سرقفلی و دعاوی ناشیه از آن

سرقفلی و دعاوی ناشیه از آن نویسندگان: جهانبخش ارفع زنگنه منبع: کانون وکلا 1335 شماره 50 حوزه‌های تخصصی: حوزه‌های تخصصی حقوق حقوق خصوصی حقوق مدنی تعهدات و قراردادها دریافت مقاله آرشیو آرشیو شماره‌ها: ۱۵۴ سال ۱۳۸۷ (۱) - کانون وکلا 1387 شماره 200 و 201 سال ۱۳۸۶ (۲) - کانون وکلا 1386 شماره 198 و 199 - کانون وکلا 1386 شماره 196 و 197 سال ۱۳۸۵ (۲) - کانون وکلا 1385 شماره 194 و 195 - کانون وکلا 1385 شماره 192 و 193 سال ۱۳۸۴ (۳) - کانون وکلا 1384 شماره 191 - کانون وکلا 1384 شماره 190 - کانون وکلا 1384 شماره 188 و 189 سال ۱۳۸۳ (۲) - کانون وکلا 1383 شماره 186 و 187 - کانون وکلا 1383 شماره 184 و 185 سال ۱۳۸۲ (۲) - کانون وکلا 1382 شماره 183 - کانون وکلا 1382 شماره 180 و 181 سال ۱۳۸۱ (۳) - کانون وکلا 1381 شماره 177 - کانون وکلا 1381 شماره 178 و 179 - کانون وکلا 1381 شماره 176 سال ۱۳۸۰ (۴) - کانون وکلا 1380 شماره 175 - کانون وکلا 1380 شماره 174 - کانون وکلا 1380 شماره 173 - کانون وکلا 1380 شماره 172 سال ۱۳۷۹ (۱) - کانون وکلا 1379 شماره 171 سال ۱۳۶۹ (۲) - کانون وکلا 1369 شماره 152 و 153 - کانون وکلا 1369 شماره 150 و 151 سال ۱۳۶۸ (۱) - کانون وکلا 1368 شماره 148 و 149 سال ۱۳۵۷ (۲) - کانون وکلا 1357 شماره 142 - کانون وکلا 1357 شماره 143 و 144 و 145 سال ۱۳۵۶ (۳) - کانون وکلا 1356 شماره 141 - کانون وکلا 1356 شماره 139 و 140 - کانون وکلا 1356 شماره 138 سال ۱۳۵۵ (۲) - کانون وکلا 1355 شماره 136 و 137 - کانون وکلا 1355 شماره 134 سال ۱۳۵۴ (۳) - کانون وکلا 1354 شماره 133 - کانون وکلا 1354 شماره 132 - کانون وکلا 1354 شماره 131 سال ۱۳۵۳ (۳) - کانون وکلا 1353 شماره 128 و 129 - کانون وکلا 1353 شماره 127 - کانون وکلا 1353 شماره 126 سال ۱۳۵۲ (۴) - کانون وکلا 1352 شماره 125 - کانون وکلا 1352 شماره 124 - کانون وکلا 1352 شماره 123 - کانون وکلا 1352 شماره 122 سال ۱۳۵۱ (۳) - کانون وکلا 1351 شماره 121 - کانون وکلا 1351 شماره 120 - کانون وکلا 1351 شماره 119 سال ۱۳۵۰ (۲) - کانون وکلا 1350 شماره 118 - کانون وکلا 1350 شماره 116 و 117 سال ۱۳۴۸ (۴) - کانون وکلا 1348 شماره 115 - کانون وکلا 1348 شماره 114 - کانون وکلا 1348 شماره 113 - کانون وکلا 1348 شماره 112 سال ۱۳۴۷ (۳) - کانون وکلا 1347 شماره 110 و 111 - کانون وکلا 1347 شماره 109 - کانون وکلا 1347 شماره 108 سال ۱۳۴۶ (۴) - کانون وکلا 1346 شماره 107 - کانون وکلا 1346 شماره 106 - کانون وکلا 1346 شماره 105 - کانون وکلا 1346 شماره 104 سال ۱۳۴۵ (۳) - کانون وکلا 1345 شماره 103 - کانون وکلا 1345 شماره 102 - کانون وکلا 1345 شماره 101 سال ۱۳۴۴ (۶) - کانون وکلا 1344 شماره 100 - کانون وکلا 1344 شماره 99 - کانون وکلا 1344 شماره 98 - کانون وکلا 1344 شماره 97 - کانون وکلا 1344 شماره 96 - کانون وکلا 1344 شماره 