دخل و تصرف حقوقی در مشاعات و مشترکات آپارتمان‌ها: بررسی ظرافت‌ها و موارد خاص در دستورالعمل تفکیک

دخل و تصرف حقوقی در مشاعات و مشترکات آپارتمان‌ها: بررسی ظرافت‌ها و موارد خاص در دستورالعمل تفکیک بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق این مطلب به بررسی جزئی‌تر و مصادیق کمتر آشکار «دخل و تصرف حقوقی» در مشاعات و مشترکات آپارتمان‌ها می‌پردازد که در دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها (بخشنامه شماره ۱/۴۱/۱۴۲۱۹ مورخ ۱۳۸۲/۰۵/۲۰) تبیین شده‌اند. این نوشتار با تمرکز بر بندهای خاصی از این دستورالعمل، به جنبه‌هایی از تخصیص و مدیریت حقوقی این فضاها اشاره می‌کند که برای مالکین و کارشناسان ثبتی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. ۱. ملاحظات حقوقی دسترسی به مشترکات (بند ۱۰ دستورالعمل) متن بند ۱۰ دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها: «هرچند امکان دسترسی تمام مالکین آپارتمانها به بام وحیاط که جزء مشترکات می باشد ضروری است، لکن با توجه به اینکه ادارات ثبت اسناد و املاک طبق گواهی پایانکار صادره از شهرداریها مبادرت به انجام تفکیک می نماید عدم دسترسی بعضی از آپارتمانها به بام وحیاط مانع از تفکیک نمی باشد ولی باید موضوع اشتراک و عدم دسترسی درصورتمجلس تفکیکی توضیح داده شود و درموقع انتقال آپارتمانها به خریداران تفهیم در اسناد انتقال واسناد مالکیت ذکر گردد .» توضیح و تحلیل: این بند به یکی از تناقضات ظاهری در مفهوم مشترکات اشاره دارد: دسترسی ضروری همه مالکین به برخی مشترکات در مقابل واقعیت عدم دسترسی برخی واحدها. بند ۱۰ تصریح می‌کند که هرچند بام و حیاط جزء مشترکات (با مالکیت مشاعی برای همه) محسوب می‌شوند، اما در مواردی که به دلیل ملاحظات عملی، دسترسی برابر و بدون قید و شرط همه مالکین به آن محقق نباشد، این امر عملاً موجب خروج آن بخش از حالت «مشترک عمومی» می‌شود. در چنین شرایطی، ماهیت مشاعی آن فضا در مالکیت جمعی حفظ می‌گردد، اما ثبت ملاحظات مربوط به عدم دسترسی در اسناد، نوعی «دخل و تصرف حقوقی» در نحوه تعریف و ثبت حقوق بهره‌برداری از آن قسمت به شمار می‌رود. ۲. وضعیت حقوقی بالکن‌های غیرمسقف (تراس‌ها) و تخصیص اختصاصی آن‌ها (بند ۱۸ دستورالعمل) متن بند ۱۸ دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها: «بالکن غیر مسقف ( تراس یا ایوان ) که در فضای حیاط و یا شارع پیشرفتگی دارد اعم از اینکه در گواهی پایانکار هم منظور شده یا نشده باشد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد و عرفا هم جزء بنا است متعلق به آپارتمانی است که به آن متصل و دارای دسترسی است لکن نیاز به ذکر حدود در صورت مجلس تفکیکی ندارد و باید بعد از تعریف آپارتمان جمله به انضمام تراس یا بالکن غیر مسقف به مساحت .… . متر مربع قید گردد.» توضیح و تحلیل: این بند به طور خاص به بالکن‌های غیرمسقف (تراس یا ایوان) می‌پردازد که از نظر عرفی و عملکردی به یک واحد آپارتمانی متصل هستند و سایر واحدها به آن دسترسی ندارند. با وجود اینکه این فضاها ممکن است از نظر فنی یا در برخی موارد به عنوان بخشی از فضاهای مشترک (مثل فضای پیشروی در حیاط یا شارع) تلقی شوند، این بند صراحتاً حق استفاده اختصاصی از آن‌ها را به آپارتمانی که به آن متصل و دارای دسترسی است، تخصیص می‌دهد. نکته مهم این است که برای این تخصیص، نیازی به ذکر حدود تفصیلی در صورت‌مجلس تفکیکی نیست و صرفاً باید پس از تعریف آپارتمان، با عبارت "به انضمام تراس یا بالکن غیر مسقف به مساحت... متر مربع" قید شود. این مورد یک مصداق بارز و عملی از «دخل و تصرف حقوقی» در راستای تعیین کاربری و حق بهره‌برداری اختصاصی از بخشی از مشاعات یا فضاهایی است که به طور مستقیم به یک واحد خدمت می‌کنند، بدون اینکه مالکیت مشاعی کلی زمین زیر آن‌ها لزوماً تغییر کند. این رویکرد، انعطاف‌پذیری سیستم ثبتی را در قبال واقعیت‌های کالبدی و عرفی ساختمان‌ها نشان می‌دهد. ادامه مطلب را در بخش comment مطالعه فرمایید. 2 comments 4 1 1