حفظ مال غیر منقول بازداشت شده — به موجب ماده ۱۱۱ ق

۱۹ به موجب ماده ۱۱۱ ق.ا.ا.م. مال غیر منقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل میشود و مشارالیه مکلف است ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد. بنابراین مال غیر منقول، موقتاً به مالک یا متصرف تحویل میشود و چون باید آن دهد نمی تواند در آن دخل و تصرفاتی نماید که منافی بازداشت باشد برای نمونه ساختمان آن را تخریب نماید یا درخت های آن را قطع کند. اما درباره حق م. ع. نسبت به تصرفات حقوقی در مال غیر منقول بازداشت شده مانند و اگذاری حق انتفاع نسبت به آن و یا واگذاری آن به اجاره در جای خود سخن رفته است نک. ش. (۶۲۶ به بعد). متصرفی که ملکه پس از تنظیم صورت به وی تحویل می گردد باید آن را به شخصی تحویل دهد که مأمور اجرا به وی اعلام می نماید که معمولاً برنده مزایده است. پس چنانچه ملک در زمانی بازداشت شود که در اجاره بوده و از این رو پس از تنظیم صورت موقتاً» به مستأجر تحویل داده شود و سپس تا پیش از انجام مزایده مدت اجاره سپری شود مستأجر باید ملک را به مأمور اجرا تحویل دهد اگرچه مأمور اجرا در اجرای ماده ۱۱۱ یاد شده ناچار است، سپس آن را موقتاً به مالک تحویل دهد. تحویل ملک از سوی مستأجر به مأمور اجرا برای این است که مأمور اجرا اطمینان یابد ملک را به همان صورتی که تحویل داده تحویل گرفته است. ۲۰ پرسش این است که چنانچه متصرف یا مالک که ملک را پس از بازداشت و تنظیم صورت تحویل گرفته از تحویل دادن آن به شخصی که مأمور اجرا معرفی می کند برای نمونه برنده مزایده که سند رسمی انتقال اجرایی ملک به نام وی تنظیم شده است؛ نک ش ۱۳۱۰ به بعد خودداری نماید آیا مأمور اجرا می تواند ملک را از تصرف شخصی که ملک را تحویل گرفته خواه مالک یا منصرف دیگری باشد، خارج نماید و یا این امر مستلزم این است که ذی نفع بسته به مورد علیه مالک یا متصرف درخواست تخلیه ملک کند؟ در پاسخ باید قائل به تفکیک شد. در حقیقت چنانچه ملکه در زمان بازداشت به موجب قراردادی که مالک پیش از بازداشت منعقد نموده در تصرف دیگری باشد مانند اینکه ملکه در زمان بازداشت در اجاره متصرف باشد و ملک پس از صورت برداری به متصرف مستأجر) تحویل شود مأمور اجرا حتی در صورت مزایده ملک نمی تواند ملک را از تصرف چنین متصرفی خارج نماید حتی اگر قرارداد اجاره سپری شده باشد زیرا تخلیه ید مستأجر از ملک مستلزم درخواست تخلیه شخص ذی نفع، طبق مقررات مربوط از مرجع صالح است. بنابراین چون در تنظیم صورت ملکه مطابق ملاه ۱۱۱ قانون اجرای احکام ملنی مال غیر مقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل می شود و مشار الیه مکلف است ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد. بنابراین هرگاه اجرای احکام برابر این ماده مال غیر مقول را با تنظیم صورت جلسه موفقً به مالک یا مصرف ملک تحویل داده باشد از آنجا که وی دهد بنابراین اجرای احکام هم مکلف است نسبت به تحویل گرفتن ملک از مالک یا متصرف و تحویل دادن آن به برنده مزایده اقدام کنند. بدیهی است اگر ملک تحویل متصرفی غیر از م. ع. مالک باشد و وی به ادعای حتی حاضر به تخلیه نباشد تخلیه ید وی مستلزم طرح دعوا و صدور حکم مقتضی است نه ملح ق. ق. شماره ۷۹۴/۲۶۹۸ - ۱۳۹۶/۱۲/۱۸، همان منبع طبق بند ۳ ماده ۱۰۶ ق.ا.ا.