دعوای الزام به فک رهن

۱ - انعقاد عقد رهن. وجود توافق بین طرفین مبنی بر فک رهن ملک در تاریخ معین شده (یا الزام قانونی به فک رهن توسط خوانده. استنکاف خوانده از انجام تکلیف خود مبنی بر فک رهن. ماده ۷۷۱ قانون مدنی عقد رهن را این گونه تعریف کرده است: «رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.» در حال حاضر وثیقه قرار دادن املاک در بانک جهت دریافت تسهیلات و تضمین بازپرداخت آن معمول ترین دلیل به رهن گذاشتن ملک است. ما در این مبحث ب. ت. ب. تداول و رایج بودن انعقاد عقد رهن با بانکها صرفاً دعاوی و ابهامات مربوط به عقد رهن با این مرجع را بررسی میکنیم. دعوای الزام به فک رهن را می توان در چند فرض تصور کرد. ما در این بخش به پنج فرض متداول و شایع می پردازیم فرض اول حالت اول که بسیار مبتلابه و شایع است فرضی است که فروشنده قبلاً جهت ساخت ملک از بانک تسهیلات اخذ نموده و کل ملک پلاک ثبتی اصلی یا مادر را در رهن بانک قرار داده و ملک را با همین شرایط به خریدار به صورت بیع نامه عادی فروخته است و در ضمن آن شرط شده، فروشنده خودش نسبت به پرداخت بدهی بانک و تسویه آن و فک رهن اقدام کند. اما از انجام تعهد سر باز زده و بدهی یا اقساط بانک را نمی پردازد و بانک مجبور به توقیف ملک میشود. لازم به توضیح است در برخی دیگر از قراردادهای مشابه ملک به همراه تسهیلات به خریدار منتقل میشود و خریدار ملزم به پرداخت اقساط میشود که این فرض مورد بحث ما نیست. فرض دوم حالتی است که ملک به صورت عادی به خریدار فروخته میشود، اما فروشنده از رهن قرار داشتن ملک خریدار را آگاه نمی کند و پس از عقد کاشف به عمل می آید ملک است در مهلت تعیین شده از جانب بانک نسبت به بازپرداخت اقساط اقدام کرده و ملک را از برخی ها در این فرض به استناد ماده ۷۰۹ قانون مدنی معتقدند در صورتی که قرار داد وجود نداشته باشد وثیقه گذار پس از پرداخت بدهی بانک حق مراجعه به وام گیرنده را دارد، اما به عقیده نگارندگان اولاً، ماده ۷۰۹ مربوط به عقد ضمان است، نه رهن؛ ثانیاً، حتی در صورت نبود قرارداد مکتوب بین وثیقه گذار و وام گیرنده، علی الاصول یک توافق ضمنی و بنایی بین وام گیرنده و وثیقه گذار مبنی بر بازپرداخت تسهیلات و فک رهن توسط وام گیرنده وجود دارد.