حق کسب و پیشه و تجارت ، سرقفلی یا هر دو؟

حق کسب و پیشه و تجارت ، سرقفلی یا هر دو؟ بهمن کشاورز در سالهای اخیر، در قرارهای کارشناسی که دادگاه ها صادر می کنند و در احکام دادگاهها چیزی دیدم که قبلا ندیده بودم: «کارشناس حق کسب و پیشه و تجارت محل و حق سرقفلی آن را به تفکیک و جداگانه تعیین کند» واقعیت این است که «از نظر قانونی» ممکن نیست این دو در یک محل وجود داشته باشد. به عبارت دیگر به قول اهل منطق این دو مانعه الجمع هستند. با توضیح موضوع روشن خوهد شد اولا- در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣٣٩ و همینطور قانون مصوب ١٣۵۶ هیچ اثری از «سرقفلی» نیست و هر چه هست «حق کسب و پیشه و تجارت» است. در تعریف این حق می توان گفت: «حقی است که ایجاد آن به محض انعقاد عقد اجاره برای مستاجر محل کسب و کار آغاز می شود و در موقع تخلیه در موارد خاص باید به مستاجر پرداخت شود. این حق به تدریج ایجاد می شود و به علت تخلف مستاجر از شروط اجاره ممکن است نصف یا کل آن از بین برود» پس باید به یاد داشته باشیم ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر محل کسب به هیچ وجه ارتباطی به اینکه در آغاز رابطه استیجاری مستاجر چیزی - علاوه بر اجاره بها-به موجر بپردازد یا نپردازد ندارد. ثانیا- در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣٧۶ ، سرقفلی عبارت است از پولی که مستاجر در آغاز رابطه استیجاری به موجر می دهد تا او به اجاره دادن محل به او (مستاجر) راضی شود. این پول علاوه بر اجاره بهاست. همینطور به پولی که مستاجر اول (اگر حق داشته باشد مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد) از مستاجر دوم می گیرد تا محل را، برای بقیه مدت اجاره، به او(مستاجر) اجاره دهد، سرقفلی می گوییم. توجه داشته باشیم سرقفلی را فقط برای محلی که پروانه ساختمان و گواهی پایان کار آن «تجارتی» باشد می شود گرفت. حال آنکه حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجری که موجر محل مسکونی را برای کسب و کار به او اجاره داده بود، هم تعلق می گرفت. ثالثا- قطعا به اینکه به لفظ قانون ١٣۵۶ و قانون ١٣٧۶ تاکید داریم توجه دارید. علت این است که «سرقفلی» از دیرباز و پیش از ١٣۵۶ نیز در عرف ما وجود داشته اما تا ١٣۶۵ به قانون مدون راه نیافته است. برای اولین بار در سال ١٣۶۵ قانونگذار این کلمه را در تبصره ای که به ماده ٩ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ١٣۶٢ اضافه کرد، آورد. پیش از آن بعضی موجران وجهی علاوه بر اجاره بها در آغاز عقد اجاره از مستاجر می گرفتند. این وجه «سرقفلی» نامیده می شد و در متن اجاره نامه عادی یا رسمی هم می نوشتند فلان مبلغ بابت «سرقفلی» از مستاجر دریافت شد و اگر چیزی پرداخت نشده بود می نوشتند مستاجر بابت سرقفلی چیزی نپرداخته و در موقع تخلیه حق مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت یا حق کسبی و مانند اینها را ندارد. این حق مستاجر را در مورد گرفتن حق کسب و پیشه و تجارت،در موقع تخلیه،از بین نمی برد. چون قانون١٣۵۶ قانونی حمایتی برای حفظ حقوق مستاجران بود و قانونگذار در ماده ٣٠ قانون اینگونه اقدامات را باطل دانسته بود. شاید این توضیح هم مفید باشد که در تبصره ماده ٩ الحاقی سال ١٣۶۵ پرداخت وجهی به عنوان «سرقفلی» صرفا باعث می شد رابطه استیجاری مشمول قانون ١٣۵۶ قرار گیرد و محل در پایان مدت قابل تخلیه نباشد و میزان «حق کسب و پیشه و تجارت» به شرحی که خواهیم گفت، تغییر کند. به عبارت دیگر این سرقفلی و آثار و نتایج پرداخت آن با سرقفلی موضوع قانون ١٣٧۶ فرق دارد. رابعا- اینکه در محدوده قانون ١٣۵۶ در ابتدای اجاره چیزی به موجر به عنوان سرقفلی پرداخت می شد یا نمی شد در میزان حق کسب و پیشه و تجارت، در موقع تخلیه تاثیر داشت. یعنی اگر دو مغازه در یک تاریخ با اجاره مساوی و شرایط و مدت یکسان برای یک شغل -مثلا طلا فروشی- اجاره داده می شد و بعدا دقیقا در یک زمان موجب تخلیه هر دو پیدا می شد ( مثلا موجر می خواست محل را تخریب و نوسازی کند) و موجر می بایست به مستاجران حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت کند، مبلغی که-طبق نظر کارشناس- به مستاجری که در ابتدا به موجر چیزی به عنوان سرقفلی. پرداخته بود، تعلق می گرفت، از آنچه به دیگری - که چیزی نپرداخته بود- پرداخت می شد، بیشتر بود. نتیجه : در قانون ١٣۵۶ چیزی به اسم «سرقفلی» وجود ندارد و در قانون ١٣٧۶ چیزی به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» نداریم. بنابراین امکان ندارد به مستاجری هم سرقفلی تعلق بگیرد و هم حق کسب و پیشه و تجارت. پیشنهاد جهت مطالعه مقاله وحدت يا تعدد حق كسب، پيشه و تجارت با حق سرقفلی مبانی حقوقی و ارزیابی حق کسب یا پیشه یا تجارت برای کارشناسان رسمی دادگستری تحلیل رأی در مورد حق سرقفلی و تخلیه #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment 4 1 1 1 1