده‌اند، اما اصولاً هیچ‌یک به تنهایی موجب تغییر در ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره نمی‌شوند.
وجه مشترک همه این مقررات آن است که قانون‌گذار اثر حمایتی خود از مستأجر را از طریق همین نهادها اعمال می‌کند. به بیان دیگر، قانون با استمرار رابطه استیجاری، محدود کردن موارد تخلیه، پیش‌بینی حق کسب یا پیشه یا تجارت، ایجاد ثبات نسبی در اجاره‌بهای تعدیل‌شده، تعیین نحوه پرداخت اجرت پس از انقضای مدت اجاره و سایر مقررات مشابه، از موقعیت حقوقی و اقتصادی مستأجر حمایت می‌کند؛ اما این حمایت‌ها به خودی خود معیار مستقلی برای فاصله گرفتن اجاره‌بهای عادله از ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره یا اجاره‌بهای املاک آزاد مشابه ایجاد نمی‌کنند.
از این رو، صرف اینکه رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد یا مستأجر از حمایت‌های این قانون برخوردار شود، مجوزی برای اعمال ضریب ثابت کاهنده یا تعیین اجاره‌بهایی کمتر از ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره نیست. چنین برداشتی نه از متن قانون قابل استنباط است و نه با مفهوم «نرخ عادله روز» موضوع ماده ۴ سازگار است.
البته این نتیجه به معنای آن نیست که در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶ هیچ عاملی نتواند موجب فاصله گرفتن اجاره‌بهای عادله از اجاره‌بهای املاک آزاد مشابه شود؛ بلکه مقصود آن است که منشأ این فاصله را باید در عوامل اقتصادی مؤثر بر رابطه استیجاری جست‌وجو کرد، نه صرف وجود حمایت‌های قانونی.
از همین رو، در ادامه، عواملی بررسی خواهند شد که در آغاز یا در جریان رابطه استیجاری، در نتیجه توافق طرفین و در قبال پرداخت عوض یا اعطای امتیازات متقابل، برای مستأجر حقوق یا امتیازات ویژه‌ای ایجاد کرده‌اند؛ امتیازاتی که می‌توانند تعادل اقتصادی رابطه استیجاری را به نفع مستأجر تغییر دهند و به تبع آن، حسب مورد، بر ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره اثر بگذارند. از جمله این موارد می‌توان به پرداخت سرقفلی، پرداخت مبالغی تحت عنوان ودیعه، قرض‌الحسنه یا عناوین مشابه، اعطای حق انتقال به غیر، حق تغییر شغل، حق احداث اعیانی، حق انجام تعمیرات اساسی و سایر امتیازات قراردادی اشاره کرد.
بدیهی است این عوامل نیز دارای وزن و اثر یکسانی نیستند. برخی ممکن است تأثیر اقتصادی قابل توجهی بر ارزش منافع مورد اجاره داشته باشند، برخی دیگر تنها در شرایط خاص مؤثر باشند و بعضی نیز اساساً فاقد اثر اقتصادی قابل اعتنا باشند. بنابراین، صرف وجود هر یک از این عوامل نیز برای تأثیرگذاری بر اجاره‌بهای عادله کافی نیست؛ بلکه کارشناس باید در هر پرونده، وجود عامل، منشأ آن، میزان اثر اقتصادی و نقش آن در تعادل رابطه استیجاری را به طور مستقل احراز و تحلیل نماید.
نتیجه کارشناسی
ملاک تعیین یا تعدیل اجاره‌بهای عادله، صرف وجود حمایت‌های قانونی یا امتیازات قراردادی نیست؛ بلکه اثر اقتصادی واقعی هر عامل بر ارزش منافع مورد اجاره است. از این رو، وظیفه کارشناس، شناسایی و تحلیل این آثار اقتصادی و تبیین مستدل میزان تأثیر آنها در هر پرونده است، نه اعمال ضوابط کلی یا درصدهای از پیش تعیین‌شده.
Add a comment
2
هر عامل اقتصادی در تعیین یا تعدیل اجاره‌بهای عادله مؤثر نیست؛ معیار تشخیص چیست؟
بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق
در مطالب پیشین بیان شد که حمایت‌های قانونی مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، به خودی خود موجب فاصله گرفتن اجاره‌بهای عادله از ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره یا اجاره‌بهای املاک آزاد مشابه نمی‌شوند.
