خیار شرط

خیار شرط خیار شرط ، اختیار فسخ معامله به سبب شرط کردن در عقد است . حقیقت خیار شرط عبارت است از تسلّط دارندۀ حقّ خیار بر فسخ عقد به سبب شرط کردن خیار براى خود در عقد. از آن در باب تجارت سخن گفته‌اند. شرط کردن خیار- یعنى اختیار فسخ یا امضاى معامله- در عقد موجب ثبوت حقّ خیار براى کسى مى‌شود که این حق براى او قرار داده شده است. [۱][۲] امام خمینی در تحریرالوسیله می‌نویسد: «خیار الشرط‌ای الثابت بالاشتراط فی ضمن العقد، ویجوز جعله لهما او لاحدهما او لثالث‌.» [۳] خیار شرط یعنی خیاری که به واسطه شرط کردن آن در ضمن عقد ثابت می‌شود. و جایز است که آن را برای هر دوی آن‌ها یا برای یکی از آن‌ها یا برای شخص سومی قرار بدهند. ▪محدوده زمانی امام خمینی در تحریرالوسیله می‌نویسد: «لا یتقدّر بمدّة، بل هی بحسب ما اشترطاه قلّت او کثرت، ولا بدّ من کونها مضبوطة من حیث المقدار ومن حیث الاتّصال والانفصال. نعم، اذا ذکرت مدّة معیّنة - کشهر مثلاً - واطلقت فالظاهر اتّصالها بالعقد.» [۴] خیار شرط مدت معینی ندارد، بلکه مدتش مطابق مقداری است که شرط کردند؛ کم باشد یا زیاد. و حتماً باید این مدت از جهت‌اندازه و از حیث متصل و منفصل بودن (به زمان عقد) مشخص شود. بلی اگر مدت معیّنی ذکر شد مانند یک ماه مثلاً و مطلق گذاشته شد (مشخص نکردند که از کی یک ماه شروع بشود)، ظاهر آن است که متّصل به عقد می‌باشد. به دیگر بیان خیار شرط به لحاظ زمان، حدّ معینى ندارد؛ بلکه هر مدت از زمان؛ کوتاه باشد یا طولانى، جایز است در عقد شرط شود، و نیز جایز است آغاز زمان تعیین شده متصل به عقد باشد یا منفصل از آن؛ لیکن باید معین باشد؛ به گونه‌اى که احتمال کاهش یا افزایش آن نرود وگرنه هم شرط باطل است و هم معامله. مشهور قدما شرط کردن خیار بدون ذکر مدت را صحیح و مدت خیار را در این صورت تا سه روز دانسته‌اند. [۵] ▪احکام شرط کردن خیار در عقد براى هریک از فروشنده و خریدار و نیز براى اجنبى به تنهایى یا همراه یکى از دو طرف عقد صحیح است. [۶] به بیان امام خمینی در تحریرالوسیله: «جایز است که برای یکی از آن‌ها یا هر دو شرط شود که بعد از نظرخواهی و مشورت کردن خیار ثابت باشد؛ به این ترتیب که با شخص سومی در رابطه با این معامله مشورت کند، پس آنچه را او صلاح بداند - چه بقای معامله یا فسخ آن - تبعیت شود. و در این شرط هم معتبر است که مدت معیّن شود. و کسی که برایش شرط خیار شده است، قبل از نظر دادن آن شخص سوم حق فسخ کردن ندارد. و اگر (آن شخص) نظر به فسخ داد، فسخ کردن بر او واجب نیست، بلکه برایش جایز است. بنا بر این اگر بایع بر مشتری مثلاً، شرط کند که تا سه روز مهلت دارد که با دوستش یا دلال مشورت کند تا اگر او صلاح دید، ملتزم به معامله باشد و در غیر این صورت فسخ کند، برگشت این شرط به قرار دادن خیار برای او است بر این تقدیر که دوستش یا دلال، صلاح نداند؛ نه آن‌که مطلقا خیار داشته باشد، پس اختیار به هم زدن معامله را ندارد مگر در صورتی که او صلاح نداند.» [۷] ١- خیار شرط در عقود لازم به عقیده امام خمینی «بدون اشکال، خیار شرط، اختصاص به بیع ندارد، بلکه در بسیاری از عقدهای لازم جاری است. و بدون اشکال در ایقاعات مانند طلاق و عتق و ابراء و مانند این‌ها جاری نمی‌شود.» [۸] به بیان صاحب جواهر خیار شرط، علاوه بر بیع در دیگر عقود لازم؛ اعم از معاوضی یا غیر معاوضی- جز نکاح و نیز بنابر مشهور، وقف- جارى مى‌شود. [۹][۱۰] برخى، آن را در ضمان، صلح، هبه لازم، رهن و بیع صرف جارى ندانسته‌اند. [۱۱][۱۲] خیار شرط در عقود جایز و ایقاعات جارى نمى‌شود. [۱۳] ٢- مبدا خیار شرط آیا مبدأ خیار شرط در صورت اتصال زمان آن به عقد، از زمان عقد است یا از زمان جدا شدن دو طرف معامله از یکدیگر؟ مسئله اختلافى است. [۱۴] ۳- شرط فسخ و شرط مشورت به بیان امام خمینی در تحریرالوسیله: «جایز است که برای یکی از آن‌ها یا هر دو شرط شود که بعد از نظرخواهی و مشورت کردن خیار ثابت باشد؛ به این ترتیب که با شخص سومی در رابطه با این معامله مشورت کند، پس آنچه را او صلاح بداند - چه بقای معامله یا فسخ آن - تبعیت شود. و در این شرط هم معتبر است که مدت معیّن شود. و کسی که برایش شرط خیار شده است، قبل از نظر دادن آن شخص سوم حق فسخ کردن ندارد. و اگر (آن شخص) نظر به فسخ داد، فسخ کردن بر او واجب نیست، بلکه برایش جایز است. بنابراین اگر بایع بر مشتری مثلاً، شرط کند که تا سه روز مهلت دارد که با دوستش یا دلال مشورت کند تا اگر او صلاح دید، ملتزم به معامله باشد و در غیر این صورت فسخ کند، برگشت این شرط به قرار دادن خیار برای او است بر این تقدیر که دوستش یا دلال، صلاح نداند؛ نه آن‌که مطلقا خیار داشته باشد، پس اختیار به هم زدن معامله را ندارد مگر در صورتی که او صلاح نداند.» [۱۵] ادامه مطلب را در بخش comment ببینید. 1 comment بختیار سید نظامی 1 چند نکته دیگر در مورد خیار شرط در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.[۱] خیار شرط را، می‌توان به عنوان تنها خیاری محسوب نمود که به موجب آن، ثالث نیز می‌تواند از حق فسخ بهره‌مند گردد.[۲] برخلاف سایر خیارات، خیار شرط، با تراضی متعاقدین به وجود آمده؛ و مبنای آن، تصمیم‌گیری آگاهانه طرفین است،[۳] لذا ایجاد خیار شرط، بدون تراضی طرفین، منتفی است.[۴] ▪در فقه خیار شرط، بر اثر شرط ضمن عقد طرفین به وجود می‌آید و باید دارای مدتی معلوم باشد.[۵] ▪در رویه‌ قضایی به موجب نظریه مشورتی شماره ۷۳۲۶/۷ مورخه ۱/۱۰/۱۳۸۳ اداره حقوقی قوه قضاییه، اگر ضمن عقد بیع، برای فروشنده خیار شرط تعیین گردیده باشد؛ در این صورت مشتری نمی‌تواند در زمان وجود خیار مزبور، نسبت به مبیع، معامله ای نماید که با حق خیار بایع در تعارض باشد و انتقال مبیع توسط خریدار در این مدت، نافی حق فسخ فروشنده اول نبوده؛ و وی پس از اعمال خیار خود، می‌تواند دوباره کالا را به دست آورد؛ و در صورت بقای عین، دلیلی بر رد مثل یا قیمت به وی وجود ندارد.[۶] ▪مصادیق • اگر زید، خانه اش را، به عمرو بفروشد؛ و پس از مدتی نیز، مغازه خود را به تملیک وی درآورد؛ در این صورت طرفین می‌توانند ضمن عقد بیع دکان، شرط نمایند که یکی از آنان یا هر دو، تا مدت معینی بتوانند بیع خانه را فسخ کنند.[۷] • در معامله با حق استرداد نوعی خیار شرط وجود دارد[۸] ▪قلمرو عدم اختصاص به بیع هر چند به دلالت ظاهر <a class="artref" href="/ماده/ماده-399-a_0815110236046">ماده ۳۹۹ قانون مدنی</a>، خیار شرط، منحصر به بیع است؛ اما از آنجایی که قانونگذار، در <a class="artref" href="/ماده/ماده-456-a_0815110236103">ماده ۴۵۶ قانون مدنی</a>، خیار شرط را، در زمره خیارات مخصوص به بیع ذکر ننموده؛ و برعکس، در ردیف خیارات مشترک آورده‌است؛ پس دیگر نمی‌توان به ظاهر ماده ۳۹۹ این قانون اعتماد نمود.[۹] ▪مقایسه خیار شرط با شرط فاسخ وجوه افتراق تفاوت «خیار شرط» با «شرط فاسخ»، در این است که به موجب خیار شرط، مشروطٌ له، حق می‌یابد تا در صورت تمایل، نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید، اما در شرط فاسخ، با حصول شرط، عقد به خودی خود، و بدون نیاز به انشای طرفین منحل می‌گردد.