دکترین
سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧۶
سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧۶
قانونگذار در هیچ متنی اصطلاح سرقفلی را تعریف ننموده است.
مواردي که به این اصطلاح اشاره شده، فقط به عنوان کردن بعضی از ضوابط این مفهوم بسنده شده است. البته این خلاء از جانب حقوقدانان پر شده است و هر یک از بعد خاصی حق موصوف را تعریف نموده است.
▪تعاریف سرقفلی از سوی حقوق دانان
بعضی از حقوقدانان از منظر اولویت و رجحان مستاجر متصرف در محل کسب به موضوع نگریسته و تعاریفی به این مضمون ارائه داده اند:
«سرقفلی امتیازي است که به موجب آن مستاجر متصرف، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتري پیدا کرده است، در اجاره کردن محل
کسب خویش بر دیگران مقدم شناخته می شود.» (کاتوزیان، ناصر، ١٣٧٣، ص ۵١٧)
بعضی دیگر از حقوقدانان به جنبه وجه بودن حق سرقفلی توجه داشتهاند و اینگونه نظر داده اند:
سرقفلی در واقع «وجهی» است که بین طرفین عقد اجاره رد و بدل می گردد و ما به ازاي این وجه ممکن است مزایا، اعتبار و موقعیت ملک تجاري باشد و یا در مقابل سقوط و انتقال امتیازات قرار گیرد نه این که خود سرقفلی حقی باشد که از طرف مالک به مستاجر در مقابل پرداخت این پول منتقل می گردد. (خندانی، مهدي، ١٣٨١، ص ٢١٠)
عده اي دیگر به جنبه حق بودن سرقفلی توجه کرده اند و معتقدند:
سرقفلی حقی است مالی و قابل معامله براي مالک یا متصرف قانونی محل کسب و تجارت از طرف قانون گذار شناخته شده و میزان آن بستگی به عوامل مادي و معنوي متعددي دارد. (سیفی، زیناب، غلامعلی، ش١۵٠و١۵١)
این تعاریف فقط به یک بعد قضیه نظر داشته و به بقیه ي عناصر تشکیل دهنده حق اشاره اي نداشته است. وانگهی با توجه به صور مختلف سرقفلی برشمرده توسط قانونگذار در قانون ٧۶ ارائه تعریف واحد براي تمام موارد صحیح نمی باشد.
▪ صور مختلف سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣٧۶
قانون ۱۳۷۶ آخرین قانون رسمی روابط موجر و مستاجر مصوب در تاریخ ایران است که در ۲۶ مردادماه سال ۱۳۷۶ به تصویب مجلس وقت (مجلس پنجم) رسید. شرعی کردن قوانین سرقفلی از اساسی ترین اهداف تدوین و تنظیم این قانون به شمار می آید (ر.
ک: طاهر موسوی، ۱۳۸۷: ١٩-٢٠)
الف: سرقفلی موضوع ماده ۶ روابط موجر و مستاجر
مبلغی است که در بدو انعقاد عقد اجاره، مستاجر اماکن تجاري به مالک پرداخت می کند یا اینکه مستاجري که در ابتدا مبلغی بابت سرقفلی پرداخت کرده و حق انتقال به غیر از وي سلب نشده است، در اثناي مدت اجاره در هنگام انتقال منافع مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از موجر یا مستاجر دیگر دریافت کند.
ب: سرقفلی موضوع تبصره (١) ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب١٣٧۶
مبلغی است که مستاجر متصرف در اماکن تجاري به دلیل حق مالکیت بر منافع از مستاجر ثانی دریافت می نماید.
ج: سرقفلی موضوع تبصرهي (٢) ماده ي ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣٧۶
حقی است که مالک مکان تجاري در عوض وجهی آن را به دیگري واگذار کند و در هنگام تخلیه، مستاجرحق مطالبه سرقفلی به نرخ روز را دارد.
د: سرقفلی موضوع مواد (٧) و (٨) قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧۶
مبلغی است که در هنگام تخلیه مستاجر می تواند بابت اسقاط حق و امتیاز خود از مالک دریافت نماید یا در هنگام انتقال منافع در اثناي مدت اجاره از بابت امتیاز قراردادي، مبلغی را از مستاجر ثانی اخذ نماید.
مطالعه این مطلب با عنوان «طریق صحیح شرعی» انتقال سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر و این مطلب با عنوان انواع سرقفلی پیشنهاد می شود.
#سرقفلی
Add a comment
بختیار سید نظامی
1
مبانی حق سرقفلی
در اینکه بر چه اساسی مستاجر در بدو انعقاد قرار دارد مبلغی هنگفت تحت عنوان سرقفلی به موجر می پردازد بین حقوقدانان و فقها وحدت نظر وجود ندارد. هر کدام از آن ها سعی نموده اند به طریقی پرداخت این وجه را توجیه نمایند و در این باب نظرات متفاوتی ارائه داده اند.
حال با توجه به اینکه شناسایی مبنا و فلسفه پیدایش هر کدام از این صور، می تواند راهگشاي حل اختلافات و متنازعات فی ما بین طرفین عقد اجاره باشد، در این بحث لازم دانستیم به مطالعه و بررسی مبنا و منشا پیدایش تشکیل این پدیده بپردازیم.