اما این نتیجه بدان معنا نیست که هیچ عاملی نتواند در تعیین یا تعدیل اجاره‌بهای عادله مؤثر باشد.
در عمل، گاه در آغاز یا در جریان رابطه استیجاری، به موجب توافق طرفین، مستأجر در قبال پرداخت عوض یا اعطای امتیازی به موجر، موفق به تحصیل حقوق یا امتیازات ویژه‌ای می‌شود که قانون به طور معمول آنها را برای وی پیش‌بینی نکرده است. این امتیازات ممکن است تعادل اقتصادی رابطه استیجاری را تغییر داده و حسب مورد، بر ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره اثر بگذارند.
با این حال، صرف وجود یک شرط قراردادی، پرداخت یک مبلغ یا اعطای یک امتیاز، برای تأثیرگذاری بر اجاره‌بهای عادله کافی نیست. موضوعی که باید از دیدگاه کارشناسی بررسی شود، اثر اقتصادی واقعی آن عامل بر ارزش منافع مورد اجاره است.
از این رو، به نظر می‌رسد هر عاملی زمانی می‌تواند حسب مورد در تعیین یا تعدیل اجاره‌بهای عادله مورد توجه قرار گیرد که دست‌کم دارای ویژگی‌های زیر باشد:
▫نخست: موجب انتقال یا محدود شدن بخشی از حقوق یا منافع اقتصادی موجر به نفع مستأجر شده باشد.
▫ دوم: این انتقال یا محدودیت، ناشی از توافق طرفین بوده و مستأجر آن را در قبال پرداخت عوض یا اعطای امتیازی به موجر تحصیل کرده باشد. احراز این موضوع، امری نوعی و از پیش مفروض نیست؛ بلکه باید مفاد قرارداد، اوضاع و احوال حاکم بر انعقاد آن و شرایط اختصاصی هر رابطه استیجاری به دقت بررسی شود.
▫ سوم: اثر اقتصادی آن در زمان ارزیابی همچنان در رابطه استیجاری باقی بوده و قابلیت اثرگذاری بر ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره را داشته باشد.
▫ چهارم: میزان اثر آن، قابلیت تحلیل و ارزیابی کارشناسی داشته باشد؛ به گونه‌ای که کارشناس بتواند رابطه آن را با ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره به نحو مستدل تبیین کند.
بنابراین، آنچه در تعیین یا تعدیل اجاره‌بهای عادله اهمیت دارد، صرف وجود یک عنوان حقوقی یا یک شرط قراردادی نیست، بلکه وجود یک عامل اقتصادی واقعی، منشأ آن و میزان اثر آن بر تعادل اقتصادی رابطه استیجاری است.
بی‌توجهی به این اصول، ممکن است موجب برهم خوردن تعادل اقتصادی رابطه استیجاری و در نهایت، دارا شدن ناعادلانه یکی از طرفین به زیان طرف دیگر شود؛ نتیجه‌ای که با فلسفه وضع ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و مفهوم «نرخ عادله روز» سازگار نیست. تعیین اجاره‌بهای عادله، مستلزم آن است که نه حقوق اقتصادی موجر نادیده گرفته شود و نه مستأجر از امتیازاتی که در قبال آنها عوض پرداخته یا موجر در برابر آنها منفعتی تحصیل کرده است، بار دیگر محروم گردد.
نتیجه کارشناسی
وظیفه کارشناس، صرف احصای شروط قراردادی یا حمایت‌های قانونی نیست؛ بلکه باید منشأ هر امتیاز، عوض یا امتیاز متقابل آن، تداوم اثر اقتصادی آن در زمان ارزیابی و میزان تأثیر واقعی آن بر ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره را احراز و تحلیل کند. تنها در این صورت است که اجاره‌بهای تعیین‌شده با مفهوم «نرخ عادله روز» انطباق خواهد داشت.
پیشنهاد جهت مطالعه
استفاده از قاعده دارا شدن ناعادلانه در تعدیل اجاره‌بها
Add a comment
3
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.