95 سال ۱۳۴۳ (۶) - کانون وکلا 1343 شماره 94 - کانون وکلا 1343 شماره 93 - کانون وکلا 1343 شماره 92 - کانون وکلا 1343 شماره 91 - کانون وکلا 1343 شماره 90 - کانون وکلا 1343 شماره 89 سال ۱۳۴۲ (۶) - کانون وکلا 1342 شماره 88 - کانون وکلا 1342 شماره 87 - کانون وکلا 1342 شماره 86 - کانون وکلا 1342 شماره 85 - کانون وکلا 1342 شماره 84 - کانون وکلا 1342 شماره 83 سال ۱۳۴۱ (۴) - کانون وکلا 1341 شماره 82 - کانون وکلا 1341 شماره 81 - کانون وکلا 1341 شماره 80 - کانون وکلا 1341 شماره 79 سال ۱۳۴۰ (۴) - کانون وکلا 1340 شماره 78 - کانون وکلا 1340 شماره 77 - کانون وکلا 1340 شماره 76 - کانون وکلا 1340 شماره 75 سال ۱۳۳۹ (۵) - کانون وکلا 1339 شماره 74 - کانون وکلا 1339 شماره 73 - کانون وکلا 1339 شماره 72 - کانون وکلا 1339 شماره 71 - کانون وکلا 1339 شماره 70 سال ۱۳۳۸ (۵) - کانون وکلا 1338 شماره 69 - کانون وکلا 1338 شماره 67 و 68 - کانون وکلا 1338 شماره 66 - کانون وکلا 1338 شماره 65 - کانون وکلا 1338 شماره 64 سال ۱۳۳۷ (۶) - کانون وکلا 1337 شماره 63 - کانون وکلا 1337 شماره 62 - کانون وکلا 1337 شماره 61 - کانون وکلا 1337 شماره 60 - کانون وکلا 1337 شماره 59 - کانون وکلا 1337 شماره 58 سال ۱۳۳۶ (۶) - کانون وکلا 1336 شماره 57 - کانون وکلا 1336 شماره 56 - کانون وکلا 1336 شماره 55 - کانون وکلا 1336 شماره 54 - کانون وکلا 1336 شماره 53 - کانون وکلا 1336 شماره 52 سال ۱۳۳۵ (۵) - کانون وکلا 1335 شماره 51 - کانون وکلا 1335 شماره 50 - کانون وکلا 1335 شماره 49 - کانون وکلا 1335 شماره 48 - کانون وکلا 1335 شماره 47 سال ۱۳۳۴ (۶) - کانون وکلا 1334 شماره 46 - کانون وکلا 1334 شماره 45 - کانون وکلا 1334 شماره 44 - کانون وکلا 1334 شماره 43 - کانون وکلا 1334 شماره 42 - کانون وکلا 1334 شماره 41 سال ۱۳۳۳ (۴) - کانون وکلا 1333 شماره 40 - کانون وکلا 1333 شماره 39 - کانون وکلا 1333 شماره 38 - کانون وکلا 1333 شماره 37 سال ۱۳۳۲ (۷) - کانون وکلا 1332 شماره 36 - کانون وکلا 1332 شماره 35 - کانون وکلا 1332 شماره 34 - کانون وکلا 1332 شماره 33 - کانون وکلا 1332 شماره 32 - کانون وکلا 1332 شماره 31 - کانون وکلا 1332 شماره 30 سال ۱۳۳۱ (۷) - کانون وکلا 1331 شماره 29 - کانون وکلا 1331 شماره 28 - کانون وکلا 1331 شماره 27 - کانون وکلا 1331 شماره 26 - کانون وکلا 1331 شماره 25 - کانون وکلا 1331 شماره 24 - کانون وکلا 1331 شماره 23 سال ۱۳۲۹ (۸) - کانون وکلا 1329 شماره 20 و 21 و 22 - کانون وکلا 1329 شماره 18 و 19 - کانون وکلا 1329 شماره 16 و 17 - کانون وکلا 1329 شماره 15 - کانون وکلا 1329 شماره 14 - کانون وکلا 1329 شماره 13 - کانون وکلا 1329 شماره 12 - کانون وکلا 1329 شماره 11 سال ۱۳۲۸ (۲) - کانون وکلا 1328 شماره 10 - کانون وکلا 1328 شماره 9 سال ۱۳۲۷ (۸) - کانون وکلا 1327 شماره 8 - کانون وکلا 1327 شماره 