دکترین
راهنمای جامع کارشناسان رسمی در دعوای تعدیل اجاره‌بها موضوع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶
راهنمای جامع کارشناسان رسمی در دعوای تعدیل اجاره‌بها موضوع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶
بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق
امروزه مسائل مربوط به املاک و مستغلات به لحاظ اهمیت اقتصادی و مالی، از مهم‌ترین دغدغه‌های جامعه محسوب می‌شود. ملک نه‌تنها وسیله تأمین نیاز سکونتی و تجاری است، بلکه به‌عنوان یک دارایی سرمایه‌ای نقش مهمی در حفظ ارزش در برابر تورم دارد.
در این میان، با افزایش مستمر ارزش املاک و اجاره‌بها، دعاوی مرتبط با روابط استیجاری نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار شده و بخش قابل توجهی از پرونده‌های محاکم حقوقی را تشکیل می‌دهد.
یکی از مهم‌ترین این دعاوی، «دعوای تعدیل اجاره‌بها» موضوع ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است که صرفا در اماکن تجاری مطرح می‌شود.
▪ماهیت دعوای تعدیل اجاره‌بها
مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶:
«موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید… دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.»
بر این اساس، دعوای تعدیل، ناظر به بازنگری در اجاره‌بهای قراردادی با معیار نرخ عادله روز است و دادگاه برای تشخیص آن ناگزیر از ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری می‌باشد.
از نظر ماهیت، این دعوا در رویه غالب قضایی، «غیرمالی» تلقی شده است؛ هرچند برخی نظریات مشورتی آن را مالی دانسته‌اند، لیکن در عمل، ملاک محاکم، غیرمالی بودن دعواست مگر در بخش مطالبه مابه‌التفاوت.
▪شرایط قانونی طرح دعوای تعدیل
برای پذیرش دعوای تعدیل اجاره‌بها، وجود شرایط زیر ضروری است:
۱- انقضای مدت اجاره؛
۲- گذشت سه سال تمام از تاریخ شروع استفاده یا تاریخ مقرر در حکم قبلی تعدیل؛
۳- شمول رابطه استیجاری بر قانون ۱۳۵۶ (اماکن تجاری دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت).
▪نقش کارشناس در دعوای تعدیل
وظیفه اصلی کارشناس در این دعاوی عبارت است از:
تعیین اجاره‌بهای عادله روز ملک مورد اجاره
کارشناس باید با بررسی میدانی و لحاظ کلیه عوامل مؤثر، از جمله موقعیت، کاربری، قدمت، مساحت، وضعیت بازار، عرف اجاره و توافقات پیشین، امکانات و سایر شرایط مؤثر مانند پرداخت مبالغی تحت عنوان سرقفلی، اجاره‌بهای متعارف ماهانه را به نرخ عادله تعیین نماید.
نکته مهم:
کارشناس حق ورود به مباحث حقوقی از جمله احراز مالکیت، اعتبار قرارداد یا شمول قانون را ندارد و صرفاً در حدود تخصص فنی اظهار نظر می‌کند.
▪مابه‌التفاوت اجاره‌بها (ماده ۵ قانون)
مطابق ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶:
«موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید…»
بنابراین:
مطالبه مابه‌التفاوت، نیازمند تصریح در دادخواست است
دادگاه بدون مطالبه، حکم به آن صادر نمی‌کند
مبنای محاسبه مابه‌التفاوت:
تفاوت بین اجاره‌بهای قبلی و اجاره‌بهای تعدیل‌شده از تاریخ تقدیم دادخواست تا تاریخ صدور حکم
▪ماهیت حقوقی مابه‌التفاوت (نکته کلیدی رویه قضایی)
بر اساس رأی شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۴۰۰۱۴۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران (۱۳۹۴/۱۱/۱۱)
مابه‌التفاوت موضوع ماده ۵، خسارت» محسوب نمی‌شود
نیازی به احراز تقصیر مستأجر ندارد
از موضوع خسارات و مسئولیت مدنی خروج موضوعی دارد
حق قانونی تبعی ناشی از حکم تعدیل است
بنابراین، صدور حکم نسبت به آن صرفاً مبتنی بر نص قانون است و نه تقصیر یا تخلف مستأجر.
▪وظیفه کارشناس در محاسبه مابه‌التفاوت
در صورتی که:
۱- خواهان، مابه‌التفاوت را در دادخواست مطالبه کرده باشد؛ و
۲- دادگاه در قرار کارشناسی، محاسبه آن را ارجاع داده باشد؛
کارشناس مکلف است علاوه بر تعیین اجاره‌بهای عادله:
مابه‌التفاوت ناشی از اختلاف اجاره‌بهای قبلی و اجاره‌بهای تعدیل‌شده را از تاریخ تقدیم دادخواست تا تاریخ صدور حکم به‌صورت دقیق و مستند محاسبه و اعلام نماید.
توصیه کارشناسی:
بهتر است محاسبه مابه‌التفاوت در قالب جدول جداگانه شامل:
اجاره‌بهای قبلی
اجاره‌بهای عادله جدید
مدت محاسبه
مبلغ نهایی
ارائه شود.
مثال نمونه در بخش comment را ببینید.
▪آثار حکم تعدیل
۱- حکم تعدیل نسبت به آینده اثر اعلامی دارد؛
۲- از زمان صدور حکم، اجاره‌بهای جدید مبنای رابطه استیجاری است؛
۳- تا سه سال از تاریخ مقرر در حکم قبلی قابل تعدیل مجدد نیست؛
۴- اجرای حکم صرفاً در بخش مابه‌التفاوت، نیازمند صدور اجرائیه است.
▪جمع‌بندی
دعوای تعدیل اجاره‌بها، یکی از مهم‌ترین دعاوی تخصصی در حوزه املاک تجاری است که نقش کارشناسان رسمی در آن تعیین‌کننده و بنیادین است.
کارشناس در این دعاوی باید میان سه مفهوم تفکیک روشن داشته باشد:
اجاره‌بهای عادله (وظیفه اصلی کارشناس)
مابه‌التفاوت (اثر تبعی حکم و در صورت ارجاع)
خسارت تأخیر تأدیه (موضوع اجرایی، خارج از نظریه کارشناسی)
3 comments
4
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.