سرقفلی

سرقفلی روابط موجر و مستاجر، تقریباً یک مسئله قدیمی است، در بحث اجاره محل کسب و کار با ورود مسئله «سرقفلی» و پدیده ای به نام «حق کسب و پیشه و تجارت»، روابط موجر و مستاجر را پیچیده و حتی اختلافات را هم عمیق تر کرده است. معمولا مردم مفهوم «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» را یکی می دانند ولیکن از لحاظ حقوقی و قانونی مجزا هستند. ▪مفهوم سرقفلی «سرقفلی» پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی، توسط مالک از مستاجر دریافت می شود. اما حق کسب و پیشه و تجارت، حقی است که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود برای محل کارش قائل می شود و در تعریفی روشنتر: حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می کنند. این حق ناشی از تقدم در اجاره، حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستاجر محل به وجود آمده است. در واقع، حق کسب و پیشه تنها به مستاجر تعلق دارد و مالک نمی تواند دارای این حق شود. به عنوان مثال مالکی که ملک تجاری خود را به تازگی احداث کرده و هیچ گونه فعالیتی کسب و کار هم نداشته است، سرقفلی آن را معامله کرده و به مستاجر انتقال می دهد، لذا شرط تحقق این حق برقراری یک رابطه استیجاری است. قانونگذار در سال ۱۳۷۶ از واژه سرقفلی استفاده کرده و تا قبل از آن حق کسب و پیشه و تجارت ذکر می شد. بعضی از حقوقدانان قبل از تصویب قانون ۱۳۷۶ معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان آن دو قائل نبودند، اما گروهی دیگر کاملاً از هم جدا می دانستند. در واقع با تعریف اولیه فوق مشخص می شود که این دو واژه با هم تفاوت دارند. سرقفلی و حق کسب و پیشه دارای سه تفاوت عمده می باشند: ۱- سرقفلی در اول عقد اجاره به مالک پرداخت می شود. پس درواقع کسب اعتبار و شهرت هیچ تاثیری در آن ندارد. ۲- با تعریفی که از این دو واژه شده، فقها فقط با سرقفلی موافقند و حق کسب و پیشه را شرعی نمی دانند. لذا این دلیلی بر تفاوت ماهوی این دو است. ۳- مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل، کیفیت و تجهیزات عین مستاجره تعیین می شود و مبلغ نهایی آن را هم موجر تعیین می کند. ▪مبنای سرقفلی سرقفلی اصطلاحی است که قانونگذار، برای بیان حقوق مالک و مستاجر برگزیده است و جز در مورد توافق طرفین چنین حقی نمی تواند جنبه قانونی داشته باشد. ذکر کردیم که فقها سرقفلی را مشروع می دانند، در واقع همه فقها وجود چنین حقی را برای مالک تایید کرده اند ولیکن به مبنای این حق اشاره ای نشده، از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها می توان به موارد زیر اشاره کرد: ۱- اختیار مالکانه: با توجه به اینکه مالک بر مال خود مسلط است بنابراین حق دارد علاوه بر اجاره که به صورت زمان بندی مشخص دریافت می کند مبلغی را در ابتدا دریافت کند که این مبلغ هم اصولا جزء اجاره محسوب می شود. ۲- دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری: با توجه به اینکه هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت برای تجارت همه مشابه هم نیستند لذا مالک وقتی ملک خود را جهت تجارت اجاره می دهد به جهت موقعیت خوبی که ملکش دارد مبلغی نیز از مستاجر دریافت میکند و هر مکانی که شرایط بهتر داشته باشد پس سرقفلی بیشتری هم خواهد داشت. ۳- دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیاز به مستاجر: هنگامی که مالک ملک خود را با دریافت سرقفلی اجاره می دهد در این جا علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک را به مستاجر می دهد، این امتیاز را هم به وی می دهد که در پایان مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارف اجاره ادامه داشته باشد؛ یا اینکه حق تخلیه محل را از خود سلب کند. و این تعریف از سرقفلی با موارد دیگر دارای یک تفاوت است که در اینجا حق مخصوصی برای مستاجر ایجاد می شود که دارای ارزش مالی است، یعنی مستاجر این امکان را می دهد که به اجاره محل ادامه دهد یا آن را تخلیه کند و به مالک (موجر) تحویل دهد و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغی دریافت می کند و یا اینکه ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و مبلغی در مقابل این حق از مستاجر جدید بگیرد. برداشت عرف از سرقفلی دریافتی به وسیله مالک با این مبنا سازگارتر است. ▪مبلغ سرقفلی دریافت مبلغ سرقفلی تابع توافق و اراده طرفین است، برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود. در واقع مالک سرقفلی را تعیین می کند و مستاجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از معامله انصراف دهد. سوال: آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه اماکن تجاری از نظر مالی و قیمت با یکدیگر تفاوتی دارند؟ اصولا سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد، زیرا سرقفلی مبلغی است که بین موجر و مستاجر توافق و پرداخت گردیده و حق کسب و پیشه موکول به حکم قطعی دادگاه بر اساس نظر کارشناس است. ادامه مطلب را با لمس instant view مطالعه فرمایید. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment بختیار سید نظامی 1