7 - کانون وکلا 1327 شماره 6 - کانون وکلا 1327 شماره 5 - کانون وکلا 1327 شماره 4 - کانون وکلا 1327 شماره 3 - کانون وکلا 1327 شماره 2 - کانون وکلا 1327 شماره 1 چکیده متن در شماره 45 مجله کانون وکلاء شرحی درباره این موضوع بقلم آقای …‏ سبحانی درج شده بود نویسنده محترم سعی کرده بودند که موضوع سرقفلی را خارج از چهار دیوار قوانین و حقوق فعلی ایران قرار داده و با تعصب و فقط اتکاء به عمل‏کرد دادگاهها و قسمتی از مواد آئین‏نامه مال الاجاره‏ها و قانون تصرف عدوانی و آئین دادرسی مدنی واقعی را که امروز وجود دارد و عدهء از مردم خواه و ناخواه با آن روبرو هستند بدست فراموشی‏ و بی‏اعتنائی بسپارند. شکی نیست که از طرفی منظور قانونگزاران و دستگاه قضائی اینستکه دعاوی‏ و اختلافات افراد به بهترین طریق ممکنه حل و فصل گردند و از طرف دیگر هر قدر جامعه‏ بشری پیشرفت کرده و توسعه پیدا نماید روابط و معاملات مردم گسترش یافته و نیز پیچیده‏ و دقیق خواهند شد. بهمین مناسبت است که هر قدر قوانین مرقومه کاملتر بوده و تهیه کنندگان آنها منتهای‏ کوشش را برای جامع و مانع بودن قوانین بکار برده باشند باز هم در عمل نواقصی مشاهده‏ می‏گردد که کلیه واقعیات و روابط متداوله در آنها گنجانیده نشده باین جهت است که‏ در بسیاری از مسائل و روابط اجتماعی و زندیگ روزی،اصولا قانونی وجود ندارد و بهمین دلیل است که عرف و عادات یکی از منابع بسیار مهم و اولیه حقوق بشمار میرود و چه بسیار مواردی که در قوانین حقوق خصوصی خود ما به عرف و عادات اشاره یا امر بمراجعه او داده شده است. با آنچه فوقا مذکور افتاد به عقیده اینجانب سعی در انکار موضوع سرقفلی‏ در دادگاههای ایران مبذول گردیده باعث می‏شود که یک امر واقعی که وجود دارد و همه‏ بوجود آن واقف هستیم و امروز یکی از مسائل اولیه بازرگانی و کسب و کار مردم است‏ از نظر دور گردد. در صورتیکه بخاطر خود حق مالک و تصرف بعنوان مالکیت با وقوف باینکه‏ سرقفلی وجود دارد و پرداخت هم شده است نباید حقوق مستاجرین را پایمال نمود. در سطور ذیل سعی شده است که در تایید نظریات آقای …‏ همین مبحث در شماره 44 مجله بحث مختصری ذکر گردد. 1-امروزه معمومل به درست بعکس مثالها و نمونه‏ها است که آقای …‏ در آخر مقاله خود آورده‏اند. اکنون متداول است که مالکی که ساختمان ملک خود را بپایان رسانیده است برای‏ واگذاری محل کسب بمستاجر مطالبه وجه قابل توجهی بعنوان سرقفلی میکند. حال فرض کنیم مستاجری که مثلا 300 هزار ریال از این بابت پرداخته و مقدار زیادی که خرج وسائل اولیه کسب خود نموده است بعللی نتوانست مدتی مال الاجاره را بپردازد و در نتیجه شکایت محکوم بتخلیه بشود بعلاوه مال الاجاره عقب افتاده را که‏ فرضا بیست هزار ریال باشد بپردازد در اینصورت شرط عدالت و انصاف نیست که وجهی را که فقط مستاجر بنام سرقفلی داده است از بین برود و مالک هم باز بهمین عنوان از مستاجر جدید وجهی بگیرد. بنابراین بطوریکه ملاحظه میفرمائید استفاده از حق سرقفلی فقط مختص مستاجر نیست بلکه مستاجر می‏تواند پس از ادامه کسب و تجارت خود گذشت زمان امکانا مبلغی‏ علاوه بر آنچه قبلا پرداخته استفاده نمایند. 