در این خصوص دو نظر وجود دارد — دیدگاه دوم

دیدگاه اول: برخی ها معتقدند برای اعمال حق تخلیه توسط موجر در قانون محدودیت زمانی در نظر گرفته نشده و سکوت موجر را نمی توان دلیلی بر موافقت وی تلقی کرد. دیدگاه دوم: عده دیگر اعتقاد دارند اگر موجر اطلاعی از اقدامات مستأجر نداشته باشد و به محض اطلاع طرح دعوا کند، دعوای وی پذیرفتنی است. اما اگر به هر نحوی مطلع گردیده و مدتها سکوت نموده و حتی اجاره بها را نیز دریافت کرده و هیچ اعتراضی نداشته است میتوان این عمل وی را ب. ت. ب. گذشت زمان قرینه ای بر رضایت عملی و انصراف از حق تخلیه دانست و این چنین برداشت کرد که وی به طور ضمنی حق خود را ساقط نموده است همانند معامله فضولی که مالک در برخی اوقات به طور ضمنی معامله را تنفیذ میکند. ب. ت. ب. اینکه صدر ماده ۱۴ قانون سال ۵۶ از واژه فسخ اجاره یا تخلیه استفاده کرده است آیا خواهان باید هر دو خواسته را مطرح کند یا مخیر است یکی از این دو را بخواهد؟ با در نظر داشتن جمیع جهات از جمله صدر ماده ۱۵ قانون مذکور میتوان گفت زمانی که قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد، صرف طرح خواسته تخلیه کفایت میکند و نیازی به خواسته فسخ نیست و طرح خواسته فسخ موقعی مصداق خواهد داشت که قرارداد اجاره منقضی نشده باشد، زیرا تخلیه ملک قبل از پایان یافتن مدت اجاره مستلزم فسخ عقد اجاره است و در این صورت این دو لازم و ملزوم هم هستند. بدیهی است که در قراردادهای اجاره مشمول قانون ۷۶ ب. ت. ب. عدم انقضای مدت اجاره موجر باید همزمان خواسته های فسخ و تخلیه را مطرح کند بنابراین اگر خواسته فسخ قرارداد خواسته نشود، دعوا با قرار عدم استماع مواجه خواهد شد. آیا تخلف یا تعدی و تفریط مستأجر باعث زوال حق سرقفلی خواهد شد؟ همان طور که بارها در این کتاب توضیح داده شد، سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت دو مقوله جدا از هم هستند و شرایط و آثار متفاوتی دارند هرچند نظر مخالف نیز وجود دارد و این دو را مترادف هم میدانند؛ بنابراین، با این وصف تخلف مستأجر صرفاً حق کسب و پیشه یا تجارت را از بین می برد، ولی حق سرقفلی کماکان پابرجاست و خللی به آن وارد نمی شود و موجر مکلف به پرداخت بهای عادله آن به مستأجر است. سوال آیا دادگاه باید همانند زمانی که حکم به تخلیه بدون تخلف مستأجر صادر می کنند (مثل نیاز شخصی یا تخریب و نوسازی وفق ماده ۲۸ قانون سال ۵۶ در ضمن حکم خود در خصوص سرقفلی اظهار نظر کند و موجر را مکلف نماید ظرف سه ماه نسبت به پرداخت آن اقدام نماید یا اینکه این فقره متفاوت از آن بوده و نیازمند دادخواست ب. ت. ب. تخلف مستأجر، موضوع از شمول ماده ۲۸ قانون سال ۵۶ خارج بوده و مستأجر ب. ت. ب. تخلف مستأجر، موضوع از شمول ماده ۲۸ قانون سال ۵۶ خارج بوده و مستأجر بایستی جداگانه یا در قالب دعوی متقابل این حق را مطالبه نماید.