حق مالکانه چیست و میزان آن چقدر است؟

حق مالکانه چیست و میزان آن چقدر است؟ بختیار سید نظامی_مرداد ماه ۱۴۰۳ در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶، اصل بر عدم انتقال به غیر است، مگر اینکه به صراحت حق انتقال برای مستأجر طی قرارداد اجاره یا قرارداد جداگانه مورد تأکید واقع شود. (ماده ١٠ قانون) با تخلف مستاجر از شرط عدم انتقال، حق فسخ و تخلیه برای موجر ایجاد می گردد. اما در قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧۶ همچون قانون مدنی ، اصل بر وجود حق انتقال به غیر است، مگر اینکه این حق از مستاجر سلب شده باشد.(ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧۶) در هر یک از دو‌حالت ذکر شده اگر مستاجر حق انتقال داشته باشد، مستاجر به راحتی می تواند نسبت به انتقال حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی به غیر اقدام نماید، در غیر این صورت اگر نخواهد وارد منافشات حقوقی انتقال به غیر شود، اولین اقدام جلب رضایت موجر جهت انتقال است. معمولا در این حالت، مالک وجهی را تحت عنوان حق مالکانه دریافت می نماید و به انتقال رضایت می دهد. این مبلغ معمولا بین ۱۰ تا ۲۰ درصد مبلغ مورد توافق برای انتقال است و میزان آن ریشه در عرف داشته و البته تابع توافق طرفین است. از این رو درصد حق مالکانه (در عرف «حق مالکانه سرقفلی» هم خوانده می شود.) از شهری به شهر دیگر و از مغازه ای به مغازه دیگر متفاوت است.هر چند که دریافت حق مالکانه از ناحیه مالکین، در عرف بین مردم رایج و مرسوم شده و لکن اصولا چنین حقی در قوانین مرتبط با سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت پیش بینی نشده و مالک نمی‌تواند چنین حقی را در چارچوب قانون از دارنده حق سرقفلی مطالبه کند، منشاء ایجاد حق مالکانه عرف می باشد و قانون گذار بیان داشته در صورت سکوت، اجمال و تناقض قوانین و … به عرف مراجعه می‌شود فلذا حق مالکانه بعنوان یک قاعده حقوقی مبتنی بر توافق طرفین قابل پذیرش است. حال اگر مالک راضی به انتقال نباشد و مستاجر نیز حق انتقال نداشته باشد،انتقال منافع در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶ در صورت عدم اجازه انتقال به مستاجر تحت شرایطی و در قالب دعوای تجویز انتقال منافع (ماده ١٩ قانون) ممکن است. یادآوری می شود مطابق ماده ١٠ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶ سکوت در قرارداد نیز در حکم عدم انتقال است و درج جملاتی از قبیل وجود حق انتقال به شرط جلب موافقت مالک در اجاره نامه نیز نمی تواند حق انتقال را برای مستأجر به دنبال داشته باشد. و اما در خصوص انتقال سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ باید دو نکته را به خاطر داشت: اول آنکه اقداماتی همچون انتقال به غیر بدون اجازه مالک و یا تغییر و یا سایر تخلفات در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، تأثیری در محرومیت و یا عدم محرومیت خریدار سرقفلی در مطالبه سرقفلی به نرخ روز ندارد. زیرا تبصره ٢ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ١٣٧۶ تصریح نموده است: «در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» نتیجتا با انتقال صحیح سرقفلی در آغاز قرارداد، حق مکتسب برای مستأجر ایجاد شده است و اسقاط آن نیاز به حکم صریح قانونی دارد که البته در قانون به اسقاط این حق در اثر تخلف مستأجر تصریحی نشده است، بنابراین، حتی در صورت صدور حکم به تخلیه عین مستأجره به جهت تخلف مستأجر، حق سرقفلی وی ساقط نشده و باید به قیمت عادله روز به مستأجر پرداخت شود. در چنین حالتی مستاجر تنها در صورت تخلف با ابطال سند انتقال سرقفلی به ثالث به جهت تخلف از شروط ضمن عقد مواجه خواهد شد. دوم آنکه انتقال منافع در قانون موجر و مستاجر مصوب ١٣٧۶ نیز تحت شرایطی ممکن است. ماده ١۵ آیین نامه اجرایی قانون بر قابل انتقال بودن منفعت عین مستاجره توسط مستاجر بدون نیاز به اذن مالک عین دلالت دارد. طبق این ماده : «مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد می‌تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای‌‌ همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر، با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید.» رای دادگاه درباره تجویز انتقال منافع در مورد قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۰۸۹۲) حاوی این پیام است: «در صورتی که قرارداد اجاره واحد تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ بوده و انتقال منافع به غیر در قرارداد، مشروط به موافقت موجر شده باشد، مستأجر میتواند علیرغم مخالفت موجر با انتقال، با تنقیح مناط از ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶و برای تجویز انتقال منافع به غیر در مراجع دادگستری اقامه دعوا کند.» #حق_مالکانه 6