2-در مقاله آقای … در حفظ مالک شده در حالیکه اشکال‏ اساسی درباره تعارض دو حق است که از نظر انفرادی ترجیحی بیکدیگر ندارند.درست‏ است که از نظر احترام بمالکیت این حق مرجح و محترم است ولی وضوحا مستاجر هم‏ در اینجا حقی پیدا کرده است که بهر صورت با سکوت قوانین وظیفهء مراجع قضائی است‏ که با در نظر گرفتن عرف و عملکرد اجتماعی و مطابق روح آئین دادرسی مدنی نظریه داده‏ حقوق طرفین را محفوظ بدارند زیرا که تعیین حدود مشخص و معین در روابط افراد با بودن‏ قوانین صریح بعهده محاکم است. 3-نمی‏توان منکر شد که حق سرقفلی در نتیجه حسن شهرت و فعالیت و ذوق‏ بکار از طرفی و موفقیت مکانی ملک از طرف دیگر ایجاد شده است که عامل اولی وابسته‏ بمستاجر و دومی متوجه مالک است.و بهیچوجه نمی‏توان یک عامل را بدیگری ترجیح داد زیرا که اساس اولیه اجاره بین مالکین و کسبه و بازرگان با در نظر گرفتن یان‏ دو عامل پی‏ریزی شده و میشود و بی‏اعتنائی بهر یک از آن دو نه فقط باعث تضییع حق‏ یکی از مالک و مستاجر است بلکه: اولا باعث سلب اطمینان مردم از مراجع قضائی شده. ثانیا روابطی از این قبیل که معمول است مختل شده و دعاوی و مناقشات افزایش میابد که عملا امروزه بخودی خود مالکیت دارند مسئله دقیق و مهمی بوده منطقا و اتفاقا وسیله است که مراجع قضائی در صورت شکایت ی. ا. ط. باید با در نظر گرفتن عرف‏ و عادت رفتار نمایند. -با در نظر گرفتن آنچه گذشت و بخاطر داشتن عامل شهرت و اعتبار مستاجر در دوره کسب خود به عقیده این بنده مسلم است که در صورت انتقال باید مستاجر جدید حقوق مستاجر قدیم را بپردازد و در اینجاست که وجود و فلسفه ماده 677 قانون آئین دادرسی نمایان میشود و واضح میدارد که مقنن به چنین موردی در حین انشاء قانون‏ اندیشیده است. مالک هم در انتقال مورد اجاره بمستاجر جدید استفاده بیشتری میبرد که زائیده‏ عمل و اعتبار و کسب مستاجر قدیمی است و با در نظر گرفتن ماده 301 قانون مدنی مسلم‏ هست که حق سرقفلی مستاجر که در اجتماع ما مسلم و قطعی است نباید بدون استحقاق پایمال‏ یا بدیگری مجانا منتقل شود. نتیجه آنکه اجتناب از رسیدگی بامور مربوطه به سرقفلی آن را از بین نمیبرد بلکه‏ روز بروز در اثر توسعه اماکن و شهرها و بازرگانی و کسب تزاید یافته باماکن دور افتاده هم‏ تعلق خواهد گرفت. بالاخره قانونگزاران ایران هم مجبور خواهند شد که روزی بآن صورت قانونی‏ بدهند و برای حفظ حقوق طرفین مالک و مستاجر و ترتیب انتقال این حق چاره‏ای بیندیشند در حقیقت محاکم باید برای رفع نگرانی افراد و اطمینان آنها بحفظ حقوقشان‏ و تشویق مردم به کسب و کار با استفاده از اختیاری که در صورت فقدان نص صریح قانون‏ دارند در رسیدگی و شکایت از این قبیل امعان نظر و عطف توجه بنمایند. تبلیغات