م باید مالکیت منافع مستأجر نسبت به ملک قید شود نک. ش. ۶۱۳) و در آگهی مزایده نیز طبق بند ۴ ماده ۱۳۸ قانون مزبور همین موضوع باید تصریح شود؛ شرکت کنندگان در مزایده باید با لحاظ وجود مستأجر، نسبت به خرید ملک تصمیم گیری کنند؛ روشن است که ارزیاب نیز ملک را با لحاظ همین واقعیت ارزیابی می کند. ۶۲۱. اما چنانچه ملک پس از تنظیم صورت موقتاً تحویل مالک گردیده و یا تحویل متصرفی شده که در زمان بازداشت حقی نسبت به عین و منافع ملک نداشته و ملک را با لحاظ این امر تحویل گرفته در زمان مطالبه اجرا مکلف است ملک را تحویل دهد و در صورت خودداری ب. ت. ب. ملاک بخش نخست ماده ۹۳ ق.ا.ا.م. و نیز ملاک ماده ۸۵ همان قانون مأمور اجرا ملک را از تصرف وی خارج می نماید و بسته به مورد به برنده مزایده که سند رسمی انتقال اجرایی به نام وی تنظیم شده یا هر شخص دیگری می دهد که باید ملک را تحویل گیرد؛ مگر اینکه چنین متصرفی پس از تنظیم صورت ملک و تحویل گرفتن آن از مأمور اجرا برای نمونه، منافع ملک را از م. ع. انتقال گرفته باشد که در این صورت خارج نمودن ملک از تصرف متصرف مالک منافع) توسط مأمور اجرا مجاز نبوده و مستلزم اقامه دعوا برابر قواعد عام است. ۲۲ پرسش دیگر اینکه چنانچه مال غیر منقولی بازداشت شود و پس از تنظیم صورت مأمور اجرا بسته به مورد آن را تحویل مالک و یا متصرفی دهد که در زمان بازداشت حقی نسبت به ملک نداشته است اما سپس مالک و یا متصرفی که ملک را از مأمور اجرا موقتاً، تحویل گرفته آن را به شخص دیگری تحویل دهد و پس از مزایده ملک، متصرف لاحق از انجام دستور مأمور اجرا یعنی تحویل ملک به برنده مزایده ای که سند انتقال اجرایی به نام وی تنظیم شده نکش ۱۳۰۹ به بعد خودداری نماید آیا خارج نمودن ملک از ید متصرف و تحویل آن به برنده مزایده مستلزم اقامه دعوای خلع ید از سوی برنده مزایده است؟ پاسخ نمی تواند آری باشد زیرا ملک در بازداشت م. ب. و به آن نیز دسترسی وجود دارد و از این رو ب. ت. ب. ملاک بخش نخست ماده ۹۳ ق. . . م مأمور اجرا باید ملک را از تصرف متصرف خارج نموده و به برنده مزایده تحویل دهد؛ مگر پس از بازداشت م. ع. منافع ملک را به وی واگذار نموده باشد و تصرف متصرف مبتنی بر چنین حقی باشد زیرا بازداشت ملک موجب بازداشت منافع آن نمی شود (ماده ۱۰۳ ق.ا.ا.م. در این صورت درخواست تخلیه ملک از مرجع صالح به عهده ذی نفع م. ب.. ۶۳۳. اگر ملک بازداشت شده، پس از تنظیم صورت موقتاً به مالک تحویل داده شود پرسش این است که چون منافع آن بازداشت نشده چنانچه مالک آن را برای مدتی به اجاره دهد و در زمان مطالبه ملک توسط مأمور اجرا به این علت که مدت اجاره سپری نشده، ملک در تصرف مستأجر باشد آیا مأمور اجرا می تواند ملک را از تصرف مستأجر خارج نماید؟ پاسخ نمی تواند آری باشد زیرا تصرف متصرف متکی به ادعای حق نسبت به منافع ملک است؛ بنابراین ذی نفع یعنی برنده مزایده که سند رسمی انتقال اجرایی به نام وی تنظیم شده است نک ش. ۱۳۰۹ به بعد باید در مرجع صالح اقدام قانونی نماید. پرسش در این صورت این است که با وجود سپری نشدن مدت اجاره آیا ذی نفع که علیه مستأجر اقامه دعوا می نماید می تواند در دعوا پیروز شود؟ در پاسخ باید پذیرفت که اگرچه قرارداد اجاره تا زمان فروش ملک معتبر است زیرا منافع متعلق به م. ع. بوده است اما نسبت به مدت پس از مزایده و انتقال رسمی آن به برنده مزایده ب. ت. ب. ملاک ماده ۵۷ ق. . . م. غیر نافذ و مستلزم تنفیذ برنده مزایده است و اگر تنفیذ ننماید باطل است؛ بنابراین برنده مزایده می تواند دعوای اعلام بطلان و ابطال عقد اجاره را نسبت به مدت پس از مزایده مطرح و همچنین خلع ید مستأجر از ملک را در همان دادخواست مطالبه کند.