[۱۰] ▪مدت خیار شرط مبدأ خیار شرط مهلت خیار شرط، ممکن است متصل به قرارداد بوده؛ و بدین ترتیب از لحظه وقوع عقد آغاز گردیده؛ و تا زمان معینی معتبر باشد، از طرفی نیز ممکن است مدت این خیار، منفصل بوده؛ و چندی پس از وقوع عقد، شروع گردد.[۱۱] مطابق <a class="artref" href="/ماده/ماده-400-a_0815110236047">ماده ۴۰۰ قانون مدنی</a>: «اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است والا تابع قرارداد متعاملین است.» ذکر جمله «والا تابع قرارداد متعاملین است»؛ در انتهای این ماده، دلالت بر امکان تعیین زمان شروع خیار شرط، پس از مدتی از انشای معامله و به صورت منفصل از عقد دارد،[۱۲] اطلاق این ماده نیز، دلالت بر این دارد که طرفین، می‌توانند زمان شروع خیار شرط را، به مدتی پس از انشای عقد موکول نمایند.[۱۳][۱۴] عدم تعیین ابتدای مدت خیار شرط، دلالت بر مجهول بودن مهلت خیار مزبور نداشته؛ و سکوت متعاقدین، دلالت بر این دارد که آغاز مدت خیار مزبور، مقارن است با لحظه انشای عقد،[۱۵] لذا مطلق بودن مبدأ خیار شرط، دلالت بر شروع آن، از زمان انشای قرارداد دارد.[۱۶] در فقه با توجه به اینکه خیار شرط، در قراردادهای لازم مصداق پیدا می‌کند؛ و لزوم بیع، منوط به جدایی طرفین از یکدیگر است؛ لذا زمان آغاز خیار مزبور، مقارن است با لحظه مفارقت متبایعین از هم، تبادر نیز، دلالت بر این دارد که مبدأ خیار شرط، همان هنگام تفرق طرفین بیع از یکدیگر است؛ یعنی زمانی که اگر خیار نبود؛ عقد، لازم می‌گردید، البته به شرطی که علم به ثبوت خیار مجلس بین آنان، وجود داشته باشد؛ در غیر این صورت باید موکول شدن خیار شرط به لحظه جدایی متعاقدین از یکدیگر را، برخلاف قصد آنان دانست.[۱۷] در رویه‌ قضایی به موجب نظریه مشورتی شماره ۷/۶۰۲ مورخه ۳۰/۱/۱۳۷۷ اداره حقوقی قوه قضاییه، در رابطه با اموال غیرمنقول، زمان تنظیم قولنامه عادی را، باید به عنوان مبدأ خیار شرط پذیرفته؛ و زوال خیار مزبور را، مقارن با تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه دانست.[۱۸] خیار شرط بدون مدت آثار بطلان عقد مجهول بودن مدت خیار شرط، سبب بی‌اعتباری عقد و شرط می‌گردد.[۱۹] شرط نیز همانند عقد اصلی، نوعی معامله بوده؛ که موضوع آن خیار است؛ لذا معلوم نبودن مدت خیار، به دلیل فقدان یکی از شرایط اساسی صحت قراردادها، باعث بطلان شرط خیار می‌گردد.[۲۰] به موجب <a class="artref" href="/ماده/ماده-401-a_0815110236048">ماده ۴۰۱ قانون مدنی</a>: «اگر برای خیار شرط، مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.» مبنا دلیل وضع این ماده، جلوگیری از غرری است که در خیار شرط بدون مدت، مشهود است. ادامه مطلب را در بخش comment ببینید. 1 comment بختیار سید نظامی 1 نمونه ای از خیار شرط منعکس شده در سند رسمی مالکیت در تصویر ظهر سند ارایه شده نمونه ای از خیار شرط درج شده است با این مضمون: «متن شرط: فروشنده حق فسخ این معامله را مادام العمر برای خود حفظ می نماید و ضمنا بین متعاملین شرط و مقرر گردید هر زمان که معامله قصد استفاده از حق فسخ را داشته باشد بدون تودیع نمودن ثمن معامله اقدام نماید.» به نظر شما چنین سندی را باید چگونه ارزیابی نمود؟ قبل از پاسخ، این مطلب را مطالعه فرمایید و سپس نقطه نظرات خود را در بخش comment با سایرین به اشتراک بگذارید. Add a comment بختیار سید نظامی