دعوای ابطال سند رسمی انتقال — فسخ یا انفساخ معامله منشأ صدور

همانطور که سابقاً بیان شد، هر سند انتقال باید مبتنی بر یک قرارداد مثل بیع، هبه یا صلح فی مابین انتقال دهنده و منتقل الیه باشد، بنابراین مقدمه ابطال سند رسمی انتقال اعلام بطلان معاملة منشأ یا مبنایی است. دعوای ابطال سند رسمی انتقال معمولاً در موارد ذیل در محاکم مطرح میشود ۱ - انتقال مال غیر یا معامله فضولی مثلاً مالک رسمی ملک یک بار ملک را به صورت عادی مبایعه نامه) به دیگری فروخته، اما پس از آن به صورت رسمی به شخص ثالثی انتقال می دهد. در این حالت خریدار اول به دنبال اثبات معامله خود که مقدم بوده و ابطال معاملة مؤخر و به تبع آن ابطال سند رسمی انتقال است. بی اعتباری وکالت نامه فروش ملک به هر دلیلی برای مثال موکل قبل از انتقال ملک فوت یا محجور شده یا وکیل غبطه موکل را رعایت نکرده یا وکیل خارج از حدود وکالت عمل نموده یا انتقال ملک با وکالت نامه جعلی انجام شده یا موکل قبل از انتقال ملک وکیل را عزل کرده باشد. ابطال عملیات اجرایی و مزایده در اجرای ثبت یا دادگاه مثلاً ملک به دلیل بدهی بدهکار در اجرای ثبت توقیف و طی مزایده ای به دیگری فروخته شده و طلب طلبکار از محل فروش ملک پرداخت گردیده سپس سند انتقال اجرایی صادر و ملک به خریدار انتقال یافته اما پس از آن حسب رأی دادگاه عملیات اجرایی و مزایده باطل اعلام گردیده باشد. در این فرض متعاقب آن سند رسمی انتقال نیز باید باطل شود. - فسخ یا انفساخ معامله منشأ صدور سند برای مثال منشأ و مبنای صدور سند انتقالی مبایعه نامه بوده و به دلیل تخلف از شرط قرارداد فسخ یا منفسخ گردد. این مورد یک استثناء دارد، آن هم اینکه به شرطی سند رسمی انتقال باطل میشود که خریدار قبل از فسخ یا انفساخ و در زمان مالکیت خود ملک را به دیگری منتقل نکرده باشد، مگر اینکه حق انتقال نداشته باشد که در این حالت نیز چون حق انتقال از او سلب شده موضوع رای وحدت رویه شماره ۸۱۰)، سند رسمی انتقال باطل میگردد.) - عدم اهلیت طرفین معامله و بطلان قرارداد مثلاً بعداً کشف شود فروشنده محجور بوده و حق انتقال ملک را بدون دخالت ولی قهری قیم یا دادستان نداشته است. اثبات معامله با حق استرداد برای مثال خواهان که فروشنده مال است ادعا می کند معامله منعقده هر چند در ظاهر بی قید و شرط واقع شده اما در واقعیت معامله با حق استرداد بوده لذا در صورت اثبات این ادعا در دادگاه سند رسمی انتقال نیز باطل خواهد شد. در خصوص معامله با حق استرداد جداگانه بحث شده است. عدم امضای فروشنده خصوصاً در املاک مشاعی که مالکین متعدد دارد. بطلان معامله مبنایی بر هر دلیل دیگر از جمله عدم وجود قصد انشاء یا نامشروع بودن جهت معامله یا جعلی بودن اسناد و مدارک ارائه شده جهت صدور سند رسمی انتقال. دادگاه در صورت احراز شرایط گفته شده، سند رسمی انتقال را باطل کرده و پس از قطعیت حکم طی نامه ای به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراتب ابطال سند را اعلام می نماید تا ملک از مالکیت خوانده خارج گردیده و مراتب در دفتر املاک مستقر در اداره ثبت منعکس شود. ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتر داران و دفتر یاران مصوب ۱۳۵۴ مواد ۲۲۳، ۱۲۸۷، ۱۲۸۸، ۱۲۹۲، ۱۳۰۵ و ۱۳۰۹ قانون مدنی ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