روشهای ارزیابی

روشهای ارزیابی در ارزیابی سه روش بشرح زیر وجود دارد: 1⃣ روش تعیین جایگزین replacement cost که قیمت زمین و هزینه ساختمان را محاسبه میکنند و میگویند ارزش کل چقدر است. 2⃣ روش املاک مشابه comparable که با قیمتی که املاک مشابه معامله شده در محل انجام می شود. 3⃣ روش محاسبه در آمد است income approach که بر اساس درآمد ملک قیمت ملک محاسبه شده و در آمد از روش های حسابداری و مالی به صورت یک perpetuity محاسبه میشود. مثلا میگوییم اجاره یا رهن اینقدر درصد ارزش است پس اگر ملکی اینقدر اجاره بدهد ارزشش هم اینقدر است. اما این سه روش در دنیا بسیار مرسوم هستند ولیکن آنچه در ارزیابی املاک در ایران اتفاق افتاده این است که بر اساس تعاریف سنتی و بعضا دینی ما نیاز به تفکیک نوعی خاص از تعاریف داریم که همان عرصه و اعیان سنتی هست. مثلا در ارث همسر از اعیان ارث میبرد. یا در اوقاف عرصه متعلق به وقفیت است و اعیان مالک دیگری. مشکل از آنجا پیش آمده که سه روش مدرن ارزیابی را بخواهیم در ارزیابی سنتی (عرصه و اعیان) وارد کنیم. ابتدا باید تعریف عرصه و اعیان را کلا فراموش کنیم. و با روشهای نوین ملک را ارزیابی کنیم. زمانی که تفکیکی برای عرصه و اعیان بیان نشده است دیگر نیازی در به زحمت افتادن نیست. و حتی از این اصطلاحات قدیمی استفاده هم نکنیم. زمانی که واقعا نیاز بود که در مورد عرصه و اعیان به صورت تفکیک شده تصمیم گیری بشود. آن موقع بررسی بشود که اعیان به چه نحوی از عرصه جدا شده. در مورد موارد وقفی کاملا باید بسته حقوقی بر اساس وقفنامه بررسی شود که ببینیم که حقوقی برای مالک عرصه وجود دارد و چه حقوقی برای مالک اعیان. مثلا اگر مالک عرصه حق تغییر کاربری و گرفتن پروانه و احداث بنا را نداده باشد عملا پروانه گرفته شده غیر قانونی است و اگر ارزشی داشته باشد مربوط به صاحب اعیان نیست. مهندس صدری #روشهای_ارزیابی_تعیین_قیمت تخلیه به دلیل انتقال به غیر بین مستأجرین مشاعی: در صورتی که دو نفر در ملکی مشاعاً مستأجر باشند و حق انتقال به غیر را نداشته باشند اگر یکی از آنها سهم خود را به مستأجر دیگر واگذار نماید موجبی برای تخلیه نخواهد بود، چرا که در شرط عدم انتقال، انتقال به شخص ثالثی غیر از مستأجرین مورد نظر است. شعبه 56 دادگاه تجدید نظر استان تهران در مورد یکی از پرونده های قضایی با موضوع شکایت میان مالم و مستاجر در شهریور ماه سال 1391 حکم نهایی صادر کرد که این حکم به شرح ذیل است: رای بدوی در مورد دعوی آقایان 1- (ح. ر. ف.) 2- (ف. الف. ط.) به طرفیت آقایان 1- (ن. الف. ب.) 2- (م. الف. الف.) به خواسته تخلیه دو باب مغازه جزء پلاک ثبتی 336 فرعی از 138 اصلی واقع در بخش 12 تهران به لحاظ انتقال به غیر و خسارت دادرسی نظر به اینکه خواهان ها اعلام نموده اند که مالک مشاعی مغازه های مذکور می باشند که وفق قرارداد عادی مورخ 30/7/1354 به خواندگان اجاره داده ایم ولیکن خوانده ردیف دوم مورد اجاره سهم خود را به خوانده ردیف اول انتقال داده است در حالی که حق انتقال به غیر را نداشته است. دادگاه با توجه به اینکه خوانده ردیف اول نسبت به سه دانگ پلاک مذکور ذی نفع است و تخلیه ملک موجب تضییع حقوق احتمالی وی می شود و طرح دعوی با کیفیت معنونه قابلیت استماع ندارد لذا دادگاه مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی خواهان ها را صادر و اعلام می نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است./ رئیس شعبه 146 دادگاه عمومی حقوقی تهران رای دادگاه تجدید نظر تجدیدنظرخواهی آقایان (ح. ر. ف.) و (ف. الف. ط.) به طرفیت آقایان (م. الف. الف) و (ن. الف. ب.) از دادنامه شماره 877-27/12/1390 شعبه 146 دادگاه عمومی حقوقی تهران مبنی بر قرار رد دعوای نخستین به خواسته تخلیه دو باب مغازه جزء پلاک ثبتی 336 فرعی از 138 اصلی واقع دربخش 12 تهران به لحاظ انتقال سهم مورد اجاره شریک مستأجر به مستأجر دیگر متضمن هیچ¬یک از بندهای ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی نبوده و دادنامه تجدیدنظرخواسته شایسته تأیید است. زیرا با استفاده از مفهوم و منطوق بند 2 ماده 14 و ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 تخلف از شرط سلب حق انتقال به غیر هنگامی مصداق دارد که مورد اجاره از طرف مستأجر به متصرفی که شخصیت وی در عقد اجاره ملحوظ نبوده و در تحقق آن مدخلیت و در عین مستأجره حقوق استیجاری نداشته واگذار گردیده باشد. بنابراین در مانحن فیه که احد از مستأجرین قدرالسهم خویش را به شریک (مستأجر دیگر) که در مورد اجاره به نحو مشاع تصرف استیجاری داشته منتقل نموده مرتکب تخلف از شرط سلب حق واگذاری نشده، زیرا مستأجر دیگر که شخصیت وی مورد شناسایی موجر بوده، غیر تلّقی نمی گردد، بنا به جهات یادشده دادنامه تجدیدنظر خواسته منطبق با موازین و مقررات و قواعد حاکم بر قانون مذکور صادر گردیده و خدشه و تزلزلی بر آن مترتب نمی باشد. لذا با استناد به ماده 353 از قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدید نظرخواهی دادنامه تجدید نظرخواسته تأیید می گردد. این رأی قطعی است./رئیس شعبه 56 دادگاه تجدیدنظر استان تهران #قوه_قضاییه_تخلیه_انتقال_بغیر .