بند اول: اختیار مالکانه
در این نظریه سرقفلی پرداختی از سوي مستاجر به موجر به عنوان بخشی از مال الاجاره و قسمت موجل آن فرض شده است. (گلپایگانی، محمدرضا، ١٣۶۴، ص ۵٨) طرفداران این مبنا معتقدند که، بنا بر قاعده ي «الناس مسلطون علی اموالهم» مالک سلطه ي کامل بر مال خویش دارد و مجاز در هرگونه دخل و تصرف در اموالش می باشد. بنابراین، این حق را دارد که علاوه بر اجرت ماهیانه مبلغی را در بدو امر و جداي از مال الاجاره دریافت کند. به عبارتی نحوه پرداخت مال الاجاره می تواند به این صورت باشد که قسمتی از اجاره نقدي و یک جا و قسمت دیگر ماهانه پرداخت گردد.
بند دوم: دریافت وجهی در قبال دادن امتیاز به مستاجر
بر این اساس، هنگامی که مالک ملک تجاري در قبال دریافت وجهی به نام سرقفلی مالکیت منافع را به مستاجر واگذار می نماید امتیاز تداوم رابطه ي استیجاري بعد از انقضاي مدت اجاره را نیز به وي اعطاء می کند. با این توضیح که مستاجر بتواند در پایان مدت اجاره به تصرفات خود ادامه دهد و موجر ممانعت ننماید. حال ممکن است باقی ماندن در محل مقید به شرط و شروطی باشد مانند اینکه با اجاره بهاي متعارفی اجاره ادامه پیدا کند یا میزان اجاره بها افزایش یا کاهش نداشته باشد یا اینکه موجر حق تخلیه را از خود سلب نماید. چنین برداشتی از سرقفلی، باعث ایجاد حق مخصوص براي مستاجر می شود که داري ارزش مالی است. بنابراین مستاجر داراي این امتیاز است که تا هر زمان می تواند به رابطه ي استیجاري خود ادامه دهد یا اگر خواهان تخلیه محل باشد، در قبال گذشتن از این حقوق و مزایاي مکتسبه، مبلغی از موجر گرفته و یا با دریافت سرقفلی از مستاجر
ثانی این امتیاز را به وي واگذار نماید. (بیگدلی، سعید، ١٣٨٠ ،ص۶٠)
بند سوم: سرقفلی به عنوان قرض
معتقدین به این مبنا چنین استدلال می نماید که: سرقفلی مبلغی است که
مستاجر در ابتداي انعقاد اجاره به موجر قرض می دهد. به عبارت دیگر، موجر در ضمن عقد اجاره ملک تجاري در ازاي اجاره محل به مستاجر شرط می کند که مبلغ معینی را علاوه بر مال الاجاره ماهیانه به او قرض بدهد و تا زمانی که رابطه استیجاري ادامه داشته باشد آن را مطالبه نکند ولی به محض پایان مدت اجاره و مطالبه ي مستاجر، موجر ملزم به پرداخت آن می باشد. (به نقل از عبدي پور فرد،
ابراهیم، ١٣٨۴ ، ص ٩۶)
بند چهارم: دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاري
عده اي از اندیشمندان بر این باورند املاکی که از لحاظ موقعیت و وضعیت داراي ارزش و جایگاه بالاتري می باشند، مالک ملک تجاري به دلیل مرغوبیت محل می تواند علاوه بر اجور ماهیانه معین شده مبلغی نیز در ابتداي انعقاد قرارداد اجاره از مستاجر اخذ نماید. (ستوده تهرانی، حسن، ١٣٨۵، ص ١٢٠) بر اساس این نظر، هر ملکی داراي شرایط و خصوصیاتی است و از نظر کیفیت شرایط براي تجارت، وضعیت مشابه با املاك دیگر ندارد با این اوصاف میزان سرقفلی دریافتی آنها نیز متفاوت خواهد بود. هر مکانی که مرغوبتر و داراي شرایط و کیفیت بهتري براي تجارت باشد سرقفلی بیشتر خواهد داشت. چرا که تمایل و رغبت تجار و کسبه و بازرگانان به اجاره اماکنی است که از موقعیت خوب تجاري برخوردار باشند و در این راستا براي بدست آوردن ملکی با ارزش و مقبولیت تجاري عالی حاضر به پرداخت مبلغ هنگفتی می باشند. (زینالی، مهدي، ١٣٩٠، ص١١٩) این تحلیل با مفهوم عرفی سرقفلی بیشتر انطباق دارد. چرا که با مطالعه و کنکاش در مورد ریشه عرفی سرقفلی به این مهم می رسیم که در قدیم الایام، کسبه براي دستیابی به محل هاي کسبی با موقعیت تجاري عالی و دلخواه حاضر به پرداخت اجرت هنگفتی می شدند که قسمت اعظم آن را در ابتداي قرارداد و جداي از مال الاجاره می پرداختند. «این موضوع تدریجا به صورت یک سنت درآمد و وجه مذکور به نام سرقفلی در بین مالکین مغازه ها و کسبه و بعدا در بین مردم مشهور گردید».
(بهرامی، بهرام، ١٣٩٢،ص ٢١٧) بنابراین ریشه یابی عرفی حق سرقفلی حاکی از تایید مبناي پرداخت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک تجاري می باشد. از دید عرف، سرقفلی مختص اماکن داراي ارزش و اعتبار و مرغوبیت می باشد هیچ کاسب یا تاجر حاضر نیست به مغازه هاي واقع در محله ها و اماکن نا مرغوب مبلغی تحت عنوان سرقفلی بپردازد.
#سرقفلی
Add a comment
بختیار سید نظامی
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.